안녕하세요
제이센스입니다:)
많은 분들이 제 블로그를 방문하면서
부동산 관련 특정 주제를 작성해달라고
간혹 요청을 하시는데요.
그래서 오늘은
나름 요청이 많았던
장기보유특별공제에 대한 주제를
포스팅 해보려고 합니다.
장기보유특별공제란
집을 오래 보유하고 있다가 팔면
양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.
보통 3년 이상의 부동산을 가지고 있을때 적용이 되는데요.
오래 보유하고 있을수록 혜택이 늘어나지만,
조정 대상 지역의 다주택자는 이 혜택을 받을 수 없다고 합니다.
(단, 조정 대상 지역 설정일인 2018년 4월 1일 이전에 양도한 것이라면 상관없습니다.)
부동산의 특성상 대부분 오랜 기간을 보유하게 되는데요.
매년 아파트 값이 오르는 추세라서
양도차익이 많이 발생할 수 있겠죠?
이때 누진세율로 한꺼번에 과세하면
세금구담이 너무 커질 수 있기 때문에
정부에서 나름 혜택아닌 혜택을 제공해주기 위해
만든 법안이라고 합니다.
우선 장기보유특별공제는
2021년부터 개정된 세법이 적용되기때문에
2020년 양도하는 것과
2021년 양도했을때
적용되는 공제율이 다릅니다.
그래서 오늘은
2020년과 2021년의
장기보유특별공제에 대해서
설명해드리겠습니다!!
참고로,
양도소득세의 과세 대상이 아니라면
양도소득세 장기보유특별공제에 대해서
따로 공부 할 필요가 없습니다.
1가구 1주택일 때 9억 원 이하라면 비과세가 될 수 있으며,
9억 원을 넘으면 대부분 세금이 징수된다고 보시면 됩니다.
2020년 12월31일까지 팔았을경우 장기보유특별공제
1.
양도할 주택에서
2년 이상 거주하였고
보유기간이 3년 이상인 경우
보유연수별 8%씩 하여
최대 80%까지 적용
| 보유기간 | 3년~ | 4년~ | 5년~ | 6년~ | 7년~ | 8년~ | 9년~ | 10년~ |
| 공제율(%) | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
2.
양도할 1세대 1주택의
보유기간이 3년이상 이지만,
2년 이상 거주하지 않은 경우에는
보유기간별 연 2%씩 하여
최대 30%까지 공제
| 보유기간 | 3년~ | 4년~ | 5년~ | 6년~ | 7년~ | 8년~ | 9년~ | 10년~ | 11년~ | 12년~ | 13년~ | 14년~ | 15년~ |
| 공제율(%) | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30% |
2020년에는 거주기간이 크게 작용하지 않습니다.
하지만 2021년부터는..
2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택 고가주택
2021년 1월 1일 이후에 양도하는 경우에는
보유기간과 거주기간으로 각각 나누어 계산합니다.
<보유기간 3년(12%) + 거주기간 2년(8%)의 경우 20% 적용>
| 구분 | 3년~ | 4년~ | 5년~ | 6년~ | 7년~ | 8년~ | 9년~ | 10년~ |
| 보유기준 | 12 | 16 | 20 | 24 | 28 | 32 | 36 | 40 |
| 거주기준 | 12 | 16 | 20 | 24 | 28 | 32 | 36 | 40 |
| 합계 | 24 | 32 | 40 | 48 | 56 | 64 | 72 | 80 |
몇가지 예를 들어서 설명해드리겠습니다.
만약, 제가 A아파트를
10년 보유
2년 거주
1세대 1주택을 20억에 매도, 10억의 차익 발생
2021년 1월 1일 이후 양도
을 했다고 가정해봅시다.
이 사례의 경우에는 2020년과 2021년를 비교할 수 있습니다.
| 구분 | 현행 (20.1.1~12.31 양도) |
개정 (21.1.1 이후 양도) |
세법 개정효과 |
| 양도가액 | 20억 원 | 20억원 | - |
| 양도차액 | 10억 원 | 10억원 | - |
| 장기보유특별공제 | 4.4억 원 | 2.64억원 | 1.76억원 감소 |
| 장특 공제율 | 10년x8%=80% | 10년x4%+2년x4%=48% | |
| 양도소득세 | 2,273만 원 | 8,833만원 | 6,565만원 증가 |
20년과 21년에 팔았을 경우 양도소득세 차이가 정말 크죠?
장기보유특별공제율은 80%에서 48%로 감소하고,
장기보유특별공제액도 4억 4천만원에서
2억6천4백만원으로
1억7천6백만원 감소하여
양도소득세가 6,560만원 증가하게 됩니다.
또다른 예를 들어볼께요.
만약 제가 B아파트를
10년 보유, 10년 거주
1세대 1주택을 20억에 매도, 10억의 차익 발생
2021년 1월 1일 이후 양도했다고 가정해봅시다.
| 구분 | 현행 (20.1.1~12.31 양도) |
개정 (21.1.1 이후 양도) |
세법 개정효과 |
| 양도가액 | 20억 원 | 20억원 | - |
| 양도차액 | 10억 원 | 10억원 | - |
| 장기보유특별공제 | 4.4억 원 | 4.4억 원 | 변동없음 |
| 장특 공제율 | 10년x8%=80% | 10년x4%+10년x4%=80% | |
| 양도소득세 | 2,273만 원 | 2,273만 원 | 변동없음 |
2021년 1월 1일 이후 양도하더라도,
장기보유특별공제율와 장기보유특별공제액이 동일하며,
10년 보유 10년 거주한 경우에는
기존세법과 동일하게 적용되기 때문에
양도소득세 차이는 없습니다.
즉, 거주기간이 정말 중요하는 뜻입니다!!
1세대 1주택의 고가주택을
10년 이상 보유하고, 10년 이상 거주한 경우에는
20년과 21년의 세금차이가 없습니다.
하지만 21년 1월 1일 이후에는
10년 이상 보유했더라도 거주기간이 짧을수록
장기보유특별공제금액이 감소하기 때문에
세금 부담이 높아질 수 있으로
꼭 주의하셔야 합니다!!
추가설명으로,
장기보유공제율은
보유하고있는 부동산 수에 따라
혜택받는 부분이 차이가 큽니다.
몇몇 사람들은 부동산을 소유한 기간을 조금 헷갈려하시는데요.
부동산 수를 확인할때는
미등기 매물은 포함되지 않으며,
등기가 접수된 날을 기준으로 합니다!!
등기 등록보다 잔금 치른 날이 더 빠른 경우에는?
잔금 입금일을 기준으로 합니다.
결론만 말씀드리면,
계약서상 잔금일이 빠른 날로 표기되는 것이 좀더 유리합니다.
본인의 상황을 잘 파악해서
세금혜택을 위한
얼마남지 않은 2020년에
매도 계획을 잘 세우셨으면 좋겠습니다.
새해복 많이받으세요.
이상, 제이센스 였습니다.