부동산 부담부증여 총정리

 

 

안녕하세요.

제이센스입니다.

 

오늘은 증여세 절세 방법중

"부담부증여"에 대해서

알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

(정의 및 양도세 계산방법 등에 대해서 알아보겠습니다!)

 

"부담부 증여"란,

배우자나 자녀에게 부동산 등

 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 

전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것입니다.

증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에

절세 수단으로 활용돼 왔습니다.

채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 

증여를 하는 사람에게 과세하지 않는 대신 

증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 

양도소득세를 과세하게 됩니다.

또한 상대방이 조건을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있는데요.

부모 봉양을 조건으로 주택을 증여했는데 

아들이 부모를 봉양하지 않으면??

부모는 계약을 해제할 수 있습니다.

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많은 사람들이 증여를 절세하기 위해서

여러가지 방법중에서

"부담부증여"를 많이들 고려하시는데요.

 

부담부증여를 활용하는 방법을 예로 들어본다면,

담보대출 3억원이 있는 10억짜리 아파트를 증여한다고 가정하면,

10억-3억=7억에 대한 증여세만 내면 됩니다.

 

하지만 부채(3억원)에 대해서는 

양도소득세가 발생하기 때문에, 

이부분도 꼭 고려해야 하는데요.

 

양도소득세가 발생하는 이유는,

채무를 증여하는것이 누군가에게는 그만큼의 이익으로 작용하기 때문이죠!

 

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"부담부증여 조건"

 

부담부증여는 합법적이지만, 편법을 막기 위해 몇가지 조건이 존재합니다.

 

1. 이전되는 채무가 증여재산에 담보된 채무이면서 증여자의 것이어야한다.

2. 증여일 기준 담보된 채무가 있어야한다.

3. 증여를 받은 사람이 반드시 그 자력으로 채무를 갚아야 한다.

 

만약 자녀가 부담부증여로 부동산을 받았을 경우,

대출금을 부모님이 갚아준 사실이 확인되면

증여받은 재산 전체에 대한 증여세뿐만 아니라 가산세까지 부과되니

주의하셔야 합니다.

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"부담부증여 양도세 계산 방법은"

대출 1천만원을 받아,

4천만원으로 취득한

부동산 1억원을 증여한다고 가정하면.

 

양도가액 = 증여가액 * (채무액 / 증여가액 = 채무비율)

취득가액 = 취득가액 * (채무액 / 증여가액 = 채무비율)

 

채무비율이란, 채무(대출)액을 증여가액으로 나눈 비율입니다.

 

위 조건에서 채무액은 1천만원, 증여가액은 1억원이므로

채무비율은 1천만원 / 1억원 = 10% 입니다.

 

양도가액 : 증여가액 1억원 * 채무비율 10% = 1천만원

취득가액 : 취득가액 4천만원 * 채무비율 10% = 400만원

 

양도차익 =양도가액 -취득가액 = 1천만원 - 400만원 = 600만원

 

소득세율은 아래 표를 참고해주세요!

 

 

 

소득세율표에 따라, 양도차익은 

600만원 *6% = 360,000원입니다.

 

이해가 되시죠?

 

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사실 부담부증여를 할때

항상 절세에 유리한건 아니기 때문에

증여를 하실때 단순 증여 혹은 부담부 증여의

세금차이를 계산하셔야합니다.

 

증여세뿐만아니라,

부채에 대한 양도세가 발생하기 때문에

양도차익이 큰 부동산이라면

단순 증여보다는 세금이 더 많이 나올 수 있기 때문이죠.

 

향후 부동산 가치가 상승할 것으로 예상된다면?

부담부증여가 유리합니다.

 

보유기간 양도차익이 작다면?

부담부증여가 유리합니다.

 

단순증여 VS 부담부증여를 할때

본인에게 유리한 방향으로 세금계산을 선택하셔서

본인의 자산을 지키시길 바랍니다!