정보나라

안녕하세요

제이센스입니다:)

부동산을 살때 부동산자금출처를 명확히 밝혀야합니다.

설마 대충썼는데 걸리겠어? 라는 생각은 절대 불.가.능!!

투기과열지구 및 조정대상지역 내에 거래가액과 무관하게

부동산 취득 시 무조건 자금조달계획서를 제출해야 하고,

그에 따른 증빙자료도 첨부해야 합니다.

이유는?

정부에서 시장 안정을 위하는 입장으로 많은 규제를 하고 있고,

부동산 실거래에 대한 단속을 높게 하고 있기 때문입니다.

(실상 부동산 세액 징수 목적이 아닐까요...)

부동산 관련 세무조사는 물론,

고가 주택을 취득한 사람을 대상으로

상시적 탈세를 조사한다고 합니다.

하지만,
본인이 자금 출처에 문제가 없거나,

자금출처 증빙 서류, 대출이나 소득 내역을 구비하였다면

세무 관련한 별도의 문의가 필요하지 않습니다. 

자, 그럼 몇가지 예를 들어서 알아보겠습니다,

집을 구매 하기 전 부모님께서 돈을 조금 보태주셨다면? 
​ 무조건~~ 정확하게 신고해야 합니다. 
그리고 가족 간 금전대차는 원칙적으로 증여 추정,

실질적 차용 행위를 입증 해야 합니다. 
참고로 말씀드리면 차용증의 경우에도 모두 허용되는 것은 아닙니다.

차용증의 편법으로 가족간의 증여가 이루어 질 수 있기 때문입니다!!

​ 예를 들어 부모님께 부동산 자금을 지원받아 차용증과 이자 납입 내역을 증명한다고 해도,

실직적으론 차용은은 인정이 되지 않습니다.

국세청에서 직업, 나이, 연봉을 베이스로

부채 상환 능력으로 판단하기 때문입니다.
그래서 돈의 흐름을 명확하게 작성해야 합니다.

차용증의 경우도 금전소비대차 거래계약서,

이자 지급 내역, 실제 상환 내역 등을 문서화 해야하며

문자 내역, 통장 입금내역, 예금통장 사본등을 구비해야 합니다. 

만약 부동산 법안이 강화되기전에 부동산을 취득하였다면 조상대상이 아닐까요?

그렇지 않습니다. 추후 양도시점에서 자금 출처를 조사할 가능성도 있습니다.

그러니 집은​ 매수 하실대, 미리 자금 출처를 작성해 두는게 정신건강에 이롭습니다.

※ 재산 취득자금 등의 증여추정 배재 기준 ※

만약 본인이 9억 원 초과 주택을 구매한다면,

실거래가 등록시, 자금조달 계획서와 객관적인 증빙자료를 함께 제출해야 합니다.

 
투기 과열 지구는 3억이상,

조정 대상 지역은 6억 이상의

주택을 구입 할 경우 자금 출처를 소명해야 합니다. 

매매계약 완료 전에도 이상거래가 의심된다면 조사에 착수하며,

국토부에서는 부동산시장 불법행위 대응반을 설치해서 운영한다고 합니다. 

실거래가 신고 기한이 60일에서 30일로 단축도었으니 이부분도 꼭!! 기억하셔야 합니다.

※ 자금 조달 계획서 기재 항목과 첨부서류

※ 자금출처관련서류

주택자금 조달 계획서에 돈의 흐름을 작성할때는,

누구에게 어떻게 돈을 받았거나, 빌렸는지에 대한 내용을 작성하여야합니다.

가족간의 돈의 흐름도 예외가 될 수 없습니다.  

​ 부부, 직계존비속 등 사이의 내역도 밝혀야 합니다. 

만약 입증하지 못하게 되면?

그 돈을 증여받은 것으로 판단하여 증여세가 부과됩니다. 

만약 부모님께 자금을 증여를 받았다고 가정해봅시다.

증여받은 날로부터 3개월 이내에

제 주소지의 세무서에 가서 증여 사실을 꼭 자진 신고하셔야합니다.

만약 신고를 하지 않는다면 어떻게 될까요?

예를 들어 재산취득자금이 15억원인데,

입증자금으로 증여세를 신고하지 않고 13억원을 증여 받았다고

소명하면 그 미신고된 증여액 13억원은 입증된 것으로 보지 않는다는 의미다.

나머지 미입증금액 2억원을 합한 전체 15억원에 대해 증여세가 과세된다.

증여세액의 20~40%를 벌금으로 물어야 하니 자금 조달을 확실히 밝히는 것이 좋습니다. 

현금성 자산도 구체적으로 기재해야 합니다. 

대출일 경우 기존 대출 내역과 주택 담보대출인지 신용대출인지 

혹은 마이너스 통장인지 통장의 상세 내용 정보를 기재해야합니다. 

자금을 어떤 방법으로 주고 받았는지도 명시해야 합니다. 
현금인지 계좌이체인지....  ^^;;;

자금출처로 인정되는 경우 입니다.

1. 본인 소유재산의 처분 사실이 증빙에 의하여 확인되는 경우 그 처분금액

2. 소득금액을 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 농지 경작소득

4. 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

5. 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 원칙적으로 배우자 및 직계존ㆍ비속 간의 소비대차

​ 유의할 점은 증여세 신고를 안 한 금액을 증여 받은 재산으로

부동산자금출처를 입증하는 경우에는

상기의 출처 입증의무 면제기준에 해당되지 않는다. 

이상 부동산 자금출처 및 자금조달계획서에 대해서 알아보았습니다.
부동산 구입시 상기 내용 꼭 읽어보시고

많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다 :)

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