종부세 폭탄이 매매가와 전셋값을 상승이키는 원리

안녕하세요.

제이센스 입니다:)

 

국통부 장관이 바뀔꺼라는 이야기, 최근 뉴스를 통해 들으셨죠?

 

문재인 대통령이 신임 국토교통부 장관에 변창흠 한국토지주택공사 사장을 내정했습니다.

 

김현미 장관이 교체된 배경에 대해 청와대 고위 관계자는

“원년 멤버이고 맡은바 소임을 다했다”

“다만 새로운 정책 변화에 대한 수요도 있는 상황이기 때문에

보다 변화된 환경에 맞춰 좀 더 현장감 있는 정책을 펴나가기 위한 변화”

라고 설명했습니다.

 

그러면서

“그동안 성과를 많이 냈고 그럼에도 불구하고 더 많은 요구들이 있다”

“그동안 실적이 부족하다거나 성과를 못 내는 경질은 아니라는 것”

이라고 강조했다고 하는데요.

 

그동안 많은 성과를 냈다니요?^^;;;

김현미 장관은 3년이 넘는 재임 기간 동안 24번의 부동산 정책을 내놨음에도 불구하고

아파트값은 떨어지기는 커녕 매매가와 전세값이 하늘을 찌르듯이 치솟았습니다.

최근엔 전세와 월세 대란까지 일어났습니다.

 

24번의 부동산 정책중 많은 사람들을 골치거리로 만들었던

종합부동산세에 관해서 저번 시간에 설명해드렸었는데요.

j-sens.tistory.com/113

종부세와 종부세 절세방법 총정리

 

 

종합부동산세 폭탄이 아파트 매매가와 전셋값을

상승시켰다고 생각하시는분은 그리 많지는 않을껍니다.

하지만 저는 종합부동산세 폭탄으로 부동산 매매가와 전세값이 올랐다고 생각합니다.

부동산 흐름을 보시면 이해가 되실껀데요.

이 원리에 대해서 간단하고 알기쉽게 설명해드리겠습니다.

끝까지 읽어보시면 정말 쉽게 이해가 되실꺼에요!

 

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깨알정보로,

2020년 12월은 부린이들의 아주 중요한 달입니다!!

 

양도세는 누진과세인거 다들 아시죠?

그래서 다주택자분들은 1년에 한 채씩 팔아야하기 때문에

대부분 12월말까지 매도 여부에 대해서 결정하게 됩니다.

 

2021년 종합부동산세 폭탄의 원인이 될

2020년 종부세액이 늘어나

12월 납부해야 하는 다주택자의 심리가 크게 위축되있습니다.

​여기에 2년 거주 + 10년 이상 장기보유한 1주택자(일시적 2주택자 포함)는

12월말까지 매도해야 장기보유특별공제율이80%가 적용됩니다.

어마어마한 혜택이죠.

 

만약 2020년을 넘겨 2021년 1월 이후에 매도할 경우

같은 조건에서 장특공제율이 48%로 크게 줄어듭니다.

그래서인지 ​11월 초부터 서울과 경기도의 핫한 지역의

거래량이 폭발적으로 늘어나고 있습니다.  

자, 그럼 종부세 폭탄이 매매가와 전셋값을 상승이키는 원리에 대해서 알아보겠습니다. 

 

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종부세 폭탄의 역기능

​ 새로 개정된 법안인 종부세 폭탄으로

다주택자는 분명히 주택을 줄여나갈 것 입니다.

 

이 말은 추가적으로 주택을 구입하지 않는다는 뜻이죠.

 

추가적으로 주택을 구입하지 않으면? 전세값은 상승하게 될 것입니다.

이미 뉴스에서 보셨겠지만 전세값 고공행진은 끊이질 않고 있습니다.

 

대부분 서민들은 아직 아파트를 구입할 여력이 없습니다.

이런 사람들에게 전세 물량이 감소하게 되면,

전세대출로 인한 주거비 부담과 이사를 계속 다녀야하는

삶의 질이 분명 떨어지게 됩니다.

​
​종부세 폭탄과 양도세 폭탄으로 아파트 매매거래가 위축되고 있으며,

거래 위축은 새아파트 공급감소로 이어지게 됩니다.

주택 공금이 줄어들게 되면,

너도 나도 집을 사고싶어하기 때문에 집값은 자동적으로 오르게 됩니다.

 

그리고 저도 다주택자이지만,

현상황에서 매매가와 전셋값이 동반상승중이니 당연히 매도보다는 보유를 선택할 것이며,

종부세 세금을 내기 위해 반전세나 월세로 돌릴 예정입니다.

아니면 제 자식에게 증여를 할 생각인데요.

조정대상지역의 경우 다주택자가 증여를 할 경우

증여 취득세가 12프로이지만...

매도보다는 다들 증역쪽을 선택하는 추세입니다.

만약 증여를 하게 되면?

5년 간 매도를 할 수 없으므로 매물이 또 잠기게 되는 것이죠.

악순환인겁니다.

 

​
이러한 종부세 관련 법은 처음이 아닙니다.

강남 집값을 잡기위해 2003년 10.29대책에 처음 도입 되었고,

2005년 12월에 첫 부과되었습니다.

 

하지만 집값을 잡으려고 정부에서 간섭을 하면?

집값이 치솓는걸 볼수있죠?

네, 첫부과되는 2005년 12월 이후 집값이 폭등을 하였고,

그 폭등을 잡기 위해

8.13대책을 통해 더욱 강화된 종부세 법안을 발표하였습니다.

네, 8.13대책 이후에도 집값은 잡히지 않았습니다.

 

종부세 법안을 발표할때마다 그 대상이 엄청나게 늘어나면서

괜한 서민들이 피해를 받고 있습니다.

05년에는약 7만명, 06년 약 34만명, 07년도 약 50만명, 20년 60만명... 

이건 거의 뭐 징벌적 과세 아닌가요?..

 

08년 2월에 출범한 이명박 정부는

종부세가 징벌적 세금이라며

종부세율을 대폭 완화 하였고, 개선하였습니다.

 

즉, 종부세는 강화는 지속적이지 않다는 의미입니다.

집을 보유한것만으로도 누진세율의 종부세를 적용한다는건 대한민국의 "악법" 입니다.

​

법안이 개정되기 전까지 종부세 폭탄에 대비하셔야합니다!!

아마 문재인 정권이 바뀌기 전까지는 말이죠..

 

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종부세 폭탄은 왜 전셋값 매매가 상승으로 이어질까?

종부세 폭탄이 매매가와 전셋값을 상승이키는 원리

처음 종부세가 도입된 05년 ~ 07년까지는

강남의 아파트 매매가와 전세값이 계속 올랐습니다.

08년 2월에 종부세율을 대폭 완화 하기 전까지 말이죠.

현 정부는 24번의 부동산 정책으로 집값을 잡겠다는 잘못된 법안으로

매매와 전세값의 변동폭을 키우고 있습니다. ​

결론만 말씀드리면 24번의 부동산 정책은 집값 안정에 효과가

1도 없었단는 사실을 대한민국 국민이라면 모를리가 없죠!

 

1주택자들은 다들 내공도 많이 생겼고, 내성도 많이 생겼습니다.

정책에 대한 약빨이 떨어진거죠^^;;

 

​종부세 폭탄의 역기능에 대한 유명한 논문이 있습니다.

 

서강대 경제학과 김경환 교수님의 종합부동산세 도입과 부동산 세제개편인데요.

5page에 나와있는 내용을 읽어보시면 정말 쉽게 이해가 되실거에요.

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​ 많은 일반인들과 일부 전문가들이 보유과세가 강화가 주거수준에 미칠 부정적 인 영향을

제대로 고려하지 않는 것은 이 정책이 신규주택 공급의 감소를 가져온다는 사실을 간과하 기 때문으로 보인다.

 

주택스톡은 고정되어 있고 보유과세 강화는 이 주어진 스톡을 1가구 다주택보 유자들에게서

주택을 소유하지 않은 사람들에게 재분배하는 결과를 가져온다는 논리이다.

 

문제를 단순화시키기 위해 어느 도시에 100가구가 살고 있으며 주택이 100채 있다고 하자.

그런데 50가구가 2채씩을 보유하고 있으며 나머지 50가구는 세입자라고 하자.

 

즉 주택보급률은 100%인데 자가보유율은 50%라는 가정이다.

이 경우 1가구 2주택보유에 대해 무거운 보유세를 부과하면 어떻 게 될까?

세금부담이 과중하여 이들이 세놓고 있는 주택을 처분한다면

단기적으로 매매가격이 하락 하여 적어도 일부 세입자들이 집을 살 수 있게 될 것이다.

 

따라서 1가구 다주택에 대한 보유과세 강 화는 주택가격 하락과 자가보유율 제고에 기여할 수 있다.

문제는 주택공급이 장기적으로 탄력적이 기 때문에 이러한 제로섬 가정이 성립하지 않는다는 데 있다.

즉 단기적으로 매매가격이 하락하면 신 규주택사업의 채산성이 떨어져 신규 공급이 감소하고

이에 따라 주택스톡의 증가폭이 둔화되어 임대 료가 상승할 것이다.

1가구 다주택 보유가구들이 처분한 주택을 싼 값에 산 세입자들은 이 정책의 분 명한 수혜자이지만

그 이후 결혼하여 가정을 형성하는 젊은 가구 등 임대수요자들은 임대주택 부족 과 임대료 상승을 경험하게 될 것이다.

 

 

 

뿐만 아니라 주택보유과세 인상에 따른 주택가격 하락현상은 단발이다.

즉 주택보유과세가 인상되 면 그 시점에서 주택보유자들의 세금 부담은 늘지만

장래 세금부담의 현재가치 만큼 매매가격이 하 락한다.

이를 자본환원 (Negative capitalization)이라고 한다).

결국 앞으로 주택을 구입하는 사람들 은 낮은 가격에 집을 사서 거주하는 동안 매년 보유과세를 더 내면 된다.

즉,  주택매입가격과 세금부 담의 합은 변하지 않는 것이다.​

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논문에서 정리된 내용을 가져봤는데, 이제 이해가 잘 되시죠?

종부세와 세금문제는 아마도 현 정권이 바뀌기 전까지는 크게 변하지 않을 것 입니다.

 

이제 당장 내년부터 조정대상지역 2주택자, 전국 3주택자는 세율 자체가 바뀝니다.
강남 다주택자들은 종부세만 수천만원 또는 1억 이상 나오는 경우들도 생깁니다.
공시가 현실화를 90프로까지 올리기 때문이죠.

 

국토부장관을 바꾼다고해서 집값이 안정될까요?

 

저는 종부세, 세금관련 서민들을 조여오는 세금 문제를 먼저 개선하는게 우선이라고 생각합니다. 

부동산 규제 부작용에 대해서 구독자 분들도 잘 대응하셨으면 좋겠습니다.

 

이상, 제이센스였습니다:)