정보나라

안녕하세요.

제이센스입니다.

다들 부족한 종잣돈을 본인의 신용으로 은행에서 대출받아

아파트를 사거나 갭투자를 하여 아파트 마련을 할 기회가 있었는데요.

오늘 11월30일 부터

총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 및

신용대출 1억원을 넘게 받아 1년 내 규제지역 주택을 구입하게 되면

대출 회수 대상이 된다고 합니다.

(그래서 저는 급한데로 저번주 금요일 마통을 최대 한도로 뚫어놓았습니다^^;;)

연봉의 1.5~2배까지 신용대출을 해주던

은행의 관행이 오늘부로 사라지게 되는것입니다.....

몇가지 예를 들어서 좀더 현실성있게 설명해드리겠습니다.

이번 대책으로 DSR이 적용되는 날부터

신규 1억원을 초과하는 신용대출을 받거나

신용대출을 추가로 받아 1억원을 초과하게 된 경우입니다.

이 조건에 해당하는 사람이 이후 다른 대출을 받는 경우에도 적용이 됩니다.

(서민금융상품, 전세자금대출, 주택연금은 제외)

11월30일(월) 이전에 1억원 넘게 신용대출을 보유하고 있던 사람이

12월 1일(화)에 기존 신용대출의 기한을 단순히 연장할 경우에는 어떻게 될까요?

규제에 적용되지 않습니다.

11월30일(월) 이전에 1억원 넘게 신용대출을 보유하고 있던 사람이

신규로 주택담보대출을 경우에는 어떻게 될까요?

규제에 적용되지 않습니다.

11월30일(월) 이후 신용대출을 3000원만을 4번씩

각각 다른날에 받았을 경우는 어떻게 되는 걸까요?

DSR 적용을 받습니다.

신용대출 건수하고는 무관하며,

총량을 가지고 판단하기 때문입니다. 

오늘 이후

DSR 적용으로 연봉이 높은 고속득자의 대출 한도가

크게 낮아질 것으로 예상됩니다

만약 주택담보대출 2억원

신용대출 1억원

연봉 8000만원 직장인의 경우,

DSR 적용 약 1억2000만원까지 신용대출을 받을 수 있었다면,

적용 이후 받을 수 있는 금액은 1900만원으로 대폭 줄어듭니다.

대출이 없다고 가정하고

연봉이 1억원인 경우

1억5000만원 -> 7800만원,

연봉이 1억2000만원일 땐

1억8000만원 -> 1억3700만원

으로 크게 감소하게 됩니다. 

같은 조건에서 

주담대 4억원

신용대출 1억원을 보유한 경우

 DSR 40%를 적용하면

연소득 8000만원과 1억원인 사람은 추가신용대출 0원 

연소득 1억2천만원인 사람은 1900만원

연소득 1억5천만인 사람은 1700만원의 추가 대출이 가능합니다.

왜 이렇게 신용대출한도가 줄어들까요?

바로 DSR도 규제를 받기 때문입니다.

지금까지는 투기지역&투기과열지구에서

시가 9억원 이상 초과 주택을 담보로 주담대를 받을 때

개별적으로 은행권 40%, 비은행권 60%의

DSR규제를 적용받았습니다.

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로

연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다

(대출금을 다 합쳐서 계산하는 방식입니다.)

“이용자의 모든 대출” 이라고 하는 것은 주택담보대출뿐만 아니라 

자동차 할부금, 학자금대출 등 금융권에서 빌린 

모든 대출의 원리금(대출액+이자)을 포함한다는 뜻입니다.

모든 종류의 대출 원리금을 연소득으로 나눈값으로

이 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높다고 인정됩니다.

제 연소득이 5천만 원이라고 가정하고,

연간갚아야할 원리금 상환액이 2천만 원이라면 

DSR은 40%가 됩니다. 

만약 대출 받고자하는 은행의 DSR한도가 80%라면

80% - 40%=40%,

즉, 2천만 원을 대출 받을 수 있는것입니다.

이해가 되시나요?

하지만 11월30일 전에 주택담보대출이나 신용대출을 받은적이 없다면,

신용대출 한도는 크게 달라지지 않습니다.

이유는

"서민 & 실수요자는 최대한 보호한다는 대원칙 아래

잠재위험에 선제적으로 대응하기 위해 마련한 것"

"연 소득 8000만원을 초과하는 차주도 유주택자로서 주택담보대출을 별도로 받지 않았다면

차주단위 DSR이 적용되더라도 신용대출 가능금액에 큰 영향이 없다"

라는 금융감독위원회의 입장이기 때문입니다

오늘(30일) 이후 1억원이 넘는 신용대출을 받아

1년 내 투기지역·투기과열지구 등 규제지역에 있는 주택을 구입하면

신용대출이 회수된다고 하는데요.

몇가지 예를 들어서 설명해 드리겠습니다. 

만약 규제 전 제가

국민은행 신용대출 4000만원

하나은행 신용대출 4000만원

이 있었다고 가정해봅시다.

규제 적용 이후

농협에서 2000만원

기업은행에서 3000만원을

추가 대출을 받은 후

2개월~1년 사이에 규제지역에 있는 주택을 구입한다면 어떻게 될까요?

농협과 기업은행에서 받았던 대출이 모두 회수 대상이 됩니다.

여기서 예외로 농협에서 대출을 받은지

1년 1개월이 지나 규제지역에 있는 주택을 구입하면?

농협의 신용대출은 회수대상에 해당되지 않지만,

기업은행의 신용대출 3000만원은 회수대상이 됩니다.

자, 그럼 규제내용을 보시면 신용대출 1억만 받지 않으면 되니,

혼인신고한 부부가 각각 9000만원씩 신용대출을 받아

1년 내 규제지역내에 주택을 구입한 경우에는 어떻게될까요?

대출금이 회수되지 않습니다. 부부 합산이 아닌 개인으로 적용이 되기 때문입니다.

이달 말부터 신용대출을 1억 원 넘게 받아 

서울 등 규제지역에서 집을 사게되면,

대출금을 회수해가는 규제가 적용됩니다.

하지만 아리까리한 부분이 아주 많은데요.

부부가 각각 신용대출을 받아 주택을 구매하면 문제가 되는지?

기존에 받아둔 신용대출을 연장하게 되면 어떤 문제가 있는지 등

궁금해 하실 구독자분들을 위해

혼돈되는 부분을 간략하게 정리해 봤습니다.

질문 1)

기존에 1억 원 넘게 신용대출을 받았습니다.

만기 연장 때 DSR 40% 규제 적용을 받나요?

*DSR : 총부재원리금상환비율

아니요.  제도 시행 이전 대출은 규제에서 제외입니다.

즉, 11월 30일 전에 대출을 실행시키면 새로바뀐 신용대출 규제를 피해갈 수 있습니다.

질문 2)

기존에 1억 원 넘게 신용대출을 받았습니다.

새로 주담대를 받을때 DSR 40% 규제 적용을 받나요?

아니요.  제도 시행 이전 대출은 규제에서 제외입니다.

즉, 11월 30일 전에 대출을 실행시키면 새로바뀐 신용대출 규제를 피해갈 수 있습니다.

질문3)

마이너스통장은 신용대출 금액을 어떻게 계산하나요?

마이너스통장=신용대출의 총량은 동일하다고 생각하시면 됩니다.

설정한 한도 금액으로 계산하면 됩니다.

질문4)

기존 신용대출이 있는데, 제도 시행 후 추가로 돈을 빌려 신용대출총액이 1억원이 넘었다면?

기존 신용대출은 제외이기때문에 추가 신용대출에 대해서만  대출 회수 약정을 맺으면 됩니다.

질문5)

여러 건의 신용대출로 총 1억원을 넘게 빌려 대출 회수 약정을 여러번 맺었습니다.

1년 내 규제 지역에 집을 산다면 대출액을 모두 회수해 가나요?

아니요. 대출별로 약정 체결이 1년이 지난 부분만 회수해갑니다.

질문6)

연봉 1억 원인데 주택담보대출(주담대) 5억 원이 있습니다. 신용대출을 더 받을 수 없나요?
11월30일부터 연소득 8000만 원 이상 고소득자가 1억 원 넘는 신용대출을 받을 때 총부채원리금상환비율이 40%로 제한됩니다. 현재 은행들은 통상 70% 이내로 관리하고 있지만,  주담대 5억 원을 금리 연 2.7%, 30년 원리금 균등 상환 조건으로 빌렸다면 현재 신용대출로 1억5000만 원은 충분히 빌릴 수 있습니다. 하지만 DSR가 40%로 제한되면 신용대출 가능 금액은 1억2000만 원으로 줄어듭니다.

질문7)
부부가 각각 9000만 원씩 신용대출을 받은 뒤 1년 이내에 규제지역에서 집을 사면 대출금이 회수되나.
아니요. 이번 대출 규제는 개인별로 적용되기 때문에  부부가 각각 1억 이하로 신용대출을 받는다면 문제가 없습니다.

9999만원만원가지 신용대출을 받아도 아무 문제가 없습니다.

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