정보나라

안녕하세요

제이센스입니다:)

많은 분들이 제 블로그를 방문하면서

부동산 관련 특정 주제를 작성해달라고 

간혹 요청을 하시는데요.

그래서 오늘은

나름 요청이 많았던

장기보유특별공제에 대한 주제를

포스팅 해보려고 합니다.

장기보유특별공제란

집을 오래 보유하고 있다가 팔면

양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.

보통 3년 이상의 부동산을 가지고 있을때 적용이 되는데요.

오래 보유하고 있을수록 혜택이 늘어나지만,

조정 대상 지역의 다주택자는 이 혜택을 받을 수 없다고 합니다.

(단, 조정 대상 지역 설정일인 2018년 4월 1일 이전에 양도한 것이라면 상관없습니다.)

부동산의 특성상 대부분 오랜 기간을 보유하게 되는데요.

매년 아파트 값이 오르는 추세라서

양도차익이 많이 발생할 수 있겠죠?

이때 누진세율로 한꺼번에 과세하면

세금구담이 너무 커질 수 있기 때문에

정부에서 나름 혜택아닌 혜택을 제공해주기 위해

만든 법안이라고 합니다.

우선 장기보유특별공제는

2021년부터 개정된 세법이 적용되기때문에

2020년 양도하는 것과 
2021년 양도했을때

적용되는 공제율이 다릅니다.

그래서 오늘은

2020년과 2021년의

장기보유특별공제에 대해서

설명해드리겠습니다!!

참고로,

양도소득세의 과세 대상이 아니라면

양도소득세 장기보유특별공제에 대해서

따로 공부 할 필요가 없습니다.

 1가구 1주택일 때 9억 원 이하라면 비과세가 될 수 있으며,

9억 원을 넘으면 대부분 세금이 징수된다고 보시면 됩니다. 

2020년 12월31일까지 팔았을경우 장기보유특별공제

1.

양도할 주택에서

2년 이상 거주하였고

보유기간이 3년 이상인 경우

보유연수별 8%씩 하여

최대 80%까지 적용

2. 

양도할 1세대 1주택의 

보유기간이 3년이상 이지만, 

2년 이상 거주하지 않은 경우에는 

보유기간별 연 2%씩 하여 

최대 30%까지 공제

2020년에는 거주기간이 크게 작용하지 않습니다.

하지만 2021년부터는..

2021년 1월 1일 이후 양도​​하는 1세대 1주택 고가주택

2021년 1월 1일 이후에 양도하는 경우에는 

보유기간과 거주기간으로 각각 나누어 계산합니다. 

<보유기간 3년(12%) + 거주기간 2년(8%)의 경우 20% 적용>

몇가지 예를 들어서 설명해드리겠습니다.

만약, 제가 A아파트를

10년 보유

2년 거주

1세대 1주택을 20억에 매도, 10억의 차익 발생
2021년 1월 1일 이후 양도

을 했다고 가정해봅시다.

이 사례의 경우에는 2020년과 2021년를 비교할 수 있습니다.

20년과 21년에 팔았을 경우 양도소득세 차이가 정말 크죠?

장기보유특별공제율은 80%에서 48%로 감소하고,

장기보유특별공제액도 4억 4천만원에서

2억6천4백만원으로

1억7천6백만원 감소하여

양도소득세가 6,560만원 증가하게 됩니다. 

또다른 예를 들어볼께요.

만약 제가 B아파트를

10년 보유, 10년 거주 
1세대 1주택을 20억에 매도, 10억의 차익 발생
2021년 1월 1일 이후 양도했다고 가정해봅시다.

2021년 1월 1일 이후 양도하더라도,

장기보유특별공제율와 장기보유특별공제액이 동일하며,

10년 보유 10년 거주한 경우에는 

기존세법과 동일하게 적용되기 때문에 

양도소득세 차이는 없습니다.

즉, 거주기간이 정말 중요하는 뜻입니다!!

1세대 1주택의 고가주택을

10년 이상 보유하고, 10년 이상 거주한 경우에는

20년과 21년의 세금차이가 없습니다.  

​하지만 21년 1월 1일 이후에는 

10년 이상 보유했더라도 거주기간이 짧을수록 

장기보유특별공제금액이 감소하기 때문에 

세금 부담이 높아질 수 있으로

꼭 주의하셔야 합니다!!

추가설명으로,

장기보유공제율은

보유하고있는 부동산 수에 따라

혜택받는 부분이 차이가 큽니다.

몇몇 사람들은 부동산을 소유한 기간을 조금 헷갈려하시는데요.

부동산 수를 확인할때는

미등기 매물은 포함되지 않으며,

등기가 접수된 날을 기준으로 합니다!!

등기 등록보다 잔금 치른 날이 더 빠른 경우에는?

잔금 입금일을 기준으로 합니다.

결론만 말씀드리면,

계약서상 잔금일이 빠른 날로 표기되는 것이 좀더 유리합니다.

본인의 상황을 잘 파악해서

세금혜택을 위한

얼마남지 않은 2020년에

매도 계획을 잘 세우셨으면 좋겠습니다.

새해복 많이받으세요.

이상, 제이센스 였습니다.

안녕하세요, 제이센스입니다.

2년전부터 부동산 관련 법이 자주 바뀌면서 이해하는데 어려움이 있어

시간날때마다 공부를 하고 있습니다. 

부동산 투자를 하면서 가장 신경이 많이 쓰이는 부분은 바로 세금입니다.

실거주를 하고있는 아파트 한채만 있어도 세금때문에 걱정이되고 불안한 마음이 있습니다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한건 세금이 부과되는 양도세라고 생각을 합니다.

다들 부동산을 사고 팔고 하면서 얻게되는 차익에 대한 세금인것은 알고 있으나

그 차익의 구간별로 내가 소유한 부동산 기간, 주택 보유수에 따라 양도세가 다 다르기때문에 

오늘 이시간을 통해 확실히 알고자 공부를하게 되었습니다.

우선 양도소득세가 무엇일까요?

아주 간단히 말해서 집을 팔면서 생기는 양도차익으로 인해 납부해야되는 세금입니다.

예를 들어, 내가 3억에 집을 샀는데 5억에 집을 팔았다,

그럼 2억에 대한 세금을 국가에 내야합니다.

2억에 대한 세금을 내라니? 너무 아깝지 않나요?

유독 대한민국에서만 양도소득세가 크다고 합니다.

그 이유는 대한민국은 부동산을 통해 수익을 내는 행위가

투자가 아니라 투기로 간주하기 때문이죠.

하지만 세금 내지 않는 조건들이 많기 때문에 자기에 맞는 상황을 잘 고려하여

세금을 내지 않는 절세방법을 꼭 확인하셔야 됩니다.

올해 발표되었던  양도소득세에 대한 규제로 

다소 바뀌는 부분으로 벌써부터 걱정하시는 분이 많으실텐데요.​

하지만, 여러 사정으로 일시적으로 2주택이 되어

비과세 요건에 해당되지 못할 것 같은 우려하시는분들을 위해

우선은 1가구 2주택 양도소득세의 면제조건에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

일시적 2주택인 경우

1주택만을 소유하고 있는 세대에서 신규 주택을 취득함으로 인해 

일시적으로 2주택 상태에 놓여져 있었을 때 

일정 요건을 갖춘다면 1주택으로 보아 

비과세 혜택을 유지하는 것입니다.

조건은?

종전의 주택의 취득일로부터 1년이 지난 후 신규 주택을 취득하고

그 신규주택 취득일로부터 3년이내 종전의 주택을 양도하면

비과세 요건을 충족하게 되어, 세금을 내지 않아도 됩니다!! 
​
하지만!

조정대상지역내에 주택을 소유하고 있다가 신규주택을 구입하게 된다면

신규 주택의 취득일로부터 1년이내 그 주택으로 이사하여 전입신고와

기존 주택을 1년 내 양도함을 요건으로 하고 있으니

현재 살고있는 곳이 규제지역인지 꼭 화인하셔야 합니다. 

상속으로 인한 2주택

제가 1주택을 소유하고 있는 상태에서, 부모님(피상속인)의 갑자스러운 사망으로 인해서

상속되어 2주택이 된 경우에도 1주택으로 간주되기 때문에 비과세가 되고,

이때 조합원입주권의 상속도 포함하게 됩니다.

​직계존속의 동거봉양을 위한 경우

저와 부모님이 따로 살다가, 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택인 경우에도 비과세 혜택은 주어지는데요.

남편의 부모님은 물론 배우자의 부모님도 포함되며, 세대를 합친날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 혜택을 받게 됩니다.

​

혼인으로 인한 1가구 2주택

결혼전 남자 1주택, 여자 1주택을 각각 소유하고 있는 커플이

혼인으로 인해 2주택인 된 경우는

혼인한 날, 즉 혼인신고 한 날 이후부터 5년이내에 어떤 주택이든 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용을 받게 됩니다.

기타 조건들


취학, 근무상의 형편, 질병으로 인한 요양, 그밖의 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택과 그밖의 주택을 각가 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된날부터 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 요건에 해당이 됩니다.

지정문화재 및 등록문화재에 해당하는 주택과 그 밖의 일반주택을 소유하고 있는 경우에는

일반주택을 양도하는 경우와 농어촌 주택과 그 외의 일반주택을 국내 각각 1개씩 소유하고 있는 세대가

일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 요건을 적용받게 됩니다.

​양도소득세는 세금을 부과하는 구간들(과세표준)이 각각 존재하고

그 구간별로 매겨지는 비율(세율)도 각각 다르기 때문에 아래 표를 참고하시면 됩니다.
​ 

양도차익 계산방법에 대해 설명해드리겠습니다.

예를들어 1주택자인 제가 투자를 위해 3억짜리 아파트를 매입해서,

2년 후 3억 5000만원에 집을 팔았다고 가정해봅시다.

집을 팔면서 발생한 중개 보수비와 기타 필요경비를 빼줍니다.

중개 보수비와 집수리비용 1000만원으로 가정하면,

1. 2억 5천만원(집을 판 가격) - 2억(집을 산 가격) = 5천만원

2. 5천만원 - 1천만원(필요경비) = 4천만원(양도차익)

3. 4천만원(양도차익) - 기본공제(250만 원) = 3,750만 원(과세표준)

​ *장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유하고 팔 경우 적용 가능

​
4.  3,750만 원이 과세표준이 되어 위의 표에 해당하는 계산을 적용하면,

3,750만원 ｘ 15% - 108만 원 = 454만 5천원


5.  454만 5천원원 + 45만 4,500원= 499만 9,500원(실납부 양도소득세)

이해가 되시죠?

내가 부동산에서 얻은 실제 이득은 5천만원이지만,

5천만원에 대한 양도소득세 454만 5천원을 국가에 세금으로 내야합니다.

그리고 2021년 바뀌는 양도소득세 개정에 대해서도 꼭 확인하시고 가야합니다.
2년전 부터 양도소득세는 계속 변하고 있습니다.

2020년 현재 양도소득세에 대한 법입니다. 
주택 외 부동산
보유기간 1년 미만 50%
1년～2년 40%
2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용
​
주택 (조합원 입주권 포함)

보유기간 1년 미만 40%,
2. 1년 이상 기본세율 적용
(다주택자가 조정대상지역 내 10~20% 중과)

2021년양도소득세에 대한 법입니다. 

(+개정사항 : 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상)
​ 1년 미만: 40% → 50%,
1년 ~ 2년 기본세율 → 40%

​ 2021년 장기보유 특별공제

​ 양도소득세 개정
1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율

최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

지금까지 양도세양도소득세 면제조건 총정리를 해봤는데요.

각자의 상황을 고려하여 절세방법를 꼭 선택하셔서

비과세를 받는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다:)