안녕하세요.
제이센스입니다.
오늘은 증여세 절세 방법중
"부담부증여"에 대해서
알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
(정의 및 양도세 계산방법 등에 대해서 알아보겠습니다!)
"부담부 증여"란,
배우자나 자녀에게 부동산 등
재산을 사전에 증여하거나 양도할 때
전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것입니다.
증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에
절세 수단으로 활용돼 왔습니다.
채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에
증여를 하는 사람에게 과세하지 않는 대신
증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고
양도소득세를 과세하게 됩니다.
또한 상대방이 조건을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있는데요.
부모 봉양을 조건으로 주택을 증여했는데
아들이 부모를 봉양하지 않으면??
부모는 계약을 해제할 수 있습니다.
많은 사람들이 증여를 절세하기 위해서
여러가지 방법중에서
"부담부증여"를 많이들 고려하시는데요.
부담부증여를 활용하는 방법을 예로 들어본다면,
담보대출 3억원이 있는 10억짜리 아파트를 증여한다고 가정하면,
10억-3억=7억에 대한 증여세만 내면 됩니다.
하지만 부채(3억원)에 대해서는
양도소득세가 발생하기 때문에,
이부분도 꼭 고려해야 하는데요.
양도소득세가 발생하는 이유는,
채무를 증여하는것이 누군가에게는 그만큼의 이익으로 작용하기 때문이죠!
"부담부증여 조건"
부담부증여는 합법적이지만, 편법을 막기 위해 몇가지 조건이 존재합니다.
1. 이전되는 채무가 증여재산에 담보된 채무이면서 증여자의 것이어야한다.
2. 증여일 기준 담보된 채무가 있어야한다.
3. 증여를 받은 사람이 반드시 그 자력으로 채무를 갚아야 한다.
만약 자녀가 부담부증여로 부동산을 받았을 경우,
대출금을 부모님이 갚아준 사실이 확인되면
증여받은 재산 전체에 대한 증여세뿐만 아니라 가산세까지 부과되니
주의하셔야 합니다.
"부담부증여 양도세 계산 방법은"
대출 1천만원을 받아,
4천만원으로 취득한
부동산 1억원을 증여한다고 가정하면.
양도가액 = 증여가액 * (채무액 / 증여가액 = 채무비율)
취득가액 = 취득가액 * (채무액 / 증여가액 = 채무비율)
채무비율이란, 채무(대출)액을 증여가액으로 나눈 비율입니다.
위 조건에서 채무액은 1천만원, 증여가액은 1억원이므로
채무비율은 1천만원 / 1억원 = 10% 입니다.
양도가액 : 증여가액 1억원 * 채무비율 10% = 1천만원
취득가액 : 취득가액 4천만원 * 채무비율 10% = 400만원
양도차익 =양도가액 -취득가액 = 1천만원 - 400만원 = 600만원
소득세율은 아래 표를 참고해주세요!
소득세율표에 따라, 양도차익은
600만원 *6% = 360,000원입니다.
이해가 되시죠?
사실 부담부증여를 할때
항상 절세에 유리한건 아니기 때문에
증여를 하실때 단순 증여 혹은 부담부 증여의
세금차이를 계산하셔야합니다.
증여세뿐만아니라,
부채에 대한 양도세가 발생하기 때문에
양도차익이 큰 부동산이라면
단순 증여보다는 세금이 더 많이 나올 수 있기 때문이죠.
향후 부동산 가치가 상승할 것으로 예상된다면?
부담부증여가 유리합니다.
보유기간 양도차익이 작다면?
부담부증여가 유리합니다.
단순증여 VS 부담부증여를 할때
본인에게 유리한 방향으로 세금계산을 선택하셔서
본인의 자산을 지키시길 바랍니다!
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