정보나라

안녕하세요

제이센스 입니다.

이번에 저희 아들놈이 집을사기위해 주택담보대출을 알아보더라구요.

제가 공인중개사 자격증도 있는지라 아들이 DTI, LTV, DSR에 대해서 물어는데..

제가 설명을 너무 어렵게해서 아들이 이해를 잘 못하더라구요.

그래서 오늘은 주담대에 꼭 필요한 용어인

DTI, LTV, DSR 용어에 대해서 아주 쉽고 간단하게 설명해보겠습니다.

자 그럼, DTI? LTV? DSR? 뭐가 다른걸까요?

집을 구매를 위해 대출을 준비하거나,

친구들과 부동산 이야기를 할때

다들 DTI, LTV, DSR 등의 용어를 한번이라도 들어보셨을껍니다.

알기쉽게 설명드리자면

DTI, DSR, LTV은 구매하려는 주택을 담보로

은행에서 돈을 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 측정하는 방법입니다.

 하지만 각각의 측정방법이 조금씩 다를 뿐이죠!

자, 그럼 각각의 용어와 계산방법에 대해서

알기쉽게 알아보겠습니다.

소득이 기준이 되는 DTI

DTI의 의미는 소득에 따라 대출한도를 결정한다고 보시면 됩니다.

DTI(Debt To Income ratio)는

총부채상환비율로 금융부채를 상환할 수 있는 능력을

소득으로 따져 대출한도를 결정하는 계산비율입니다.

즉, 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있을지 판단하는 것이죠.​

상환액이 소득의 일정 비율을 넘어서지 않도록하여 무

분별한 대출을 막을 수 있는 제도라고 생각하시면 됩니다.

자, 그럼 DTI를 실제로 계산해볼까요?

만약 제 아들 연봉이 5000만원,

주담대 원리금 상환액 90만원

기타 이자 상환액이 10만원이라고 가정한다면,

DTI는 

(90만원+10만원)*12개월/5000만원=24%

DIT = 24%입니다.

연봉 5000만원 * DTI24% = 1200만원

주담보 원리금과 다른 대출의 이자 합산 금액이

연 소득의 24%, 1200만원을 넘을 수 없다는 의미입니다.

퍼센트가 낮을 수 록 빚상환능력이 높다고 인정이 됩니다.

대출금을 다 합쳐서 계산하는 DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로

연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다

“이용자의 모든 대출” 이라고 하는 것은 주택담보대출뿐만 아니라 

자동차 할부금, 학자금대출 등 금융권에서 빌린 

모든 대출의 원리금(대출액+이자)을 포함한다는 뜻입니다.

모든 종류의 대출 원리금을 연소득으로 나눈값으로

이 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높다고 인정되지만

DTI보다 까다롭다는 단점이 있습니다.

제 아들의 연소득이 5천만 원이고 

연간갚아야할 원리금 상환액이 2천만 원이라면 

DSR은 40%가 됩니다. 

만약 대출 받고자하는 은행의 DSR한도가 80%라면

80% - 40%=40%,

즉, 2천만 원을 대출 받을 수 있습니다.

내 자산가치가 인정되는 비율, LTV

가장많이 들어보셨을 용어라고 생각됩니다.

LTV은 Loan to Value ratio의 약자로, 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻합니다.

주택담보인정비율이라고도 하죠.

금융기관에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때,

부동산의 실제가치에서 얼만큼의 가치를 쳐서 대출을 해줄지 퍼센트로 계산하는 방법입니다.

금융감독원은 담보물건의 시세를 평가하는 방법으로

국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세,

한국감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규졍하고 있습니다.

예를 들어 LTV가 80% 이고 5억 가치의 주택을 담보로 돈을 빌린다면 (5억의 80%는 4억이므로)

최대 4억을 대출받을 수 있게 되는 것이죠.

​
하지만 LTV가 80%라고 하여 무조건 80%를 다 대출받을 수 있는 건 아닙니다.

전세입자가 살고있는 주택의 경우에는 전세금액을 뺀 금액이 대출가능하며,

주택에 방이 있을 경우에는 소액임차인 최우선변재금을 방 개수만큼 공제한 뒤 계산합니다.

 대출제한도 꼼꼼히 체크할 것! 

위에서 설명했던 것 처럼  주택담보대출 한도 LTV 70% 정도지만 
투기과열지구, 조정 대상 지역의 경우 이 조건이 변경됩니다ㅠㅠ

국토교통부는 주택시장 안정을 위해 높은 집값 상승세를 보이는 지역에 한해 
금융 규제를 강화한 것인데요

다들 다시다시피 수도권 전 지역이 규제를 받고기때문에

매매하려는 아파트들의 규제 조건을 꼭 확인하셔야 합니다.

또 고가주택 구입시, 고가주택 기준 이하 주택 구입시에 따라, 
무주택 세대, 1주택 보유, 2주택 보유세대인지에 따라서도
LTV와 DTI가 달라지기 때문에

주택담보대출을 받기 전에 
본인의 현 상황을 꼭 재확인 하시기 바랍니다.

11월 13일(금) 정부에서

신용대출 등 가계대출 관리방안에 대한

새로운 정책을 발표하였습니다.

간단히 요약하자면,

앞으로는 신용대출을 받아 서울 시내 아파트를

구매하는 것이 사실상 불가능해졌습니다.

이게 무슨소리냐구요?

정책 발표내용중,

1억원 넘는 신용대출을 받은 뒤 투기과열지구 등

규제지역 내 집을 사면 곧바로 대출을 회수하겠다는

정부 대책이 나왔기 때문이다.

*투기과열지구은 서울 전역과 수도권 지역 대부분 이므로,

사실상 서울 및 수도권 집을 살 때

신용대출은 활용할 수 없다는 의미입니다.

*현금이 부족한 신혼부부나 사회초년생들의

내 집 마련은 더욱더 어려워 졌습니다.

만약  신용대출 누적 총액이 1억원을 넘는다면?

신용대출 누적 총액이 1억원을 초과한 사람이

1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입하게 되면

해당 신용대출을 즉시 회수한다고 하네요.

다들 아시다시피,

신용대출은 주택담보대출과 달리

은행의 용도 확인이 쉽지 않아

대출규제 사각지대라는 지적이 많았습니다.

이러한 사각지대는 오는 30일부터 적용이 되어

1. 신규로 1억원 초과 신용대출을 받거나, 

2. 신용대출을 추가로 받아 누적금액이 1억을 초과하게 되다면,

그 사람에 한해서 대출 회수가 진행됩니다.

추가적으로,

1억원 넘는 고액 신용대출에 대한

DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 신설됩니다.

지금까지 DSR 규제는 규제 지역 내 9억원 초과 주택을 살 때 주담대에만 적용됐지만,

이달 30일부터는 연 소득 8000만원 넘는 사람이 1억원 넘는 신용대출을 받을 때도

각종 대출 원리금 상환액이 소득의 40% 이내까지만 허용됩니다.

설상가상으로,
은행의 신용대출 관리도 강화됩니다.

정부는 은행들이 각자 자체 신용대출 관리 목표를 세우게 하고 

이를 준수하는지 매월 점검하고, 

연소득의 2배 넘는 과도한 신용대출이 있는지 여부도 상시 점검한다고 하네요.

이제 급한일이 있어 신용대출을 받게 된다면,

대출 목적에 대한 심사가 많아지고 복잡해지게 되겠네요..

신용대출 등 가계대출 관리방안에 대한 요약집

첨부합니다!