2021년부터 새롭게 변경되는 부동산 정책 총정리

안녕하세요

제이센스입니다:)

 

벌써 2020년 12월말입니다.

시간 참 빠르네요.

2020년 1월 새로운 마음을 가지고 다짐했던

계획들이 생각나네요^^

 

아직 실천도 못한 항목들이 태반이지만

2020년 12월 마무리를 위해

남은 기간 더 열심히

달려나가겠습니다.

 

오늘은 2021년 1월부터 달라지는

부동산 정책에 대해서

다시 한번 짚고 넘어가 보려고 합니다.

 

올해 너무많은 부동산 정책이 나왔기 때문에

무슨 항목이 언제 적용되며,

내가 직면한 상황이 세금적으로 어떤 문제가되는지

따져보는 시간이 필요하다고 생각했습니다.

 

2021년부터 적용되는 항목에 대해서

잘 숙지해두셨다가,

2021년 새해 계획을 새우실때

꼭 활용하셨으면 좋겠습니다.

 

자, 그럼 내년부터 새로게 바뀌는 부동산의

세제, 제도에 대해서 알아보겠습니다.

 

양도세 과세 시 분양권 주택 포함!

내년 초부터 집을 팔때 주의하셔야합니다.

분양권을 보유한 가구는

내년부터 분양권도 주택으로 간주한다는 점에

주의하하셔야 합니다.

 

지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서

해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해

양도세 비과세 여부를 판단했습니다.

 

하지만 2021년 부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함이 되므로,

꼭 주의하셔야합니다.

 

단, 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는

일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.

 

1세대 1주택 장기보유특별공제 

1주택자가 9억원 초과 주택 양도 시 적용되는

장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다.

 

현행은 보유 기간에 따라 연 8%씩 공제했으나 

이젠 보유기간 연 4%

거주기간 연 4% 

각각 40%까지 공제해 줍니다.

 

요약하자면,

보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 

공제율이 낮아 세금부담이 커지게 됩니다.

 

실거주를 하셔야합니다ㅠㅠ

 

소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

소득세 과세표준이 5억원 초과 >> 최고 42% 세율이였지만 

10억원 초과 >> 최고 45%의 세율 구간이 추가되었습니다.

 

2021년 1월부터 발생하는 소득분부터

과세표준이 10억원 이하인 경우엔 

최고세율이 기존과 동일하지만

 

10억원을 초과하면??

초과 소득에 대해 세율이 3%포인트 늘어난 45%가 적용됩니다.

 

종합부동산세세율 & 종합부동산세 공제한도

종합부동산세율도 최고 6%까지 인상됩니다.

2주택 이하 소유 시 세율은 

과세표준 구간별로 0.6%~3.0%

 

조정대상지역 2주택자는

1.2%~6.0%까지 적용됩니다.

 

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가

주택을 5년 이상 장기 보유한 경우

연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제 받게 됩니다.

 

종합부동산세 과세기준일은 6월1일이므로

만약 세금에 대한 부담이 크다고 느끼시면

상황을 따져 처분 여분을 결정하셔야합니다!

 

법인 주택양도 세율

법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 

기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 

기존 10%에서 20%로 인상됩니다.

 

추가세율 적용대상에는

입주권, 분양권이 추가되며

개인과 법인간 세부담 차이를 이용한

조세회피를 방지하기 위한 조치라고 합니다.

 

추가로, 다주택을 보유한 법인은

종부세 최고세율(6%)이 적용되며

6억원 공제도 폐지됩니다.

 

청약(신혹부부, 생애최조 특별공급 기준)

내년부터 특별공급 소득요건이 완화됩니다.

 

현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 

신혼부부 특별공급 소득요건을

130%(맞벌이 140%) 이하로 완화합니다.

 

신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중

70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고,

나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해

130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로

우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정합니다.

 

재건축 실거주 요건 & 안전진단 강화

투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우,

최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 

반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 됩니다.

안전진단의 관리 주체도 강화됩니다. 

지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 

중대한 사항에만 처벌을 했지만, 

앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과됩니다.

(2021년 안전진단을 시작하는 사업장부터 적용)

 

전매제한 위반 시 10년 입주자격 제한

2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한됩니다.

현재까지는 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등에 대해만 제한을 두었습니다.

 

 

분양주택 입주 예정일 사전 통보도 신설

이때까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어

일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고 상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 있었습니다.

 

이에 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제가 발생하기도 했습니다.

이러한 문제를 방지하기 위해

내년부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터

2개월 전에 입주 예정일을 통보하고

공급 계약서에 이를 명시하도록 하였습니다.

 

공동주택 입주 전 하자보수 의무화

2021년 1월 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해

사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 합니다.

 

주택공급계약에 따라 입주지정기간 45일 전까지

입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며

사전방문 1개월 전까지 입주자에게 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 합니다.

이때 발견된 하자에 대한

조치계획을 수립해

사전방문 종료일부터 7일 이내에

사용검사권자인 지자체에 제출해야 합니다.

 

일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지,

공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다.

 

사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에

입주예정자에게 알려야 하며 공사가 끝난 후

그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 합니다.

 

 

수도권 분양가상한제 적용주택 입주자 거주의무

2021년 2월부터 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과됩니다.

 

거주의무기간은

공공택지에서 분양가격이

인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년,

80~100% 미만인 주택은 3년으로 정해집니다.

 

민간택지는 분양가격이

인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년,

80~100% 미만인 주택은 2년입니다.

 

경비원 갑질 행위 금지에 따른 공동주택관리법 개정

경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 법이 내년부터 시행됩니다.

입주자대표회의 및 그 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를

「공동주택관리법」과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했습니다.

 

 

양도소득세 중과세율 인상

2021년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때,

양도세 중과세율이 기본세율+10~20%에서 기본세율+20~30%p로 인상이 됩니다.

 

2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의

세율은 40%에서 최대 70%까지 강화되며,

1년 미만 보유 시 70%,

1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용됩니다.

 

 

전월세 신고제 시행

2021년 6월부터 시행됩니다.

전월세 신고제는 계약 30일 이내에

계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등

계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로

신고 후 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

 

계약상 변경이 있을 때에도

30일 이내에 지자체에 신고해야 한다.

 

만약 공동으로 신고를 하지 않거나

거짓 신고를 할 경우에는

각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

 

공공 전세주택 총 11만4000가구 공급

 정부가 향후 2년간 총 11만4000가구의

임대 전세주택을 공급하겠다고 밝혔습니다.

 

이중 내년 상반기까지 4만9000가구가 공급 될 예정이며,

우선 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9093가구(수도권 1만5652가구)를 전세형으로 전환하고,

민간이 건설한 공공 전세주택 1만8000가구을 매입해 추가로 공급할 계획이라고 합니다.

 

이외에도 상가, 오피스텔 등도 리모델링해서 주택으로 공급한다고 합니다.

 

3기신도시 사전청약 진행

2021년 7월부터 3기신도시 등 수도권에서

본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행됩니다.

 

7~8월 인천계양

9~10월 남양주 왕숙,

11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구가

순차적으로 진행될 예정입니다.

 

청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며,

거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나,

본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 합니다.

 

공공참여형 가로주택정비사업 확대

서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 

2021년년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진됩니다.

공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우

용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받게 됩니다.

 

공시가격 현실화 추진

공동주택은 2030년까지,

단독주택은 2035년까지

공시가격을 시세의 90%로 상향합니다.

 

9억 원 미만 공동주택의

2020년 평균 현실화율인 68.1%를

2023년까지 70%로 인상하고,

이후 매년 약 3%씩 높여

2030년엔 90%까지 높일 계획입니다.

 

공시가격 인상으로 국민들의 세금 부담이 커지므로,

정부는 2021년부터 2023년까지

1세대 1주택자가 보유한

공시가격 6억 원 이하의 주택 재산세율을

과세표준 구간별 0.05%p 낮추기로 했습니다.

 

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이상 2021년 이후부터 바뀌는

부동산정책에 대해서 알아보았습니다.

 

세부담을 줄이기 위해서

항상 부동산 정책에 대해서 숙지해야되는데요.

 

본인이 공부하지 않으면 아무도 도와주지 않습니다.

ㅠㅠ

 

남은 연말에 바뀐 부동산 정책에 대해서 열심히 공부하셔서

2021년부터 본인의 자산을 지키는데 

꼭 도움이 됬으면 좋겠습니다.

 

이상, 제이센스 였습니다.