정보나라

안녕하세요.

제이센스입니다.

부동에 관심이 있는 분들이라면,

가장 많이 듣는 질문 있으실텐데요.

분양권은 주택수에 포함되나요?

라는 질문을 종종 들어보셨을꺼에요.

사실 저도 이 질문을

주변 지인들로부터 종종 듣게 되는데요.

정말 궁금해서 하는 질문이겠지만,

이 질문에 대해서는

상황에 따라 답변이 달라질 수 있습니다.

정말 친하신분에게 질문을 하신다면

친절하게 설명을 해드리겠지만,

친하지도 않고

친절하지 않은 분들에게 여쭤본다면

그냥 보고 넘기는 경우가 참 많습니다.

그 이유는

1. 어떤 상황에서의 주택수 포함 여부인지?

2. 언제 산 분양권인지?

3. 미분양 분양권을 선착순 방식으로 계약했는지?

를 각각 확인해야되기 때문이죠!

분양권은 상황에 따라서

주택수 포함 여부가 결정됩니다.

그래서 분양권이 주택수에 포함되나요?

라는 답변을 하기 위해서는

경우의 수를 파악하고 있어야 합니다.

장황한 설명보다는

몇가지 예를 들어서

설명해드리겠습니다.

Q) 청약시에는 기존에 보유하고 있는

분양권이 주택수에 포함되는지?

A) 포함이 되지만, 안되는 경우도 몇가지 존재합니다.

청약시에는 기본적으로 분양권이 주택수에 포함되지만,

아래와 같은 경우 포함이 되지 않습니다.

1. 입주자 모집공고일이나 매수일이 

2018년 12월 11일 이전인 경우​
 9.13 대책의 후속조치로

주택공급에 관한 규칙 개정안이

2018년 12월 11일자로 시행됨에 따라

그 전까지 주택수로 포함되지 않았던 분양권이

주택수로 포함되게 되었습니다.
​
2. 미분양된 분양권을 

선착순의 방식으로 

계약하여 보유하는 경우

3. 소형, 저가주택에

해당하는 분양권을

1개만 보유하는 경우

소형&저가주택이란?
입주자모집공고일 현재 전용면적 60제곱미터 이하이며,

소형&저가주택 등의 가격 산정에 따른 주택가격이

8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인

주택 또는 분양권등을 말합니다.

소형&저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 자로서

제28조(민영주택의 일반공급)에 따라

주택의 공급을 신청하는 경우에는

주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다.

Q) 대출시에는 기존에 보유하고 있는

분양권이 주택수에 포함되나요?

A) 대출 종류에 따라 다릅니다.

주택담보대출을 받는 경우에는 분양권은 주택수에 포함됩니다.

분양권은 실물이 아닌 추후 아파트를 소유하게 되는 권리이므로.

전세자금대출을 받은 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.

Q) 보유 주택수에 따라서 신규 주택 취득시에 취득세율이 다른데요.

분양권 취득시 중과 판정 시에 주택수에 포함되나요?

A) 취득시기에 따라 다릅니다.

정부는 7.10대책때 

다주택자에게 취득세를 중과하겠다는

발표를 했습니다.

해당 대책의 시행일인

20년 8월 12일 이후 취득하는 분양권도

취득세 중과 산정 시 주택수에 포함이 됩니다.

20년 8월 11일까지 취득한 분양권은

취득세 중과 산정 시 주택수에 포함이 되지 않는다.

Q) 보유 주택수에 따라서 양도세율도 중과가 된다던데

분양권은 취득세 중과 판정시에 주택수에 포함 되나요?

A) 취득시기에 따라 다릅니다.

양도세 판정시에도 분양권의 취득시기에 따라

주택수 포함여부가 다르게 결정됩니다.

분양권을 양도소득세 산정 시 주택수에 포함하는

소득세법 개정안이 2021년 1월 1일부로 시행됨에 따라,

21년부터 취득하는 분양권은 주택수에 포함되며

2020년까지 취득한 분양권은 포함되지 않는습니다.

분양권 주택수 포함 관련된 포스팅을 작성해봤는데요.

이해가 되시나요?

항상 느끼는 거지만

부동산 관련된 내용은

너무 복잡하고 종류도 다양합니다.

본인의 자산을 지키기 위해서는

알고있는 정보라도

계속 공부해가면서

개정된 부동산 정보를 입수해야합니다.

시대가 시대인만큼

현 정부에 맞춰서 

젤세에 노력을 하셔야겠죠?

안녕하세요

이번에 개정된 지방세법에 따라 새주택 입주 시 1주택자도 취득세 12%가 나올 수 도 있다

라는 이야기에 대해서 공유해드리겠습니다.

예를들어서 제가 조정지역 내 아파트 2채를 가지고 있다고 가정하고 글을 써 보겠습니다.

저는 조정지역 내 아파트 2채가 있습니다.

새로 완공된 아파트에서 신혼살림을 하고 싶어 내년 준공이 완료되는 새아파트의 분양권을 살 예정입니다.

물론 조정지역 내 아파트 2채를 새로 완공된 아파트 입주 전에 처분을 할 예정이구요.

이때 제가 내야할 취득세는 얼마라고 생각되나요?

바로 12% 입니다.

1주택자로 보이지만 이번에 개정된 지방세법에 따라서  3주택자가 되기 때문입니다.

수많은 부동산 대책으로 부동산 수요자들의 계산방법이 매우 복잡해졌습니다.

취득세율이 주택 수에 따라 중과세 되며,

주택 수를 산정할 때 분양권과 입주권도 주택 수에 포함되도록 했기 때문입니다.

바뀐 부동산 대책을 매일매일 공부하지 않으면,

분양권과 입주권을 주택 수로 산정하는 판단이 잘못될 경우

수 천만원에의 취득세가 중과될 수 있습니다.

개정된 지방세법 시행일(8월 12일) 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다.

여기서 주의할 것이 있습니다.

이때 주택 수는 해당 분양권으로 취득하는 아파트의 등기가 이뤄지는 시점이 아니라

말 그대로 분양권을 사거나 계약하는 시점에 확정이 되기 때문입니다.

위에서 제가 12%의 취득세율인 이유는

입주전에 2주택을 팔더라도

분양권 구입 시점에 이미 3주택자가 되어버렸기 때문입니다.

이해가 되시죠??

기존 주택과 분양권을 입주 이후까지 모두 보유할 것이라면 상관없지만,

기존 주택을 처분할 생각이라면

기존 주택을 모두 처분한 후 분양권을 취득해야

추후 입주시점에 취득세가 중과되지 않습니다.

다만 분양권을 먼저 취득한 이후,

추가로 주택을 사는 경우에는

바로 2주택자가 되지 않고

일시적 2주택자가 됩니다.

통상 기존 주택을 3년,

조정지역 내에서는 1년 내에 처분할 경우

1주택에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.

다만 이때 기존 주택이 분양권일 경우 새로운 주택을 취득한 시점으로부터

1년~3년이 아니라 분양권 아파트가 준공된 시점으로부터 기간을 산정합니다.

조정 지역의 경우 준공 이후 1년 내에 분양받은 아파트를 매도하면

일시적 2주택자가 됩니다.

저도 부동산 공부를 하고있지만..

너무너무 어렵고 복잡한 부동산대책이 계속적으로 나오고 있습니다.

하루하루 바쁘게 살고있는 국민들이

자주 바뀌고 전문용어가 난무하는 부동산법을

매일매일 공부할 여력이 있을까요?

국민들을 너무 괴롭히는거 같다는 생각과,

국고를 탕진하여 국민의 세금으로 충당하는게 아닐까라는 생각을 하게 됩니다.

부동산법의 계산을 너무 복잡하게 해서

내지 않아도 될 세금을 내는것 같기도하구요..

국민이 집을 사는것 보다 어떻게든 세수 확보가 목적이라는 비판의 목소리가 커지고 있으며,

평소에 정치 신경을 쓰지 않고 살아왔지만..

실생활에 너무 큰 불편을 줘서 정치에 관심이 생기고 있습니다ㅜㅜ

1주택자 분들도 분양권 & 입주권 구매시 참고하셔서 절세 하시길 응원합니다.