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일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 관련해서

일반 사례와 입주권 사례에 대해서 설명해드리겠습니다.

일시적 1세대 2주택 비과세란 무엇일까요?

- 종전 주택 1세대 1주택 비과세요건 충족

- 신규주택은 종전 주택 취득일로부터 1년 경과 후 취득

- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 양도

상기 3가지 조건을 만족하는 경우

기존주택을 매도할때

양도세를 비과세 해줍니다.

위 1번에서 언급했던 비과세요건이란

- 비조정지역 2년이상 보유

- 조정지역(2017.8.1까지 취득) 2년 이상 보유

- 조정지역(2017.8.2이후 취득) 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주

입니다.

조정지역과 비조정지역의 구분은

취득일을 기준으로 적용합니다.

비조정지역을 예로 들어서 설명해드릴께요.

비과세 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

A주택 : 2013.07.01 취득

B주택 : 2014.09.01 취득 (A주택 취득 후 B주택 1년 후 취득)

A주택 : 2016.09.01 매도 (B주택 취득 후 3년 이내 A주택 매도 & A주택 2년 이상 보유했으므로 비과세)

생각보다 간단하지 않나요?

하지만 조정지역 2주택자 대상으로

비과세를 받기 위해서는

조금 복잡하게 적용이 됩니다.

1. 종전 주택 1세대 1주택 비과세요건 충족
2. 신규주택은 종전 주택 취득일로부터 1년이 경과한 후에 취득
3. 신규주택 취득일에 따라 종전주택 양도기한 상이
  1) 신규주택 취득일(~2018.9.13) : 3년 이내 종전주택 양도
  2) 신규주택 취득일(2018.9.14~2019.12.16) : 2년 이내 종전주택 양도  
  3) 신규주택 취득일(2019.12.17) : 1년 이내 종전주택 양도 & 1년이내 세대원 전원 전입

상기와 같이 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이며,

신규취득일이 2019.12.17 이후라면

신규주택 취득일로부터

1년이내 종전주택을 양도하고

1년이내에 세대원 전원이

신규주택으로 전입을 해야지

양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이렇게 변경된 이유는

한 세대가 조정지역 내 2주택 보유기간을

최소화하겠다는 의미겠죠?

만약 종전주택이나 신규주택중

한 쪽이 비조정지역이라면

종전주택 3년이내 양도를 적용받게 됩니다.

조정주택 조정 + 신규주택 비조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 비조정 + 비신규주택 비조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 비조정 + 신규주택 조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 조정 + 신규주택 조정 >> 종적주택 1년이내 매도시 양도세 비과세

또 많이들 궁금해 하시는게

종전주택이 있는 상태에서 입주권을 매수하는 경우인데요.

일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 

종전의 주택을 취득한 날부터 

1년 이상이 지난 후에 

조합원입주권을 취득하고 

그 조합원입주권을 취득한 날부터 

3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

양도세가 면제인데요.

글로 읽으면 이해가 잘 안되니 예를 들어서 설명드릴게요.

비과세 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

A주택 : 2013.07.01 취득

입주권 : 2014.08.01 취득 (A주택 취득 후, 1년 후 입주권 취득)

A주택 : 2016.07.01 취득 (입주권 취득 후, 3년 이내 매도 & A주택 2년 이상 보유했으므로 비과세)

종전주택과 입주권이 모두 조정지역 내에 있더라도

종전주택을 3년 이내에만 매도하면 됩니다.

*입주권은 관리처분계획 인가가 난 입주권을 의미합니다.

종전주택이 있는 상태에서

입주권을 매수했는데

종전주택을 3년 내 매도하지 못한경우는

어떻게 될까요?

A주택 : 2013.07.01 취득

입주권 : 2014.08.01 취득

완공 : 2018.08.01 취득 

A주택 : 2019.10.01 매도 (입주권 취득 후 3년 이내 매도 못했지만 완공 후 2년 내 매도했으므로 비과세 적용)

입주권 취득 후 3년 이내

종전 주택을 매도해야지

양도세 비과세가 되는데요.

예정되었던 완공일 보다 늦어져서

어쩔수 없이 3년 내

종전주택을 팔지 못했을 경우

아래 2가지 조건을 충족하면

일시적 1세대 2주택 비과세를 적용해줍니다.

- 신규주택 완공 2년 내에 세대 전원이 입주하여 1년 이상 계속하여 거주
- 신규주택 완공 전 or 완공 후 2년 이내 신규주택 매도

종전입주권을 보유하고 있다가

신규주택을 취득하는 경우에는

어떻게 적용이 될까요?

재개발 빌라 : 2013.2.1 취득

입주권 : 2015.5.1 관리처분인가 (재개발 빌라 2년이상 보유)

A아파트 : 2016.1.1 취득

입주권 : 2018.1.1 매도 (A아파트 취득 후 3년 이내 매도했으므로 비과세)

재개발 빌라를 취득 후

2년 후 관리처분인가를 받아 입주권으로 바꼈고,

관리처분인가일 기준

1세대 1주택 비과세 요건을 받았습니다.

이때 입주권 한개만 있었다면 무조건 비과세 이지만,

아파트를 취득해버렸기 때문에

일시적 1세대 2주택 상태가 됬고,

이 경우 신규주택 취득일로부터

3년 내 입주권을 매도해야지

비과세를 받을 수 있습니다.

*이미 관리처분인가를 받은 입주권을 매수한 경우,

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는게 불가능하므로

비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

오늘은 일시적 2주택

일반과 입주권 편에 대해서 알아봤는데요.

사실 저에게도 아직도 어렵고 헷갈리는 편에 속합니다 ㅜㅜ

위 자료를 참고하셔서 본인의 상황을 판단하셔도되지만,

실제 주택을 매도 & 매수하실때에는

꼭 세무사와의 충분한 상담을 하시는걸

추천드립니다.