양도소득세 중과 총정리

안녕하세요

제이센스 입니다

 

오늘은 구독자분께서

양도소득세 중과에 대해서

포스팅을 해달라고 요청하셔서

한번 작성해볼까합니다.

 

부동산정책이 너무 많이 나오다보니

많은 분들이 헷갈려 하시는데요.

저도 공부할 겸 구독자분들을 위해

알기쉽게 써보겠습니다.

 

21년 1월1일부터 새로 적용되는

양소소득세 기본세율부터 알고가야겠죠?

과제표준 10억 구간이 올해 추가 되었습니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	1,080,000원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	5,220,000원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	14,900,000원
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	19,400,000원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	25,400,000원
5억워 초과 ~ 10억원 이하	42%	35,400,000원
10억원 초과	45%	65,400,000원

 

 

자, 그럼 양도세 중과에 대해

필수로 알아야 될 사항은 무엇일까요

2021년 6월 1일 부터 양도소득세율이 상향 조정됩니다.

 

<2021년 5월 31일까지 양도세 중과세율>

보유기간	주택 외	주택/입주권	분양권	비조정지역
			조정지역
1년 미만	50%	40%	50%	50%
2년 미만	40%	기본세율		40%
2년 이상	기본세율	기본세율		기본세율

 

<2021년 6월 1일부터  양도세 중과세율>

보유기간	주택 외	주택/입주권	분양권 (조정지역/비조정지역)
				1년 미만	50%	70%	70%
2년 미만	40%	60%	60%
2년 이상	기본세율	기본세율

 

2021년 5월 31일까지 주택을 양도하는 경우

1년 이상만 보유했다면

기본세율을 적용받을 수 있습니다.

 

하지만 6월 1일 주택을 양도하는 경우

1년 이상만 보유했더라도

양도세가 60%가 적용됩니다.

21년 6월 1일부터 2년 이상 보유 후

양도하셔야 기본세율이 적용됩니다!

 

분양권의 경우

21년 6월 1일 이후 양도하게 되면

기본세율을 적용받을 수 없습니다.

(오피스텔은 적용 x)

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6월 1일 기준으로 다주택자에 대한 중과세율도 상향됩니다.

 

<2021년 5월 31일까지 다주택자에 대한 중과세율>

2주택자	3주택 이상
기본세율 + 10%	기본세율 + 20%

 

<2021년 6월 1일부터 다주택자에 대한 중과세율>

2주택자	3주택 이상
기본세율 + 20%	기본세율 + 30%

 

다주택자에 대한 중과세율 적용 대상자는

중과대상 주택수가 2주택 이상이며

매도할 주택이 조정지역 내에 있을경우 

이며,

중과세율 적용 대상자는

장기보유특별공제(장특공)가 적용되지 않습니다.

 

자, 그럼 몇가지 애매모호한 부분에 대해서

예를 들어서 설명해드리겠습니다.

 

저는 용인시 기흥구 아파트 1채를

18년 12월 매수를 했는데요.

계약금을 넣고 가계약서를 작성한 후

잔금은 한달 후에 치루기로 협의를 하였습니다.

근데 잔금을 치루기 전 조정지역에 되어버렸습니다.

이 경우 조정대상지역이 되기 전

계약서 작성 및 계약금 송부 내역을 증빙할 수 있다면 

비조정지역 기준으로 적용됩니다.

 

상기 경우가 아니라면,

등기접수일과 잔금청산일중

빠른날을 기준으로

양도일을 판단하기도 합니다.

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두번째 예로

조정지역과 비조정지역에

아파트를 1채씩 가지고 있다고 가정해볼게요.

 

조정지역 주택을 먼저 매도하면?

양도소득세 중과가 적용되며

 

비조정지역의 주택을 먼저 매도하면?

양도소득세 중과가 적용되지 않습니다.

 

즉, 다주택자라도 양도하려는 주택이 비조정지역에 있다면

양도소득세 중과가 적용되지 않습니다.

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또 다른 예로 

중과대상 주택수가 2주택 이상일 경우

중과세율 적용 대상자라고 했는데요.

중과대상에서 제외되는 주택이 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.

주택가격	수도권 / 광역시 / 세종시	경기도 읍/면 지역 세종시 읍/면 지역 광역시 군 지역 기타지역
3억원 초과	포함
3억원 이하	포함	제외

 

 

예를 들어서 설명해드리겠습니다.

 

안양시 호계동 주택이 1억일 경우?

공시지가 3억 이하 + 수도권이므로 주택수 포함

 

목포시 옥암동 주택이 5억일 경우?

공시지가 3억 초과 + 기타지역이므로 주택택수 포함

 

광주광역시 봉선동 주택이 2억일 경우?

공시지가 3억 이하 + 광역시 이므로 주택수 불포함

 

 

2주택자 분들은 어떤 주택을 먼저 매도하는냐에

따라 양도소득세 중과를 받냐 안받냐 적용이 됩니다.

작전을 잘 세우셔야되요!!

아래 또 다른 예를 들어서 설명해드리겠습니다.

 

안양시 호계동 아파트을 매도하게 되면?

조정지역 내 주택 양도 + 중과주택수 2주택 이상으로 양도소득세 중과

 

목포시 옥암동 아파트을 매도하게 되면?

비조정지역 내 주택 양도 + 중과주택수 2주택 이상이므로 일반세율 적용

 

광주광역시 봉선동 주택을 매도하게 되면?

중과제외 주택이므로 일반세율 적용

 

본인의 상황에 맞게 작전을 잘 짜서

주택을 매수, 매도하셔야합니다.

괜한 실수로 무분별한 세금을 지출하면

상당히 아깝잖아요ㅜㅜ

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오늘(2021년 1월10일) 기사에서 공급 확대를 중심으로

25번째 부동산 대책을 준비 중인 정부가

올 6월 적용예정인

양도세 중과를 유예하는 등 세제규제를

일정부분 완화할 가능성이 제기됬다고 합니다.

다주택자들이 보유한 주택이

시장에 매물로 나오도록

유도하기 위해서라고 하는데요.

 

양도세 중과에 대한 규제는

2021년 6월 1일부터 적용 예정이였지만,

2022년 1월 1일부터 적용될꺼라는 이야기도 돌고있으니

25번째 부동산 대책 발표를 주의깊게 봐야할꺼같습니다.