정보나라

안녕하세요

제이센스입니다:)

부동산 정책 강화로 인해,

다주택자뿐만 아니라

1주택자와

일시적2주택자에 대한 요건이

한층 더 강화되건 다들 아실껍니다.

다주택자 투기를 방지하기 위해

다주택자에 대한 과세가 강화되면서

똘똘한 한채로 혹은 두채를 

투자하는데 더 많은 관심이 쏠리고있습니다.

그래서 오늘은 다들 궁금해하는시

주택을 보유하면서 생긴 세금이죠.

양도소득제 절세방법에 대해 알아보겠습니다.

오늘은 이글을 통해

양도소득세의 대한 아리까리한 부분을

모두 정확히 집고 넘어갈 생각입니다.

부동산 법이 개정되기 전까지

이 글을 마스터한다면 더이상 헷갈리지 않으실꺼에요

긴글 끝까지 읽어주시기 바랍니다^^

1가구 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는?
2년 이상 보유 필수!!

대부분 서민들은 1가구 1주택입니다.

1가구란 무엇일까요?

1가구란 1세대라도하며

거주자와 배우자가 동일한 주소

or

거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위를 말합니다. 

(거소 :주소처럼 밀접한 관계를 가진 곳은 아니지만 얼마 동안 계속하여 임시로 거주하는 장소)

1가구를 판단함에 있어 부부가 각각 별도로

주민등록을 했더라도 동일한 세대로 보는데요.

이러한 1세대가 2년 이상 보유한 1주택을 양도시에

비과세해 주는 것이 원칙입니다.

부린이들을 위해서 다시 한번 더 설명해드리자면,

신혼부부가 2020년에 1월 1일에 아파트를 1억에 샀고,

2022년 1월2일 아파트를 3억이 팔았을때,

3억-1억=2억 차익에 대한 세금을 내지 않아도 된다는 말 입니다.

만약 자녀가 어떤한 이유로 주택을 보유하게 됬다고 가정합시다.

이때 같은 세대원으로 등재된 부모도 주택을 보유하고 있는 경우에는 

다주택자로 과세됩니다. 

특히 조정대상지역이면 중과세에 해당할 수 있으니 꼭 주의하셔야하며,

이럴 경우 세대분리를 사전에 진행해주시면됩니다.

 1가구가 1 주택을 양도하기 전에

다른 주택을 취득하거나

상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인해

2 주택 이상을 보유하는 경우에도

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

아래 3가지 사항 필수로 기억해두세요!

- 첫 번째 주택을 매입한 날로부터 1년 후

두번째 주택을 구입할 것

- 첫 번째 주택을 매입한 날로부터

2년 이상 보유할 것

- 두 번째 주택을 매입한 날로부터

3년(조정지역 2년) 이내

첫 번째 주택을 매도할 것

같이 사는 성년 미혼 자녀가 있다면, 처분 전 세대를 분리하세요!

원칙적으로 자녀는 배우자가 있어야

세대 구성이 가능한데요.

하지만 자녀가 결혼하지 않고

30세가 넘으면 별도 가구 분리가 가능합니다.

그리고, 미혼인 20대때 일정한 금액의 소득이 있으면

별로의 가구 구성이 가능합니다. 

따라서 주택을 이미 소유한 부모와 함께

거주하는 미혼의 자녀가

본인 명의의 주택을 구매 할 경우

세대를 분리하는 것이 유리합니다. 

만약 세대 분리가 안되어 있다면 

처분 전에 꼭 세대를 분리해야 

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

제 주변 지인중 한분은,

1가구 1주택자인데도

주민등록상 부모님 집에 함께 사는 걸로 되어있어서,

1가구 2주택자로 분류되

양도세가 부과되는 경우가 있었습니다.

꼭, 주의하셔야 합니다.

9억 이상의 고가의 주택을 소유하고 있다면?
최소 10년 이상 거주해야 합니다.

9억 이상의 주택을 매도하게 되면 

양도차익 중 일부가 비과세 되지 않습니다. 

그러나, 3년 이상의 보유분부터 장기보유 특별공제율 24%가 적용됩니다.

<현행 고가 1주택자 장기보유특별공제율>

이후 매년 8%씩 공제율이 인상되어

10년 이상 보유할 경우

최대 80%가 공제되어 절세효과가 매우 큰 편입니다. 

또한, 2020년 이후 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 

반드시 과거에 최소한 2년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다.

<2021년부터 적용되는 고가 1주택자 장기보유특별공제율>

2021년 이후 고가 1 주택을 양도할 때

장기보유 특별공제율 최대 80%(10년)를 적용받으려면 

보유 기간과 거주기간 2가지 요건을 전부 충족해야 합니다. 

즉, 연 8%의 현행 공제율을 

내년부터 보유 기간 연 4%

거주기간 연 4%로 구분해서

적용하게 됩니다.

일시적 2주택 비과세 전략!!

일시적 2주택이란,

기존에 주택이 1채가 있는데,

갑자스럽게? 일시적으로? 어쩔수없이?

상속, 동거봉양, 혼인 등의 이유로 1채가 더 생겨버려서

일시적으로 2주택이 된 경우를 말합니다.

이럴경우 아래 조건에 맞춰서 

1채를 매도하게 되면

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

조정대상지역에서는

일시적으로 1가구 2 주택자가 되면

1년 이내 팔아야

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

조정대상지역 내 임대주택으로 등록한 경우에도

2년 실거주를 해야

비과세 혜택 대상자가 되는데요.
기존주택 매입 후 1년이 지나 신규주택을 매입하고, 

신규주택 매입 후 3년 이내에 기존주택을 처분할 때는

 양도소득세가 비과세 될 수 있습니다. 

주의할 점은 일시적 2 주택 비과세를 혜택을 받기 위해서는

반드시 기존주택을 먼저 처분해야 합니다.

 2018년 9·13 부동산 대책 이후

비과세를 적용받을 수 있는 기간이 3년에서 2년으로 축소

2019년 12·16 부동산 대책일 이후

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 

1년 이내에 기존 주택을 양도하는 때에만 비과세 혜택이 적용됩니다.

<일시적 2주택 인정 조건>

재개발&재건축 조합원 대체 주택 비과세

향후 재개발·재건축 주택이 완공된 후 

2년 이내 해당 주택으로 세대원 전원이 입주하고, 

완공 후 2년 이내 대체 주택을 처분하면 

시세차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

임대사업 10년 후 처분 시 70% 장기보유 특별공제

85㎡ 이하의 주택을 보유한 다주택자는 

임대사업자로 등록하는 것도 절세 방법입니다. 

8년의 의무 임대사업자로 등록해 의무기간을 채우고, 

2년을 더 임대해 총 10년을 채우면 

취득 시부터 상승한 전체 양도차익에 대해 

70%의 장기보유 특별공제를 적용합니다.

하지만,

2018년 9·13 대책 이후에 취득한 주택은 

면적 요건뿐만 아니라 공시 가격

수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

요건을 충족해합니다.

*최근  정부가 공시 가격을 현실화한다는 계획이 있기때문에

공시 가격이 6억 원 이하일때 임대사업자 등록을 고려해야 합니다.

장기임대주택으로 등록하면 다주택자도 비과세!!

거주주택과 장기임대주택을 보유한 경우 

일시적 2 주택뿐만 아니라 

다주택자도 거주주택을 양도할 때 

비과세 혜택을 받을 수 있습니다!!

주택을 3채 가진 소유주가 

자신의 거주주택에 

1. 가구원 전원과 2년 이상 살았을 경우 

2. 장기임대주택도 공시 가격 6억 원 이하

3. 5년 이상 임대

조건을 만족 시킨 경우 

거주주택을 제외한 나머지 주택을 

임대주택으로 등록하면 절세가 가능합니다.

비과세 여부를 판정할 때 임대주택은 주택 수에 포함하지 않기 때문입니다.

장기임대주택이 갖춰야 할 요건

- 소득세법에 따라 임대사업자 등록록 하고 임대하는 주택

- 해당 주택의 임대개시일 당시 주택 공시가격 6억원 이하

(비수도권 3억 이하)

- 전국에 1채 이상일 것

- 5년 이상 계속 임대할 것

- 연간 임대료 상승률 5% 초과하지 않을 것

- 같은 가구원이 아닌 자와의 공동소유주택은

장기임대주택으로 인정하지않음

다주택자들은 2020년 이전에 집을 팔아라??

A주택, B주택, C주택이 있다고 가정해봅시다.

A주택 2000년 양도차익 5억

B주택 2015년 양도차익 5천

C주택 2017년 양도차익 1억

이 경우 비과세 혜택을 받는 가장 현명한 방법은?

B주택을 팔고, C주택을 팔아,

마지막 A주택을 1주택으로 남겨놓고

비과세 혜택을 받는 것입니다.

이럴경우 2020년까지 양도차익 5억원에 대해

비과세 혜택이 적용됩니다.

2021년 이후부터 1주택 보유기간 계산방법이 바뀌게 됩니다!

만약 C주택을 2020년 12월 31일 팔고,

A주택을 2021년 1월 1일 이후 판다면,

비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

2021년부터는 1주택자가 된 시점부터

보유기간을 새로 계산하기 때문이죠

A주택의 보유기간은

C주택을 매도한

2020년 12월 31일부터 계산이 됩니다.

따라서 다주택자들이 비과세 혜택을 받고자 한다면

2020년까지 기존 주택을 처분하는게 

비과세를 받을 수 있는 마지막 길 입니다.