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일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 관련해서

일반 사례와 입주권 사례에 대해서 설명해드리겠습니다.

일시적 1세대 2주택 비과세란 무엇일까요?

- 종전 주택 1세대 1주택 비과세요건 충족

- 신규주택은 종전 주택 취득일로부터 1년 경과 후 취득

- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 양도

상기 3가지 조건을 만족하는 경우

기존주택을 매도할때

양도세를 비과세 해줍니다.

위 1번에서 언급했던 비과세요건이란

- 비조정지역 2년이상 보유

- 조정지역(2017.8.1까지 취득) 2년 이상 보유

- 조정지역(2017.8.2이후 취득) 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주

입니다.

조정지역과 비조정지역의 구분은

취득일을 기준으로 적용합니다.

비조정지역을 예로 들어서 설명해드릴께요.

비과세 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

A주택 : 2013.07.01 취득

B주택 : 2014.09.01 취득 (A주택 취득 후 B주택 1년 후 취득)

A주택 : 2016.09.01 매도 (B주택 취득 후 3년 이내 A주택 매도 & A주택 2년 이상 보유했으므로 비과세)

생각보다 간단하지 않나요?

하지만 조정지역 2주택자 대상으로

비과세를 받기 위해서는

조금 복잡하게 적용이 됩니다.

1. 종전 주택 1세대 1주택 비과세요건 충족
2. 신규주택은 종전 주택 취득일로부터 1년이 경과한 후에 취득
3. 신규주택 취득일에 따라 종전주택 양도기한 상이
  1) 신규주택 취득일(~2018.9.13) : 3년 이내 종전주택 양도
  2) 신규주택 취득일(2018.9.14~2019.12.16) : 2년 이내 종전주택 양도  
  3) 신규주택 취득일(2019.12.17) : 1년 이내 종전주택 양도 & 1년이내 세대원 전원 전입

상기와 같이 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이며,

신규취득일이 2019.12.17 이후라면

신규주택 취득일로부터

1년이내 종전주택을 양도하고

1년이내에 세대원 전원이

신규주택으로 전입을 해야지

양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이렇게 변경된 이유는

한 세대가 조정지역 내 2주택 보유기간을

최소화하겠다는 의미겠죠?

만약 종전주택이나 신규주택중

한 쪽이 비조정지역이라면

종전주택 3년이내 양도를 적용받게 됩니다.

조정주택 조정 + 신규주택 비조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 비조정 + 비신규주택 비조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 비조정 + 신규주택 조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 조정 + 신규주택 조정 >> 종적주택 1년이내 매도시 양도세 비과세

또 많이들 궁금해 하시는게

종전주택이 있는 상태에서 입주권을 매수하는 경우인데요.

일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 

종전의 주택을 취득한 날부터 

1년 이상이 지난 후에 

조합원입주권을 취득하고 

그 조합원입주권을 취득한 날부터 

3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

양도세가 면제인데요.

글로 읽으면 이해가 잘 안되니 예를 들어서 설명드릴게요.

비과세 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

A주택 : 2013.07.01 취득

입주권 : 2014.08.01 취득 (A주택 취득 후, 1년 후 입주권 취득)

A주택 : 2016.07.01 취득 (입주권 취득 후, 3년 이내 매도 & A주택 2년 이상 보유했으므로 비과세)

종전주택과 입주권이 모두 조정지역 내에 있더라도

종전주택을 3년 이내에만 매도하면 됩니다.

*입주권은 관리처분계획 인가가 난 입주권을 의미합니다.

종전주택이 있는 상태에서

입주권을 매수했는데

종전주택을 3년 내 매도하지 못한경우는

어떻게 될까요?

A주택 : 2013.07.01 취득

입주권 : 2014.08.01 취득

완공 : 2018.08.01 취득 

A주택 : 2019.10.01 매도 (입주권 취득 후 3년 이내 매도 못했지만 완공 후 2년 내 매도했으므로 비과세 적용)

입주권 취득 후 3년 이내

종전 주택을 매도해야지

양도세 비과세가 되는데요.

예정되었던 완공일 보다 늦어져서

어쩔수 없이 3년 내

종전주택을 팔지 못했을 경우

아래 2가지 조건을 충족하면

일시적 1세대 2주택 비과세를 적용해줍니다.

- 신규주택 완공 2년 내에 세대 전원이 입주하여 1년 이상 계속하여 거주
- 신규주택 완공 전 or 완공 후 2년 이내 신규주택 매도

종전입주권을 보유하고 있다가

신규주택을 취득하는 경우에는

어떻게 적용이 될까요?

재개발 빌라 : 2013.2.1 취득

입주권 : 2015.5.1 관리처분인가 (재개발 빌라 2년이상 보유)

A아파트 : 2016.1.1 취득

입주권 : 2018.1.1 매도 (A아파트 취득 후 3년 이내 매도했으므로 비과세)

재개발 빌라를 취득 후

2년 후 관리처분인가를 받아 입주권으로 바꼈고,

관리처분인가일 기준

1세대 1주택 비과세 요건을 받았습니다.

이때 입주권 한개만 있었다면 무조건 비과세 이지만,

아파트를 취득해버렸기 때문에

일시적 1세대 2주택 상태가 됬고,

이 경우 신규주택 취득일로부터

3년 내 입주권을 매도해야지

비과세를 받을 수 있습니다.

*이미 관리처분인가를 받은 입주권을 매수한 경우,

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는게 불가능하므로

비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

오늘은 일시적 2주택

일반과 입주권 편에 대해서 알아봤는데요.

사실 저에게도 아직도 어렵고 헷갈리는 편에 속합니다 ㅜㅜ

위 자료를 참고하셔서 본인의 상황을 판단하셔도되지만,

실제 주택을 매도 & 매수하실때에는

꼭 세무사와의 충분한 상담을 하시는걸

추천드립니다.

안녕하세요, 제이센스입니다.

2년전부터 부동산 관련 법이 자주 바뀌면서 이해하는데 어려움이 있어

시간날때마다 공부를 하고 있습니다. 

부동산 투자를 하면서 가장 신경이 많이 쓰이는 부분은 바로 세금입니다.

실거주를 하고있는 아파트 한채만 있어도 세금때문에 걱정이되고 불안한 마음이 있습니다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한건 세금이 부과되는 양도세라고 생각을 합니다.

다들 부동산을 사고 팔고 하면서 얻게되는 차익에 대한 세금인것은 알고 있으나

그 차익의 구간별로 내가 소유한 부동산 기간, 주택 보유수에 따라 양도세가 다 다르기때문에 

오늘 이시간을 통해 확실히 알고자 공부를하게 되었습니다.

우선 양도소득세가 무엇일까요?

아주 간단히 말해서 집을 팔면서 생기는 양도차익으로 인해 납부해야되는 세금입니다.

예를 들어, 내가 3억에 집을 샀는데 5억에 집을 팔았다,

그럼 2억에 대한 세금을 국가에 내야합니다.

2억에 대한 세금을 내라니? 너무 아깝지 않나요?

유독 대한민국에서만 양도소득세가 크다고 합니다.

그 이유는 대한민국은 부동산을 통해 수익을 내는 행위가

투자가 아니라 투기로 간주하기 때문이죠.

하지만 세금 내지 않는 조건들이 많기 때문에 자기에 맞는 상황을 잘 고려하여

세금을 내지 않는 절세방법을 꼭 확인하셔야 됩니다.

올해 발표되었던  양도소득세에 대한 규제로 

다소 바뀌는 부분으로 벌써부터 걱정하시는 분이 많으실텐데요.​

하지만, 여러 사정으로 일시적으로 2주택이 되어

비과세 요건에 해당되지 못할 것 같은 우려하시는분들을 위해

우선은 1가구 2주택 양도소득세의 면제조건에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

일시적 2주택인 경우

1주택만을 소유하고 있는 세대에서 신규 주택을 취득함으로 인해 

일시적으로 2주택 상태에 놓여져 있었을 때 

일정 요건을 갖춘다면 1주택으로 보아 

비과세 혜택을 유지하는 것입니다.

조건은?

종전의 주택의 취득일로부터 1년이 지난 후 신규 주택을 취득하고

그 신규주택 취득일로부터 3년이내 종전의 주택을 양도하면

비과세 요건을 충족하게 되어, 세금을 내지 않아도 됩니다!! 
​
하지만!

조정대상지역내에 주택을 소유하고 있다가 신규주택을 구입하게 된다면

신규 주택의 취득일로부터 1년이내 그 주택으로 이사하여 전입신고와

기존 주택을 1년 내 양도함을 요건으로 하고 있으니

현재 살고있는 곳이 규제지역인지 꼭 화인하셔야 합니다. 

상속으로 인한 2주택

제가 1주택을 소유하고 있는 상태에서, 부모님(피상속인)의 갑자스러운 사망으로 인해서

상속되어 2주택이 된 경우에도 1주택으로 간주되기 때문에 비과세가 되고,

이때 조합원입주권의 상속도 포함하게 됩니다.

​직계존속의 동거봉양을 위한 경우

저와 부모님이 따로 살다가, 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택인 경우에도 비과세 혜택은 주어지는데요.

남편의 부모님은 물론 배우자의 부모님도 포함되며, 세대를 합친날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 혜택을 받게 됩니다.

​

혼인으로 인한 1가구 2주택

결혼전 남자 1주택, 여자 1주택을 각각 소유하고 있는 커플이

혼인으로 인해 2주택인 된 경우는

혼인한 날, 즉 혼인신고 한 날 이후부터 5년이내에 어떤 주택이든 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용을 받게 됩니다.

기타 조건들


취학, 근무상의 형편, 질병으로 인한 요양, 그밖의 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택과 그밖의 주택을 각가 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된날부터 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 요건에 해당이 됩니다.

지정문화재 및 등록문화재에 해당하는 주택과 그 밖의 일반주택을 소유하고 있는 경우에는

일반주택을 양도하는 경우와 농어촌 주택과 그 외의 일반주택을 국내 각각 1개씩 소유하고 있는 세대가

일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 요건을 적용받게 됩니다.

​양도소득세는 세금을 부과하는 구간들(과세표준)이 각각 존재하고

그 구간별로 매겨지는 비율(세율)도 각각 다르기 때문에 아래 표를 참고하시면 됩니다.
​ 

양도차익 계산방법에 대해 설명해드리겠습니다.

예를들어 1주택자인 제가 투자를 위해 3억짜리 아파트를 매입해서,

2년 후 3억 5000만원에 집을 팔았다고 가정해봅시다.

집을 팔면서 발생한 중개 보수비와 기타 필요경비를 빼줍니다.

중개 보수비와 집수리비용 1000만원으로 가정하면,

1. 2억 5천만원(집을 판 가격) - 2억(집을 산 가격) = 5천만원

2. 5천만원 - 1천만원(필요경비) = 4천만원(양도차익)

3. 4천만원(양도차익) - 기본공제(250만 원) = 3,750만 원(과세표준)

​ *장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유하고 팔 경우 적용 가능

​
4.  3,750만 원이 과세표준이 되어 위의 표에 해당하는 계산을 적용하면,

3,750만원 ｘ 15% - 108만 원 = 454만 5천원


5.  454만 5천원원 + 45만 4,500원= 499만 9,500원(실납부 양도소득세)

이해가 되시죠?

내가 부동산에서 얻은 실제 이득은 5천만원이지만,

5천만원에 대한 양도소득세 454만 5천원을 국가에 세금으로 내야합니다.

그리고 2021년 바뀌는 양도소득세 개정에 대해서도 꼭 확인하시고 가야합니다.
2년전 부터 양도소득세는 계속 변하고 있습니다.

2020년 현재 양도소득세에 대한 법입니다. 
주택 외 부동산
보유기간 1년 미만 50%
1년～2년 40%
2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용
​
주택 (조합원 입주권 포함)

보유기간 1년 미만 40%,
2. 1년 이상 기본세율 적용
(다주택자가 조정대상지역 내 10~20% 중과)

2021년양도소득세에 대한 법입니다. 

(+개정사항 : 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상)
​ 1년 미만: 40% → 50%,
1년 ~ 2년 기본세율 → 40%

​ 2021년 장기보유 특별공제

​ 양도소득세 개정
1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율

최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

지금까지 양도세양도소득세 면제조건 총정리를 해봤는데요.

각자의 상황을 고려하여 절세방법를 꼭 선택하셔서

비과세를 받는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다:)