정보나라

안녕하세요.

제이센스입니다.

최근 규제지역과 주택보유수에 따른

중과기준이 개정되면서

많은 분들이 헷갈려하시는데요.

오늘 포스팅에서는 각 상황에 따른

취득세 중과에 대해서 알아보겠습니다.

개정 전 취득세율 입니다.

생각보다 많이 단순하죠?

작년 취득세율이 개정된 이유는

취득가액이 6억원일 경우

취득세율 1%로 적용을 받고,

6억 1만원이 되는 순간 취득세율이

2배로 올라버리게 됩니다.

(기존 1~3주택자분들이 6억원 초과 9억원 이하 이하 구간의

취득세율을 단순하게 2%로 적용하였습니다.)

취득세율 = 취득가액 * 2/3억원 - 3으로 계산이 됩니다.

예를들어 무주택자가 7억5천만원짜리 주택을 구입한다면

취득세율은 2% 적용을 받게 됩니다.

취득세율 = 750,000,000 * 2 / 300,000,000 - 3 = 2%

상기 이유때문에 정부는 7.10 부동산 정책에 따라

2020년 8월 12일부터 취득하는 주택에 따라 취득세율을 조정하였습니다.

개정 후 취득세율 입니다.

조정지역/비조정지역으로 나뉘게 됬고

신규로 취득하는 주택에만 적용이 됩니다.

기존주택은 조정/비조정 상관없이

주택 수를 카운팅할때만 더해주면 됩니다.

조정지역 1주택자가 비조정지역에 주택을 1채 취득을 하게 되면

기존 1주택과 신규주택을 합쳐서 2주택자가 되므로, 

신규로 취득하는 주택이 비조정지역으로

아래와 같이 1~3% 취득세를 적용받습니다.

본인이 1주택자인상태에서

조정지역의 주택을 1채 를 신규로 구입한다면

취득세율 8%가 적용됩니다.

취득세 중과 적용시 예외되는 상황들이 있는데 꼭 확인하고 가셔야합니다.

1. 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산 방법은?

세대 내에서 공동 소유하는 경우에는 개별 세대원이 아니라

'세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.  

따라서, 부부가 공동 소유하는 경우에도  1주택자가 됩니다.

세대의 범위는 주민등록표에 함께 기재된 가족으로

배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는

세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다. 

단, 미혼인 30세 미만인 자녀가 소득이 있는 경우로

중위소득(20년 기준 1인 가구 중위 소득은 월 175만 원)의

40% 이상인 경우에는 세대를 분리하여 거주하면 별도 세대로 봅니다.
​

2. 상속주택의 주택수 포함 여부 및 공동상속주택의 주택수 계산 방법은?

상속받은 주택은 상속개시일로부터

5년 이내에서 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.

공동상속주택의 경우에는 주택수 계산 시

다음 순서에 따른 해당자의 주택으로만 봅니다.    

<1순위> 상속지분이 가장 큰 상속인

<2순위> 상속주택에 거주하는 사람

<3순위> 최연장자
​

3. 주택수 산정에서 제외하는 주택은?

1억 원 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)은

다주택자 취득세율 계산 시 주택 수에 산정하지 않습니다.

​

4. 오피스텔의 경우 주택 수 포함 여부

주거용 오피스텔(주택분 재산세 과세분)은

20.8.12 이후 신규 취득분부터는 주택 수에 포함합니다.

(20.8.12 이전 취득한 오피스텔이 이후

주거용으로 전환되는 경우에도 주택 수에 포함하지 않습니다)  

단, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다.

(주거용인지 상업용인지 알수없기 때문에 취득세율 4.6%를 적용합니다.)

6. 입주권 / 분양권

입주권과 분양권은 실물이 아니기 때문에

취득시 취득세가 과세되지 않고,

주택수에도 포함이 되지 않았습니다.

하지만 7.10 대책에 따라 20.8.12 이후 취득하는

입주권/분양권은 주택 취득세 중과 판정시 주택수에 포함이 됩니다.

A아파트 : 2020년 4월 취득 (조정지역)

B분양권 : 2021년 1월 취득 (조정지역)

A아파트 : 2022년 4월 매도

B아파트 : 2023년 1월 완공 --> 취득세율 8%

5. 일시적 2주택자의 경우 주택수 계산 방법 

1주택자가 거주지 이전을 위하여

일시적 2주택자가 되는 경우에는

취득세 중과세율을 적용하지 않습니다.

단, 종전 주택을 처분 기간 내(3년 또는 1년)

처분했을 경우에만 해당되며

처분하지 못한 경우에는 중과세율이 적용됩니다. 

<CASE1>

A아파트 : 2020년 4월 취득 (조정지역)

B아파트 : 2021년 3월 취득 (조정지역) --> 취득세율 1~3%

A아파트 : 2022년 2월 매도 --> B아파트 구매 후 1년 내 매도 시 추가징수없음

<CASE2>

A아파트 : 2020년 4월 취득 (조정지역)

B아파트 : 2021년 3월 취득 (조정지역) --> 취득세율 1~3%

A아파트 : 2022년 5월 매도 --> B아파트 구매 후 1년 내 매도를 안했기 때문에 시 추가 5~7% + 가산세

CASE1과 CASE2를 보시면

동일하게 B아파트 구입 후 A주택을 매도했지만

취득세율이 달라진걸 볼 수 있습니다.

아무 생각없이 A아파트를 1년 후 매도한다면

취득세율이 어마어마하겠죠?

아파트 매매가에 따라

최소 1~2천만원, 3~4천만원의

취득세를 세이브할 수 있습니다.

주택 취득 전 꼭 부동산 취득세 중과에따른

세율, 중과배제, 입주권, 분양권, 일시적 2주택을 공부하셔야겠죠?

안녕하세요

이번에 개정된 지방세법에 따라 새주택 입주 시 1주택자도 취득세 12%가 나올 수 도 있다

라는 이야기에 대해서 공유해드리겠습니다.

예를들어서 제가 조정지역 내 아파트 2채를 가지고 있다고 가정하고 글을 써 보겠습니다.

저는 조정지역 내 아파트 2채가 있습니다.

새로 완공된 아파트에서 신혼살림을 하고 싶어 내년 준공이 완료되는 새아파트의 분양권을 살 예정입니다.

물론 조정지역 내 아파트 2채를 새로 완공된 아파트 입주 전에 처분을 할 예정이구요.

이때 제가 내야할 취득세는 얼마라고 생각되나요?

바로 12% 입니다.

1주택자로 보이지만 이번에 개정된 지방세법에 따라서  3주택자가 되기 때문입니다.

수많은 부동산 대책으로 부동산 수요자들의 계산방법이 매우 복잡해졌습니다.

취득세율이 주택 수에 따라 중과세 되며,

주택 수를 산정할 때 분양권과 입주권도 주택 수에 포함되도록 했기 때문입니다.

바뀐 부동산 대책을 매일매일 공부하지 않으면,

분양권과 입주권을 주택 수로 산정하는 판단이 잘못될 경우

수 천만원에의 취득세가 중과될 수 있습니다.

개정된 지방세법 시행일(8월 12일) 이후 취득한 분양권과 입주권은 주택 수에 포함됩니다.

여기서 주의할 것이 있습니다.

이때 주택 수는 해당 분양권으로 취득하는 아파트의 등기가 이뤄지는 시점이 아니라

말 그대로 분양권을 사거나 계약하는 시점에 확정이 되기 때문입니다.

위에서 제가 12%의 취득세율인 이유는

입주전에 2주택을 팔더라도

분양권 구입 시점에 이미 3주택자가 되어버렸기 때문입니다.

이해가 되시죠??

기존 주택과 분양권을 입주 이후까지 모두 보유할 것이라면 상관없지만,

기존 주택을 처분할 생각이라면

기존 주택을 모두 처분한 후 분양권을 취득해야

추후 입주시점에 취득세가 중과되지 않습니다.

다만 분양권을 먼저 취득한 이후,

추가로 주택을 사는 경우에는

바로 2주택자가 되지 않고

일시적 2주택자가 됩니다.

통상 기존 주택을 3년,

조정지역 내에서는 1년 내에 처분할 경우

1주택에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.

다만 이때 기존 주택이 분양권일 경우 새로운 주택을 취득한 시점으로부터

1년~3년이 아니라 분양권 아파트가 준공된 시점으로부터 기간을 산정합니다.

조정 지역의 경우 준공 이후 1년 내에 분양받은 아파트를 매도하면

일시적 2주택자가 됩니다.

저도 부동산 공부를 하고있지만..

너무너무 어렵고 복잡한 부동산대책이 계속적으로 나오고 있습니다.

하루하루 바쁘게 살고있는 국민들이

자주 바뀌고 전문용어가 난무하는 부동산법을

매일매일 공부할 여력이 있을까요?

국민들을 너무 괴롭히는거 같다는 생각과,

국고를 탕진하여 국민의 세금으로 충당하는게 아닐까라는 생각을 하게 됩니다.

부동산법의 계산을 너무 복잡하게 해서

내지 않아도 될 세금을 내는것 같기도하구요..

국민이 집을 사는것 보다 어떻게든 세수 확보가 목적이라는 비판의 목소리가 커지고 있으며,

평소에 정치 신경을 쓰지 않고 살아왔지만..

실생활에 너무 큰 불편을 줘서 정치에 관심이 생기고 있습니다ㅜㅜ

1주택자 분들도 분양권 & 입주권 구매시 참고하셔서 절세 하시길 응원합니다.