정보나라

안녕하세요.

제이센스 입니다:)

국통부 장관이 바뀔꺼라는 이야기, 최근 뉴스를 통해 들으셨죠?

문재인 대통령이 신임 국토교통부 장관에 변창흠 한국토지주택공사 사장을 내정했습니다.

김현미 장관이 교체된 배경에 대해 청와대 고위 관계자는

“원년 멤버이고 맡은바 소임을 다했다”

“다만 새로운 정책 변화에 대한 수요도 있는 상황이기 때문에

보다 변화된 환경에 맞춰 좀 더 현장감 있는 정책을 펴나가기 위한 변화”

라고 설명했습니다.

그러면서

“그동안 성과를 많이 냈고 그럼에도 불구하고 더 많은 요구들이 있다”

“그동안 실적이 부족하다거나 성과를 못 내는 경질은 아니라는 것”

이라고 강조했다고 하는데요.

그동안 많은 성과를 냈다니요?^^;;;

김현미 장관은 3년이 넘는 재임 기간 동안 24번의 부동산 정책을 내놨음에도 불구하고

아파트값은 떨어지기는 커녕 매매가와 전세값이 하늘을 찌르듯이 치솟았습니다.

최근엔 전세와 월세 대란까지 일어났습니다.

24번의 부동산 정책중 많은 사람들을 골치거리로 만들었던

종합부동산세에 관해서 저번 시간에 설명해드렸었는데요.

j-sens.tistory.com/113

종합부동산세 폭탄이 아파트 매매가와 전셋값을

상승시켰다고 생각하시는분은 그리 많지는 않을껍니다.

하지만 저는 종합부동산세 폭탄으로 부동산 매매가와 전세값이 올랐다고 생각합니다.

부동산 흐름을 보시면 이해가 되실껀데요.

이 원리에 대해서 간단하고 알기쉽게 설명해드리겠습니다.

끝까지 읽어보시면 정말 쉽게 이해가 되실꺼에요!

깨알정보로,

2020년 12월은 부린이들의 아주 중요한 달입니다!!

양도세는 누진과세인거 다들 아시죠?

그래서 다주택자분들은 1년에 한 채씩 팔아야하기 때문에

대부분 12월말까지 매도 여부에 대해서 결정하게 됩니다.

2021년 종합부동산세 폭탄의 원인이 될

2020년 종부세액이 늘어나

12월 납부해야 하는 다주택자의 심리가 크게 위축되있습니다.

​여기에 2년 거주 + 10년 이상 장기보유한 1주택자(일시적 2주택자 포함)는

12월말까지 매도해야 장기보유특별공제율이80%가 적용됩니다.

어마어마한 혜택이죠.

만약 2020년을 넘겨 2021년 1월 이후에 매도할 경우

같은 조건에서 장특공제율이 48%로 크게 줄어듭니다.

그래서인지 ​11월 초부터 서울과 경기도의 핫한 지역의

거래량이 폭발적으로 늘어나고 있습니다.  

자, 그럼 종부세 폭탄이 매매가와 전셋값을 상승이키는 원리에 대해서 알아보겠습니다. 

​

종부세 폭탄의 역기능

​ 새로 개정된 법안인 종부세 폭탄으로

다주택자는 분명히 주택을 줄여나갈 것 입니다.

이 말은 추가적으로 주택을 구입하지 않는다는 뜻이죠.

추가적으로 주택을 구입하지 않으면? 전세값은 상승하게 될 것입니다.

이미 뉴스에서 보셨겠지만 전세값 고공행진은 끊이질 않고 있습니다.

대부분 서민들은 아직 아파트를 구입할 여력이 없습니다.

이런 사람들에게 전세 물량이 감소하게 되면,

전세대출로 인한 주거비 부담과 이사를 계속 다녀야하는

삶의 질이 분명 떨어지게 됩니다.

​
​종부세 폭탄과 양도세 폭탄으로 아파트 매매거래가 위축되고 있으며,

거래 위축은 새아파트 공급감소로 이어지게 됩니다.

주택 공금이 줄어들게 되면,

너도 나도 집을 사고싶어하기 때문에 집값은 자동적으로 오르게 됩니다.

그리고 저도 다주택자이지만,

현상황에서 매매가와 전셋값이 동반상승중이니 당연히 매도보다는 보유를 선택할 것이며,

종부세 세금을 내기 위해 반전세나 월세로 돌릴 예정입니다.

아니면 제 자식에게 증여를 할 생각인데요.

조정대상지역의 경우 다주택자가 증여를 할 경우

증여 취득세가 12프로이지만...

매도보다는 다들 증역쪽을 선택하는 추세입니다.

만약 증여를 하게 되면?

5년 간 매도를 할 수 없으므로 매물이 또 잠기게 되는 것이죠.

악순환인겁니다.

​
이러한 종부세 관련 법은 처음이 아닙니다.

강남 집값을 잡기위해 2003년 10.29대책에 처음 도입 되었고,

2005년 12월에 첫 부과되었습니다.

하지만 집값을 잡으려고 정부에서 간섭을 하면?

집값이 치솓는걸 볼수있죠?

네, 첫부과되는 2005년 12월 이후 집값이 폭등을 하였고,

그 폭등을 잡기 위해

8.13대책을 통해 더욱 강화된 종부세 법안을 발표하였습니다.

네, 8.13대책 이후에도 집값은 잡히지 않았습니다.

종부세 법안을 발표할때마다 그 대상이 엄청나게 늘어나면서

괜한 서민들이 피해를 받고 있습니다.

05년에는약 7만명, 06년 약 34만명, 07년도 약 50만명, 20년 60만명... 

이건 거의 뭐 징벌적 과세 아닌가요?..

08년 2월에 출범한 이명박 정부는

종부세가 징벌적 세금이라며

종부세율을 대폭 완화 하였고, 개선하였습니다.

즉, 종부세는 강화는 지속적이지 않다는 의미입니다.

집을 보유한것만으로도 누진세율의 종부세를 적용한다는건 대한민국의 "악법" 입니다.

​

법안이 개정되기 전까지 종부세 폭탄에 대비하셔야합니다!!

아마 문재인 정권이 바뀌기 전까지는 말이죠..

종부세 폭탄은 왜 전셋값 매매가 상승으로 이어질까?

종부세 폭탄이 매매가와 전셋값을 상승이키는 원리

처음 종부세가 도입된 05년 ~ 07년까지는

강남의 아파트 매매가와 전세값이 계속 올랐습니다.

08년 2월에 종부세율을 대폭 완화 하기 전까지 말이죠.

현 정부는 24번의 부동산 정책으로 집값을 잡겠다는 잘못된 법안으로

매매와 전세값의 변동폭을 키우고 있습니다. ​

결론만 말씀드리면 24번의 부동산 정책은 집값 안정에 효과가

1도 없었단는 사실을 대한민국 국민이라면 모를리가 없죠!

1주택자들은 다들 내공도 많이 생겼고, 내성도 많이 생겼습니다.

정책에 대한 약빨이 떨어진거죠^^;;

​종부세 폭탄의 역기능에 대한 유명한 논문이 있습니다.

서강대 경제학과 김경환 교수님의 종합부동산세 도입과 부동산 세제개편인데요.

5page에 나와있는 내용을 읽어보시면 정말 쉽게 이해가 되실거에요.

​ 많은 일반인들과 일부 전문가들이 보유과세가 강화가 주거수준에 미칠 부정적 인 영향을

제대로 고려하지 않는 것은 이 정책이 신규주택 공급의 감소를 가져온다는 사실을 간과하 기 때문으로 보인다.

주택스톡은 고정되어 있고 보유과세 강화는 이 주어진 스톡을 1가구 다주택보 유자들에게서

주택을 소유하지 않은 사람들에게 재분배하는 결과를 가져온다는 논리이다.

문제를 단순화시키기 위해 어느 도시에 100가구가 살고 있으며 주택이 100채 있다고 하자.

그런데 50가구가 2채씩을 보유하고 있으며 나머지 50가구는 세입자라고 하자.

즉 주택보급률은 100%인데 자가보유율은 50%라는 가정이다.

이 경우 1가구 2주택보유에 대해 무거운 보유세를 부과하면 어떻 게 될까?

세금부담이 과중하여 이들이 세놓고 있는 주택을 처분한다면

단기적으로 매매가격이 하락 하여 적어도 일부 세입자들이 집을 살 수 있게 될 것이다.

따라서 1가구 다주택에 대한 보유과세 강 화는 주택가격 하락과 자가보유율 제고에 기여할 수 있다.

문제는 주택공급이 장기적으로 탄력적이 기 때문에 이러한 제로섬 가정이 성립하지 않는다는 데 있다.

즉 단기적으로 매매가격이 하락하면 신 규주택사업의 채산성이 떨어져 신규 공급이 감소하고

이에 따라 주택스톡의 증가폭이 둔화되어 임대 료가 상승할 것이다.

1가구 다주택 보유가구들이 처분한 주택을 싼 값에 산 세입자들은 이 정책의 분 명한 수혜자이지만

그 이후 결혼하여 가정을 형성하는 젊은 가구 등 임대수요자들은 임대주택 부족 과 임대료 상승을 경험하게 될 것이다.

뿐만 아니라 주택보유과세 인상에 따른 주택가격 하락현상은 단발이다.

즉 주택보유과세가 인상되 면 그 시점에서 주택보유자들의 세금 부담은 늘지만

장래 세금부담의 현재가치 만큼 매매가격이 하 락한다.

이를 자본환원 (Negative capitalization)이라고 한다).

결국 앞으로 주택을 구입하는 사람들 은 낮은 가격에 집을 사서 거주하는 동안 매년 보유과세를 더 내면 된다.

즉,  주택매입가격과 세금부 담의 합은 변하지 않는 것이다.​

논문에서 정리된 내용을 가져봤는데, 이제 이해가 잘 되시죠?

종부세와 세금문제는 아마도 현 정권이 바뀌기 전까지는 크게 변하지 않을 것 입니다.

이제 당장 내년부터 조정대상지역 2주택자, 전국 3주택자는 세율 자체가 바뀝니다.
강남 다주택자들은 종부세만 수천만원 또는 1억 이상 나오는 경우들도 생깁니다.
공시가 현실화를 90프로까지 올리기 때문이죠.

국토부장관을 바꾼다고해서 집값이 안정될까요?

저는 종부세, 세금관련 서민들을 조여오는 세금 문제를 먼저 개선하는게 우선이라고 생각합니다. 

부동산 규제 부작용에 대해서 구독자 분들도 잘 대응하셨으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다:)

안녕하세요.

제이센스입니다:)

부동산 법이 많이 개정되면서

취득세는 종부세나 양도세 대비 세율 변경이 덜함을 느끼셨을껍니다.

올해들어 1월과 8월 총 2회에 걸쳐 세율이 변경되었는데요.

취득세율이 어떻게 바꼈는지 간단하고 알기쉽게 설명 해 드리겠습니다.

우선 취득세란 무엇일까요?

아주 간단히 말해서 동산이나 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금입니다.

근데 내가 열심히 벌어 내돈으로 산 동산 or 부동산인데...

왜 나라에 세금을 낼까요?

세금은 법에 규정되어 있기 때문에 납부하는 것입니다.

취득세 과세대상 재산을 취득하면 취득세를 납부하도록 취득세법에 정해져 있기 때문에 납부하는 것입니다.

악법도 법이란 말이 있듯이.. 대한민국 국민이라면 대한민국 세법을 따라야 하겠죠?ㅠㅠ

2020년 1월 취득세율이 변경되었습니다.

주택 유상 거래 시 세율 개선

 - 3주택 이상 보유 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4% 취득세율 적용

 - 6억원 ~ 9억원 주택 취득시 세율 세분 화

기존 대비

6억원 초과 9억원 이하의 세율이

매매가격에 따라 단계가 세분화 되는 구조로 변경

되었습니다.

또한 3주택 이상 보유세대가 주가로 주택을 매입해

4주택 이상을 보유할 경우, 일괄적으로 4%의 취득세율을 적용 받습니다.

그래프를 보시면 변경된 부분이 확실하게 보이시죠?

6억원 초과 9억원 이하 취득세율 변경 된 부분입니다.

이 구간이 100만원 단위로 세분화되 1.01% ~ 2.99%가 적용이 됩니다.

이렇게 세율이 세분화된 이유는

기존 세율이 계단식으로 높아지는 구조이기 때문에 

6억원 구간의 사람들이 다소 불리한 측면이 있었기 때문입니다. 

예를들어서 설명해드리겠습니다.

<변경 전 세율 적용>

예를들어 집이 5억9천9백만원일때

취득세율은 1%로 599만원이지만,

6억1백만원에 일때

취득세율은 2%가 적용되기 때문에 1202만원이 됩니다.

취득가격은 겨우 200만원 차이지만 취득세는 603만원 차이가 나기때문에

이러한 구조를 개선한것이라고 생각하시면 되겠습니다.

<변경 후 세율 적용>

집이 6억1백만원일때

변경된 취득세율을 1.01%를 적용하면 605만원의 취득세만 내면되기 때문에

변경 전 2%적용 1202만원과 비교했을 때 절반으로 줄어들게 됩니다.

20202년 8월 취득세율이 한번 더 변경되었습니다.

아시다피시 올해 상반기의 부동산 시장은 정말 핫 했습니다.

회사업무와 진급이 무의미해버릴정도로,

부동산 시장을 공부하고 올인하는 젊은 사람들이 많아졌습니다.

아직도 진급공부나 회사업무에 집중하는 대신

부동산 공부에 더 올인하는 젊은 사원들과 대리들이 늘고 있다고 합니다.

그래서 인지 주택 실수요자를 보호하고

투기수요를 근절하기 위해

법인 및 다주택자 주택을 취득하는 경우 세율이 상향 조정 되었습니다.

이 개정은은 8월 4일 최종 법안 통화 후 8월 11일 부터 바로 시행되었습니다.

정부의 추진력에 다들 깜짝 놀랐었죠? ^^;;

자, 그럼 8월달에 변경된 부분에 대해서 알아보겠습니다.

첫번째, 주택 매매, 증여 시 취득세율 세율 인상

두번째, 1주택자는 이전과 세율 동일

세번째, 다주택자 규제이역 여부에 따라 세율 차이 반영

매매의 경우 조정지역 내 2주택자는 9%

3주택자는 12%의 취득세율을 적용받으며,

비조정대상지역의 경우 2주택자는 기본 세율,

3주택자는 8%

4주택 이상인 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다.

법인은 어떻까요?

주택수에 상관없이 12%의 최고 세율이 적용됩니다.

다만, 직장이나 이사에 따른 이유로 일시적 2주택이 될 경우는 1주택자로 과세한다고 합니다.

증여 취득의 경우에는 기존 주택금액과 상관없이 세율이 3.5%적용이 됩니다.

다주택자가 조정대상지역 내 공시지가 3억원 이상의 주택을 증여받았을 경우, 12%의 세율이 적용됩니다.

취득세율이 12%까지 인상이 되어 다주택자나

법인의 갭투자 & 추가 주택을 구매가 어려워졌습니다.

너도 나도 영끌해서 2주택을 가지자는 사람들의 투기도 상당히 줄어들었구요.

하지만, 취득세율을 올리면서

종부세와 양도세도 함께 올렸기 때문에,

1주택자 기준 서민에게 세금폭탄으로 돌아올까

다들 걱정이 이만 저만이 아닙니다.

이러한 취약한 부분은 하루빨리 개정되어

누구하나 피해보는 일이 없도록

법안이 개정되었으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다:)

안녕하세요

제이센스입니다:)

부동산을 살때 부동산자금출처를 명확히 밝혀야합니다.

설마 대충썼는데 걸리겠어? 라는 생각은 절대 불.가.능!!

투기과열지구 및 조정대상지역 내에 거래가액과 무관하게

부동산 취득 시 무조건 자금조달계획서를 제출해야 하고,

그에 따른 증빙자료도 첨부해야 합니다.

이유는?

정부에서 시장 안정을 위하는 입장으로 많은 규제를 하고 있고,

부동산 실거래에 대한 단속을 높게 하고 있기 때문입니다.

(실상 부동산 세액 징수 목적이 아닐까요...)

부동산 관련 세무조사는 물론,

고가 주택을 취득한 사람을 대상으로

상시적 탈세를 조사한다고 합니다.

하지만,
본인이 자금 출처에 문제가 없거나,

자금출처 증빙 서류, 대출이나 소득 내역을 구비하였다면

세무 관련한 별도의 문의가 필요하지 않습니다. 

자, 그럼 몇가지 예를 들어서 알아보겠습니다,

집을 구매 하기 전 부모님께서 돈을 조금 보태주셨다면? 
​ 무조건~~ 정확하게 신고해야 합니다. 
그리고 가족 간 금전대차는 원칙적으로 증여 추정,

실질적 차용 행위를 입증 해야 합니다. 
참고로 말씀드리면 차용증의 경우에도 모두 허용되는 것은 아닙니다.

차용증의 편법으로 가족간의 증여가 이루어 질 수 있기 때문입니다!!

​ 예를 들어 부모님께 부동산 자금을 지원받아 차용증과 이자 납입 내역을 증명한다고 해도,

실직적으론 차용은은 인정이 되지 않습니다.

국세청에서 직업, 나이, 연봉을 베이스로

부채 상환 능력으로 판단하기 때문입니다.
그래서 돈의 흐름을 명확하게 작성해야 합니다.

차용증의 경우도 금전소비대차 거래계약서,

이자 지급 내역, 실제 상환 내역 등을 문서화 해야하며

문자 내역, 통장 입금내역, 예금통장 사본등을 구비해야 합니다. 

만약 부동산 법안이 강화되기전에 부동산을 취득하였다면 조상대상이 아닐까요?

그렇지 않습니다. 추후 양도시점에서 자금 출처를 조사할 가능성도 있습니다.

그러니 집은​ 매수 하실대, 미리 자금 출처를 작성해 두는게 정신건강에 이롭습니다.

※ 재산 취득자금 등의 증여추정 배재 기준 ※

만약 본인이 9억 원 초과 주택을 구매한다면,

실거래가 등록시, 자금조달 계획서와 객관적인 증빙자료를 함께 제출해야 합니다.

 
투기 과열 지구는 3억이상,

조정 대상 지역은 6억 이상의

주택을 구입 할 경우 자금 출처를 소명해야 합니다. 

매매계약 완료 전에도 이상거래가 의심된다면 조사에 착수하며,

국토부에서는 부동산시장 불법행위 대응반을 설치해서 운영한다고 합니다. 

실거래가 신고 기한이 60일에서 30일로 단축도었으니 이부분도 꼭!! 기억하셔야 합니다.

※ 자금 조달 계획서 기재 항목과 첨부서류

※ 자금출처관련서류

주택자금 조달 계획서에 돈의 흐름을 작성할때는,

누구에게 어떻게 돈을 받았거나, 빌렸는지에 대한 내용을 작성하여야합니다.

가족간의 돈의 흐름도 예외가 될 수 없습니다.  

​ 부부, 직계존비속 등 사이의 내역도 밝혀야 합니다. 

만약 입증하지 못하게 되면?

그 돈을 증여받은 것으로 판단하여 증여세가 부과됩니다. 

만약 부모님께 자금을 증여를 받았다고 가정해봅시다.

증여받은 날로부터 3개월 이내에

제 주소지의 세무서에 가서 증여 사실을 꼭 자진 신고하셔야합니다.

만약 신고를 하지 않는다면 어떻게 될까요?

예를 들어 재산취득자금이 15억원인데,

입증자금으로 증여세를 신고하지 않고 13억원을 증여 받았다고

소명하면 그 미신고된 증여액 13억원은 입증된 것으로 보지 않는다는 의미다.

나머지 미입증금액 2억원을 합한 전체 15억원에 대해 증여세가 과세된다.

증여세액의 20~40%를 벌금으로 물어야 하니 자금 조달을 확실히 밝히는 것이 좋습니다. 

현금성 자산도 구체적으로 기재해야 합니다. 

대출일 경우 기존 대출 내역과 주택 담보대출인지 신용대출인지 

혹은 마이너스 통장인지 통장의 상세 내용 정보를 기재해야합니다. 

자금을 어떤 방법으로 주고 받았는지도 명시해야 합니다. 
현금인지 계좌이체인지....  ^^;;;

자금출처로 인정되는 경우 입니다.

1. 본인 소유재산의 처분 사실이 증빙에 의하여 확인되는 경우 그 처분금액

2. 소득금액을 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 농지 경작소득

4. 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

5. 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 원칙적으로 배우자 및 직계존ㆍ비속 간의 소비대차

​ 유의할 점은 증여세 신고를 안 한 금액을 증여 받은 재산으로

부동산자금출처를 입증하는 경우에는

상기의 출처 입증의무 면제기준에 해당되지 않는다. 

이상 부동산 자금출처 및 자금조달계획서에 대해서 알아보았습니다.
부동산 구입시 상기 내용 꼭 읽어보시고

많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다 :)

​

안녕하세요, 제이센스입니다.

2년전부터 부동산 관련 법이 자주 바뀌면서 이해하는데 어려움이 있어

시간날때마다 공부를 하고 있습니다. 

부동산 투자를 하면서 가장 신경이 많이 쓰이는 부분은 바로 세금입니다.

실거주를 하고있는 아파트 한채만 있어도 세금때문에 걱정이되고 불안한 마음이 있습니다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한건 세금이 부과되는 양도세라고 생각을 합니다.

다들 부동산을 사고 팔고 하면서 얻게되는 차익에 대한 세금인것은 알고 있으나

그 차익의 구간별로 내가 소유한 부동산 기간, 주택 보유수에 따라 양도세가 다 다르기때문에 

오늘 이시간을 통해 확실히 알고자 공부를하게 되었습니다.

우선 양도소득세가 무엇일까요?

아주 간단히 말해서 집을 팔면서 생기는 양도차익으로 인해 납부해야되는 세금입니다.

예를 들어, 내가 3억에 집을 샀는데 5억에 집을 팔았다,

그럼 2억에 대한 세금을 국가에 내야합니다.

2억에 대한 세금을 내라니? 너무 아깝지 않나요?

유독 대한민국에서만 양도소득세가 크다고 합니다.

그 이유는 대한민국은 부동산을 통해 수익을 내는 행위가

투자가 아니라 투기로 간주하기 때문이죠.

하지만 세금 내지 않는 조건들이 많기 때문에 자기에 맞는 상황을 잘 고려하여

세금을 내지 않는 절세방법을 꼭 확인하셔야 됩니다.

올해 발표되었던  양도소득세에 대한 규제로 

다소 바뀌는 부분으로 벌써부터 걱정하시는 분이 많으실텐데요.​

하지만, 여러 사정으로 일시적으로 2주택이 되어

비과세 요건에 해당되지 못할 것 같은 우려하시는분들을 위해

우선은 1가구 2주택 양도소득세의 면제조건에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

일시적 2주택인 경우

1주택만을 소유하고 있는 세대에서 신규 주택을 취득함으로 인해 

일시적으로 2주택 상태에 놓여져 있었을 때 

일정 요건을 갖춘다면 1주택으로 보아 

비과세 혜택을 유지하는 것입니다.

조건은?

종전의 주택의 취득일로부터 1년이 지난 후 신규 주택을 취득하고

그 신규주택 취득일로부터 3년이내 종전의 주택을 양도하면

비과세 요건을 충족하게 되어, 세금을 내지 않아도 됩니다!! 
​
하지만!

조정대상지역내에 주택을 소유하고 있다가 신규주택을 구입하게 된다면

신규 주택의 취득일로부터 1년이내 그 주택으로 이사하여 전입신고와

기존 주택을 1년 내 양도함을 요건으로 하고 있으니

현재 살고있는 곳이 규제지역인지 꼭 화인하셔야 합니다. 

상속으로 인한 2주택

제가 1주택을 소유하고 있는 상태에서, 부모님(피상속인)의 갑자스러운 사망으로 인해서

상속되어 2주택이 된 경우에도 1주택으로 간주되기 때문에 비과세가 되고,

이때 조합원입주권의 상속도 포함하게 됩니다.

​직계존속의 동거봉양을 위한 경우

저와 부모님이 따로 살다가, 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택인 경우에도 비과세 혜택은 주어지는데요.

남편의 부모님은 물론 배우자의 부모님도 포함되며, 세대를 합친날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 혜택을 받게 됩니다.

​

혼인으로 인한 1가구 2주택

결혼전 남자 1주택, 여자 1주택을 각각 소유하고 있는 커플이

혼인으로 인해 2주택인 된 경우는

혼인한 날, 즉 혼인신고 한 날 이후부터 5년이내에 어떤 주택이든 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용을 받게 됩니다.

기타 조건들


취학, 근무상의 형편, 질병으로 인한 요양, 그밖의 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택과 그밖의 주택을 각가 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된날부터 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 요건에 해당이 됩니다.

지정문화재 및 등록문화재에 해당하는 주택과 그 밖의 일반주택을 소유하고 있는 경우에는

일반주택을 양도하는 경우와 농어촌 주택과 그 외의 일반주택을 국내 각각 1개씩 소유하고 있는 세대가

일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 요건을 적용받게 됩니다.

​양도소득세는 세금을 부과하는 구간들(과세표준)이 각각 존재하고

그 구간별로 매겨지는 비율(세율)도 각각 다르기 때문에 아래 표를 참고하시면 됩니다.
​ 

양도차익 계산방법에 대해 설명해드리겠습니다.

예를들어 1주택자인 제가 투자를 위해 3억짜리 아파트를 매입해서,

2년 후 3억 5000만원에 집을 팔았다고 가정해봅시다.

집을 팔면서 발생한 중개 보수비와 기타 필요경비를 빼줍니다.

중개 보수비와 집수리비용 1000만원으로 가정하면,

1. 2억 5천만원(집을 판 가격) - 2억(집을 산 가격) = 5천만원

2. 5천만원 - 1천만원(필요경비) = 4천만원(양도차익)

3. 4천만원(양도차익) - 기본공제(250만 원) = 3,750만 원(과세표준)

​ *장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유하고 팔 경우 적용 가능

​
4.  3,750만 원이 과세표준이 되어 위의 표에 해당하는 계산을 적용하면,

3,750만원 ｘ 15% - 108만 원 = 454만 5천원


5.  454만 5천원원 + 45만 4,500원= 499만 9,500원(실납부 양도소득세)

이해가 되시죠?

내가 부동산에서 얻은 실제 이득은 5천만원이지만,

5천만원에 대한 양도소득세 454만 5천원을 국가에 세금으로 내야합니다.

그리고 2021년 바뀌는 양도소득세 개정에 대해서도 꼭 확인하시고 가야합니다.
2년전 부터 양도소득세는 계속 변하고 있습니다.

2020년 현재 양도소득세에 대한 법입니다. 
주택 외 부동산
보유기간 1년 미만 50%
1년～2년 40%
2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용
​
주택 (조합원 입주권 포함)

보유기간 1년 미만 40%,
2. 1년 이상 기본세율 적용
(다주택자가 조정대상지역 내 10~20% 중과)

2021년양도소득세에 대한 법입니다. 

(+개정사항 : 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상)
​ 1년 미만: 40% → 50%,
1년 ~ 2년 기본세율 → 40%

​ 2021년 장기보유 특별공제

​ 양도소득세 개정
1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율

최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

지금까지 양도세양도소득세 면제조건 총정리를 해봤는데요.

각자의 상황을 고려하여 절세방법를 꼭 선택하셔서

비과세를 받는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스였습니다:)

안녕하세요.

제이센스입니다:)

오늘 아침에 신분을 보다가 

억대연봉자도 청약이 가능??

신혼 & 생애최초 소득 요건이 대폭 완화??

라는 기사를 처음 접하게 되었습니다.

요즘 직장일과 부동산 공부를 같이하다보니

정신이 없어서인지

몇일전에 나온 부동산 정보를 놓쳐버리고 말았네요.

그래서 오늘은 상기 주제에 대해서

알기쉽고 간단하게  설명해드리겠습니다.

요즘 다들 청약이라고 쓰고, 로또청약이라고 읽죠?

(제 청약통장은 언제쯤 쓸수있는걸까요ㅜㅜㅜ)

기본 1억, 아니 2억, 아니 3억까지도 프리미엄을 가져가게 됩니다.

이러한 로또 청약에 도전하고 싶지만 실제로는 어떠한가요?

청약 도전을 하기도 전에 소득제한에 걸려

청약 기회조차 갖지 못하는 분들이 대부분 입니다.

이러한 상황을 정부는 몇일전에 인지하여

몇가지 조건들을 개정하게 됩니다.

아파트 특별공급에 청약하려면 일단 집이 없어야 하고,

소득도 일정 수준을 넘으면 안 되는 조건들이 뒤따릅니다. 
이러한 조건들 때문에 맞벌이 신혼부부 소득 기준이 너무 심하다는 불만이 많았는데요. 

드디어 정부가 무주택 신혼가구 대부분이 특별공급을 신청할 수 있도록

소득 기준을 완화해 내년부터 시행한다고 합니다.

더 자세하게 알아보겠습니다.

우선 글을 읽기전 알아야할 사항으로

신혼부부 특별공급이란 무엇일까요?

 결혼한 지 7년 안의 부부에게 공급물량 중 

민간은 20%, 공공은 30%를 우선 공급하는 제도입니다!!

자녀가 하나이거나 없는 3인 이하 가구 맞벌이 부부를 예로 들어보면, 

현재 민영주택 신혼부부 특별공급에 당첨되려면 

3인 가구 기준으로 소득이 월 722만원 밑이어야 합니다.

도시 근로자 월평균 소득의 130% 수준인데,

맞벌이 소득치고는 낮은 기준이라

청약을 신청할 수 없다는 불만이 많았습니다 .

이런 불만들을 고려해

정부는 이 기준을 160%로 완화키로 했습니다.

이렇게 되면 세전소득으로 월 889만원 가량, 

연간 1억668만원 가량을 버는 억대 연봉 맞벌이 부부도 

신혼부부 특별공급에 청약할 기회가 생깁니다. 

(내년부터 적용된다고 합니, 계획 잘 세우셔서

신혼부부분들 꼭 청약에 도전하세요!)

생애 최초 특별공급 청약도 

기존에는 소득요건이 월 722만 원이었지만, 

앞으로는 월 889만 원으로 확대된다고 합니다.

현재 도시근로자 월평균소득 100% 이하인 
소득요건을 충족하는 사람에게 물량의 70%를 우선 공급하고, 

나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화하여 

130% 이하인 사람을 대상으로 
우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정할 것이라고 하네요.

 그렇다면 가구당 월 평균 소득금액은 어떻게 산정할까요?
근로소득자는 전년도 근로소득 원천징수영수증 상의
총급여액(21번 항목)을 12개월로 나누어 월평균 소득을 산정하며,
사업소득자는 전년도 종합소득세 소득금액증명의
소득금액을 12개월로 나누어 월평균소득을 산정합니다.

가구당 소득에는 신청자, 배우자, 신청자 또는 배우자의 직계 존․비속으로
같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는
성년자의 소득이 모두 포함됩니다.

안녕하세요.

제이센스입니다.

오늘은 부부 공동명의 1주택자 종부세 차별 없어진다에 대한

이유와 원인에 대해서 알기쉽게 설명해드리겠습니다.

일단 부부 공동명의는 2008년 이후 확산됬습니다.

배우자 증여세 공제한도가 3억원에서 6억원으로 늘어났고

종부세 절세 혜택이 커졌기 때문이다.

즉, 절세가 가능했기 때문에 많은 사람들이 부부 공동명의로 진행을 했었죠.

단독명의로 1주택을 보유하면?

공시가격 9억원 초과분에 대해 종부세를 냅니다.

하지만 부부 공동명의로 1주택을 보유하면?

공시가격 12억원 초과분부터 종부세 대상이 됩니다.

공동명의는 2명의 명의이기 때문에

과세표준이 절반으로 나뉘며

적용 세율이 낮아지는 장점이 있습니다.

그러나 최근들어 상황이 바뀌었습니다.

대한민국은 하루하루 부동산 관련 뉴스가 끊이지 않고있으며,

그만큼 문제도 많고 매우 핫한 상태입니다.

이러한 이유로 집값이 상승하였고,

공시가격 12억원 이상 주택이 늘어나면

종부세를 처음 내는 공동명의 1주택자들이 급증했습니다.

세금폭탄이죠...

공시지가가 올라 세금폭탄을 맞게되니,

종부세 고령자 및 장기보유자 공제를 못 받는

공동명의자들의 불만이 커졌습니다.

현재 종부세법에선 1가구 1주택자에게만

고령자 및 장기보유 세액공제를 해줍니다.

부부가 0.5가구씩 소유한 것은 1주택에 해당하지 않는다는 것이 정부의 해석이였지만,

이는 조세원리에 어긋나고

시대 흐름에 역행한다는 역차별이라는

국민들의 지적을 정부가 받아들여 

그 결과 오늘!!

종합부동산세 세액공제와 관련해

부부공동명의와 단독명의 간의 차별을 없애기로 했습니다.

(짝짝짝^_^)

부동산 이슈가 커지다보니 단독명의자들보다

종부세 부담이 더 늘어난 공동명의자들의 불만이 커졌고,

인터넷 카페와 단톡방에서 조세저항의 운동이

커질 기미가 보이자 정부가 한 발 물러난것입니다.

하지만 실직적으로 정부가 부동산 정책 방향을 근본적으로 바꾸지 않는 한..

종부세 폭탄 문제를 완전히 해결하기는 쉽지 않습니다..ㅜㅜ

(종부세를 왜 내는지 모르겠어요 정말...) 

한눈에 들어오는 종부세 세액공제애 대해서는

아래 그림을 참고해주세요.

참고로.

고령자 공제는 만 60세 이상일 때 적용되며

장기보유 공제 혜택은 집을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있습니다. 

나이가 많고 보유기간이 길수록 공제율이 올라가게 됩니다.

내년부터 고령자 및 장기보유 공제한도가 70%에서 80%로 올라가며,

내년에 70세인 단독명의자가 15년간 집을 보유하면

80% 공제율을 적용받아 세 부담이 더 줄어들게 됩니다.

참고로 알아두시면 좋을꺼같아요!

공명명의자의 불만이 많아져서 부부 공동명의 1주택자 종부세 차별 없앴지만,

반대로 다시 불리해진 단독명의자들 불만 커지면 어떻게 될가요?

또 정부는 새로운 법을 만들어 단독명의자들의 만족시키는 다른 법안을 내놓을까요?

저는 그렇게 생각하지 않습니다.

대한민국에서 유일한 징벌적 이중과세인 종부세를 폐지하거나

합리적으로 조정하지 않으면

국민들은 결국 거리로 나오거라고 확신합니다.

계속적으로 종부세 납부자 수가 급증하고

납부액이 매우 커지게 된다면,

납세자들의 조항 움직임은 더 활발해질 것입니다.

실제 서울 강남뿐만 아니라 강북 아파트 보유자와

수도권 1주택자로 확대되면서

종부세 납부자는 1년 만에 59만 명에서 70만 명 이상으로

10만 명 이상 크게 증가했다고 합니다.

문재인 정부 출범 전인 2016년과 비교하면

40만 명 가까이 늘었다고 하네요 ㅜㅜ...

가장 큰 이유는 매년 공시가격이 급등하고,

공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 반영률)이 올랐기 때문입니다.

그리고

9억원(1가구 1주택)으로 정해진 종부세 부과 기준이

12년째 변하지 않고 있는 게 더 큰 이유로 지목됩니다.

부과 기준을 하루빨리 상향시켜야 되지 않을까 생각되네요.

 
만약 이대로 종부세 법안이 흘러가게 되면

내년부터 종부세 부담액은 꽤많이 늘어나게될것이고,

서울 전체 아파트가 종부세 대상이 되지 않을까라는

씁슬한 생각을 하게 되네요..

안녕하세요.

제이센스입니다.

다들 부족한 종잣돈을 본인의 신용으로 은행에서 대출받아

아파트를 사거나 갭투자를 하여 아파트 마련을 할 기회가 있었는데요.

오늘 11월30일 부터

총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 및

신용대출 1억원을 넘게 받아 1년 내 규제지역 주택을 구입하게 되면

대출 회수 대상이 된다고 합니다.

(그래서 저는 급한데로 저번주 금요일 마통을 최대 한도로 뚫어놓았습니다^^;;)

연봉의 1.5~2배까지 신용대출을 해주던

은행의 관행이 오늘부로 사라지게 되는것입니다.....

몇가지 예를 들어서 좀더 현실성있게 설명해드리겠습니다.

이번 대책으로 DSR이 적용되는 날부터

신규 1억원을 초과하는 신용대출을 받거나

신용대출을 추가로 받아 1억원을 초과하게 된 경우입니다.

이 조건에 해당하는 사람이 이후 다른 대출을 받는 경우에도 적용이 됩니다.

(서민금융상품, 전세자금대출, 주택연금은 제외)

11월30일(월) 이전에 1억원 넘게 신용대출을 보유하고 있던 사람이

12월 1일(화)에 기존 신용대출의 기한을 단순히 연장할 경우에는 어떻게 될까요?

규제에 적용되지 않습니다.

11월30일(월) 이전에 1억원 넘게 신용대출을 보유하고 있던 사람이

신규로 주택담보대출을 경우에는 어떻게 될까요?

규제에 적용되지 않습니다.

11월30일(월) 이후 신용대출을 3000원만을 4번씩

각각 다른날에 받았을 경우는 어떻게 되는 걸까요?

DSR 적용을 받습니다.

신용대출 건수하고는 무관하며,

총량을 가지고 판단하기 때문입니다. 

오늘 이후

DSR 적용으로 연봉이 높은 고속득자의 대출 한도가

크게 낮아질 것으로 예상됩니다

만약 주택담보대출 2억원

신용대출 1억원

연봉 8000만원 직장인의 경우,

DSR 적용 약 1억2000만원까지 신용대출을 받을 수 있었다면,

적용 이후 받을 수 있는 금액은 1900만원으로 대폭 줄어듭니다.

대출이 없다고 가정하고

연봉이 1억원인 경우

1억5000만원 -> 7800만원,

연봉이 1억2000만원일 땐

1억8000만원 -> 1억3700만원

으로 크게 감소하게 됩니다. 

같은 조건에서 

주담대 4억원

신용대출 1억원을 보유한 경우

 DSR 40%를 적용하면

연소득 8000만원과 1억원인 사람은 추가신용대출 0원 

연소득 1억2천만원인 사람은 1900만원

연소득 1억5천만인 사람은 1700만원의 추가 대출이 가능합니다.

왜 이렇게 신용대출한도가 줄어들까요?

바로 DSR도 규제를 받기 때문입니다.

지금까지는 투기지역&투기과열지구에서

시가 9억원 이상 초과 주택을 담보로 주담대를 받을 때

개별적으로 은행권 40%, 비은행권 60%의

DSR규제를 적용받았습니다.

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로

연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다

(대출금을 다 합쳐서 계산하는 방식입니다.)

“이용자의 모든 대출” 이라고 하는 것은 주택담보대출뿐만 아니라 

자동차 할부금, 학자금대출 등 금융권에서 빌린 

모든 대출의 원리금(대출액+이자)을 포함한다는 뜻입니다.

모든 종류의 대출 원리금을 연소득으로 나눈값으로

이 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높다고 인정됩니다.

제 연소득이 5천만 원이라고 가정하고,

연간갚아야할 원리금 상환액이 2천만 원이라면 

DSR은 40%가 됩니다. 

만약 대출 받고자하는 은행의 DSR한도가 80%라면

80% - 40%=40%,

즉, 2천만 원을 대출 받을 수 있는것입니다.

이해가 되시나요?

하지만 11월30일 전에 주택담보대출이나 신용대출을 받은적이 없다면,

신용대출 한도는 크게 달라지지 않습니다.

이유는

"서민 & 실수요자는 최대한 보호한다는 대원칙 아래

잠재위험에 선제적으로 대응하기 위해 마련한 것"

"연 소득 8000만원을 초과하는 차주도 유주택자로서 주택담보대출을 별도로 받지 않았다면

차주단위 DSR이 적용되더라도 신용대출 가능금액에 큰 영향이 없다"

라는 금융감독위원회의 입장이기 때문입니다

오늘(30일) 이후 1억원이 넘는 신용대출을 받아

1년 내 투기지역·투기과열지구 등 규제지역에 있는 주택을 구입하면

신용대출이 회수된다고 하는데요.

몇가지 예를 들어서 설명해 드리겠습니다. 

만약 규제 전 제가

국민은행 신용대출 4000만원

하나은행 신용대출 4000만원

이 있었다고 가정해봅시다.

규제 적용 이후

농협에서 2000만원

기업은행에서 3000만원을

추가 대출을 받은 후

2개월~1년 사이에 규제지역에 있는 주택을 구입한다면 어떻게 될까요?

농협과 기업은행에서 받았던 대출이 모두 회수 대상이 됩니다.

여기서 예외로 농협에서 대출을 받은지

1년 1개월이 지나 규제지역에 있는 주택을 구입하면?

농협의 신용대출은 회수대상에 해당되지 않지만,

기업은행의 신용대출 3000만원은 회수대상이 됩니다.

자, 그럼 규제내용을 보시면 신용대출 1억만 받지 않으면 되니,

혼인신고한 부부가 각각 9000만원씩 신용대출을 받아

1년 내 규제지역내에 주택을 구입한 경우에는 어떻게될까요?

대출금이 회수되지 않습니다. 부부 합산이 아닌 개인으로 적용이 되기 때문입니다.

안녕하세요

제이센스 입니다.

이번에 저희 아들놈이 집을사기위해 주택담보대출을 알아보더라구요.

제가 공인중개사 자격증도 있는지라 아들이 DTI, LTV, DSR에 대해서 물어는데..

제가 설명을 너무 어렵게해서 아들이 이해를 잘 못하더라구요.

그래서 오늘은 주담대에 꼭 필요한 용어인

DTI, LTV, DSR 용어에 대해서 아주 쉽고 간단하게 설명해보겠습니다.

자 그럼, DTI? LTV? DSR? 뭐가 다른걸까요?

집을 구매를 위해 대출을 준비하거나,

친구들과 부동산 이야기를 할때

다들 DTI, LTV, DSR 등의 용어를 한번이라도 들어보셨을껍니다.

알기쉽게 설명드리자면

DTI, DSR, LTV은 구매하려는 주택을 담보로

은행에서 돈을 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 측정하는 방법입니다.

 하지만 각각의 측정방법이 조금씩 다를 뿐이죠!

자, 그럼 각각의 용어와 계산방법에 대해서

알기쉽게 알아보겠습니다.

소득이 기준이 되는 DTI

DTI의 의미는 소득에 따라 대출한도를 결정한다고 보시면 됩니다.

DTI(Debt To Income ratio)는

총부채상환비율로 금융부채를 상환할 수 있는 능력을

소득으로 따져 대출한도를 결정하는 계산비율입니다.

즉, 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있을지 판단하는 것이죠.​

상환액이 소득의 일정 비율을 넘어서지 않도록하여 무

분별한 대출을 막을 수 있는 제도라고 생각하시면 됩니다.

자, 그럼 DTI를 실제로 계산해볼까요?

만약 제 아들 연봉이 5000만원,

주담대 원리금 상환액 90만원

기타 이자 상환액이 10만원이라고 가정한다면,

DTI는 

(90만원+10만원)*12개월/5000만원=24%

DIT = 24%입니다.

연봉 5000만원 * DTI24% = 1200만원

주담보 원리금과 다른 대출의 이자 합산 금액이

연 소득의 24%, 1200만원을 넘을 수 없다는 의미입니다.

퍼센트가 낮을 수 록 빚상환능력이 높다고 인정이 됩니다.

대출금을 다 합쳐서 계산하는 DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로

연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다

“이용자의 모든 대출” 이라고 하는 것은 주택담보대출뿐만 아니라 

자동차 할부금, 학자금대출 등 금융권에서 빌린 

모든 대출의 원리금(대출액+이자)을 포함한다는 뜻입니다.

모든 종류의 대출 원리금을 연소득으로 나눈값으로

이 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높다고 인정되지만

DTI보다 까다롭다는 단점이 있습니다.

제 아들의 연소득이 5천만 원이고 

연간갚아야할 원리금 상환액이 2천만 원이라면 

DSR은 40%가 됩니다. 

만약 대출 받고자하는 은행의 DSR한도가 80%라면

80% - 40%=40%,

즉, 2천만 원을 대출 받을 수 있습니다.

내 자산가치가 인정되는 비율, LTV

가장많이 들어보셨을 용어라고 생각됩니다.

LTV은 Loan to Value ratio의 약자로, 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻합니다.

주택담보인정비율이라고도 하죠.

금융기관에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때,

부동산의 실제가치에서 얼만큼의 가치를 쳐서 대출을 해줄지 퍼센트로 계산하는 방법입니다.

금융감독원은 담보물건의 시세를 평가하는 방법으로

국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세,

한국감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규졍하고 있습니다.

예를 들어 LTV가 80% 이고 5억 가치의 주택을 담보로 돈을 빌린다면 (5억의 80%는 4억이므로)

최대 4억을 대출받을 수 있게 되는 것이죠.

​
하지만 LTV가 80%라고 하여 무조건 80%를 다 대출받을 수 있는 건 아닙니다.

전세입자가 살고있는 주택의 경우에는 전세금액을 뺀 금액이 대출가능하며,

주택에 방이 있을 경우에는 소액임차인 최우선변재금을 방 개수만큼 공제한 뒤 계산합니다.

 대출제한도 꼼꼼히 체크할 것! 

위에서 설명했던 것 처럼  주택담보대출 한도 LTV 70% 정도지만 
투기과열지구, 조정 대상 지역의 경우 이 조건이 변경됩니다ㅠㅠ

국토교통부는 주택시장 안정을 위해 높은 집값 상승세를 보이는 지역에 한해 
금융 규제를 강화한 것인데요

다들 다시다시피 수도권 전 지역이 규제를 받고기때문에

매매하려는 아파트들의 규제 조건을 꼭 확인하셔야 합니다.

또 고가주택 구입시, 고가주택 기준 이하 주택 구입시에 따라, 
무주택 세대, 1주택 보유, 2주택 보유세대인지에 따라서도
LTV와 DTI가 달라지기 때문에

주택담보대출을 받기 전에 
본인의 현 상황을 꼭 재확인 하시기 바랍니다.