정보나라

안녕하세요.

제이센스입니다.

임대차3법으로인해

요즘 전세에서 월세로 돌리거나

애초부터 월세로 세를 주는 경우가 많습니다.

세입자를 받아 소득이 발생하게되면,

주택임대사업자 등록을 해야되는데요.

만약 이를 무시한다면,

가산세를 물게 되며,

세무조사까지 받을 수 있습니다.

사실, 퇴직 후 투자를 해서

월세를 받는건

좋은 노후 대책입니다.

하지만 주택을 임대해서 소득이 발생하게 되면

주택임대소득세 과세 대상 여부에 대해서 꼭 생각하셔야합니다!!

자, 그럼 주택임대소득 과세 대상 여부에 대해서는

어떻게 확인해야 되는지

오늘 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세 대상은?

- 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자

(기준시가 9억원 초과 주택과 

국외주택을 소유한 경우로서

월세 임대수입이 발생하는 경우 1주택자도 과세)

- 보증금 등의 합계액이 

3억원을 초과하는 3주택이상 소유자

(주거전용면적이 40m^2이하이면서

기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 21년까지 제외)

미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고,
부모님 소유 집에서 거주하는 경우는
과세대상인지?

- 주택 1채만 소유하고 있으므로 과세 대상 X.

- 다만, 본인 소유 주택이 9억을 초과하고

월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨. 

- 부부 합산 4주택 소유
- 3개 주택은 주거전용면적 40m^2이하
- 1개의 주택은 3억
- 나머지 주택은 2억 이하
-4주택 모두 보증금만 받고있는 경우
는 과세 대상인지?

21년 귀속시까지 주거전용면적 40m^2 이하이면서 2억우너 이하는

간주임대료 과세대상 판단 시 

주택수에 포함되지 않으므로

과제 대상 X

*소형주택에서 월세를 받으면 과세 대상.

이사 등으로 일시적 2주택 소유한 경우에 과세 대상인지?

2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 주택임대소득 과세됨.

오피스텔을 임대한 경우 과세 대상인지?

임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우면 주택임대소득 과세됨.

주거용이 아닐 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨.

다가구주택도 한 채만 소유하면 과세 대상인지?

구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고,

기준시가 9억원 이하면 비과세.

기준시가 9억원을 초과하는 주택일 경우,
1주택 소유자라도 월세에 대해서 과세하는데 판단일은 언제인지?

과세기간 종료일인 12월31일

or

해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단

2주택 또는 기준시가가 9억을 초과하는 1주택을 소유하고
월세없이 전세금만 받고 임대하는 경우에는?

월세 없이 전세금만 받는 경우에는

소득세 신고대상이 아님.

참고로 전세금은 부부합산으로 계산하며

3주택 이상인 경우에는 과세 대상이다.

21년까지 소형주택(주거전용면적 40m^2이면서 기준시가 2억원 이하)은

전세금에 대한 간주임대료로

과세대상 주택에서 제외한다.

주택임대소득 과세 대상 판단 시 주택 수는
소유주택수? 임대주택수?

주택임대소득 과세대상 여부는

본인과 배우자의 소유주택을 합산하여서 판단.

지분이 50:50인 공동 주택일 경우 주택수는?
(갑과 을의 다른 주택은 없다고 가정)

공동소유 주택의 경우

지분이 가장 큰 자가 

2인 이상일 때는

각각의 소유로 계산함.

(공동소유자가 합의하여

1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는
그의 소유 주택으로 계산)

소수지분 주택만 소유하고 있는 경우
2주택 이상자에게 임대소득에 대한 과세가 여부는?

과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않음.
 
다만, 20년 귀속부터 소수지분자도
해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만 원 이상이거나,
기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우

소유주택 수에도 포함됨.

오늘은 주택임대소득과세 대상

및

주택수 판정법에 대해서 알아봤는데요

임대소득세를 공부해보니깐

양도 많고 종류도 다양하고..

생각보다 많이 어렵네요ㅜㅜ

오늘은 여기까지 하고

다음에 2탄에서는

간주임대료, 주택임대소득 신고 및 납부, 법인세 관련

설명을 해 드리도록 하겠습니다.

이상, 제이센스였습니다.

안녕하세요, 제이센스입니다.

연말부터 올해초까지 포스팅을 잠깐 쉬었는데요.

쉬는동안 에너지 충전도 하면서

2021년 바뀌는 부동산 정책에 대해서

많은 공부를 하였습니다.

새로 바뀐 부동산 정책은 차차 업로드할 예정이구요.^^

오늘의 포스팅주제는

1주택자가 공시가 9억 초과 아파트를 보유시 재산세와 종부세를 얼마를 낼까?

입니다.

제가 살고 싶은 아파트를 예로 들어보겠습니다 ㅎㅎ

판교푸르지오 그랑블아파트 39평의 시세는 대략 21억정도입니다.

(계산하기 편하게 20억으로 계산하겠습니다.)

매매가는 시세 대비 약 60%수준으로 공시가격이 형성되어있는데요.

공시가격은 약 12억입니다.

(공시지가는 국토교통부 홈페이지에서 검색이 가능합니다.)

공시지가 9억이상을 초과하는 아파트에 대해서는

재산세와 종합부동산세(종부세)가 부과기때문에

판교푸르지오그랑블 98제곱미터를

보유하고 계시는 분들은 보유세를 내야겠죠?

먼저 재산세의 과세표준은

공정시장가액 비율 60%를 적용하므로

7억2천입니다.

(12억의 60%)

이에대한 재산세는 225만원입니다.

(3억에 대한 재산세 57만원

+

3억 초과분인 4억2천만원에 대한

0.4% 세율을 적용하면 168만원)

여기에 도시지역분

100만8천원

(과세표준액 7.2억원의 0.14%)

지방교육세 45만원

(재산세 225만원의 20%)

이 더해집니다.

만약 종부세 대상이 아니라면?

부과되는 보유세는

재산세+도시지역분+지방교육세를 합친

총 370만원 8천원 입니다.

하지만 공시가격이 12억이므로, 

1주택자 공제액 9억을 뺀면

3억원에 대한 종합부동산세가 추가로 부과됩니다.

2021년부터 종부세의 공정시장가액비율이 95%이므로, 

종부세 과제표준은 2억8천5백만원이 됩니다.

과세표준이 3억이하일 경우

세율이 0.6%가 적용되어 171만원이 됩니다.

그리고 재산세 중복분 68만4천원을 차감하면

종부세는 102만6천원이 됩니다.

중복분은 종부세가 부과될 2.85억원에 이미 재산세가 부과되어있습니다.

그래서 이 부과된 세금을 빼준 후 종부세를 부과해야합니다.

2.85억 재산세에 공정시장가액비율 60%는 1.71억

1.71억에재산세 0.4%를 곱하면 재산세중복분인 684000원이 나오게 됩니다.

그리고 농어촌특별세(종부세의 20%) 205,200원이 더해져

종부세 합산금액은 1,231,200원이 됩니다.

자, 결론을 말씀드리겠습니다.

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 = 370만8만원

종부세 + 농어촌특별세 = 1,231,200원을 합한 4,939,200원이 보유세입니다.

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 세금은 7월과 9월에 50%씩 나눠서 부과됩니다.

그리고 종부세+농어촌특별세는 12월말에 납부합니다.

본인의 1주택자이며, 공시지가 12억이라면?

1년에 약 500만원의 세금을 낸다고 보시면 됩니다.

한달에 약 42만원꼴이네요 ^^;;

참고로 오늘 소개드린

판교 푸르지오 그랑블아파트의 실거래가는 약 20억이지만, 

공시지가는 12억이였습니다.

실거래가 대비 약 60%수준이죠?

정부는 2023년까지 공시지가 현실화를 90%까지 올리겠다고 발표를 하였습니다.

매년 내야하는 세금이 늘어난다는 뜻입니다.

만약 공시지가 현실화로 인해 실거래가 20억인 아파트의

공시지가가 18억이라면?

보유세만 1365만원입니다.

차이가 엄청나죠?

안녕하세요

제이센스입니다.

종부세가 작년 대비 2배 넘게 올라 걱정이 많을 실 겁니다.

저희 부모님께서도 보유하고 있는 아파트가

최근 상승한 기준시가 때문에

종합부동산세 대상이라서 걱정이 매우 많으신데요.

저희 부모님은 연세도 많으시고,

부동산 정책에 대해서도 잘 모르십니다.

정책이 너무 많이 바껴버려서요..

그래서 제가 대신 종합부동산세를 열심히 공부햇고,

이번화에서

종부세가 무엇이며,

종부세 절세 방법에 대해서

알기 쉽게 알려드리겠습니다.

우선 종부세란 무엇일까요?

종합부동산세를 줄임말로,

과세기준일(6/1) 인별로 기준시가 6억원 이상 초과하는 주택이 있다면 종부세를 내야합니다.

납부기간은 매년 12월1~15일까지며,

과세기준일이 6월1일이기 때문에

6월1일에 집을 소유했던 사람은 모두 종부세를 내야합니다.

예를들어, 9월에 집을 팔았다면

종부세를 내는 12월달에는 해당 주택에 대한 종부세를 내야합니다.

왜냐면 과제기준일(6/1)에 집을 소유했기 때문이죠.

아파트를 매도하시려면 5월31일까지 팔고,

매수자라면 6월2일에 사야 종부세를 피할 수 있습니다.

자 그럼 종부세는 어떻게 계산해야될까요?

간략하게 말씀드리면, 주택의 공시가격을 확인해야합니다.

(실거래가나 호가가 아닙니다)

아파트는 공동주택공시가격을 확인하셔야하고,

단톡주택이라면 개별단톡주택공시가격을 확인하셔야합니다.

공시지가에서 개인별로 6억을 공제하고 남은 금액에

공정시장가액 비율을 곱한 금액이 과제 표준이 됩니다.

공정시가액 비율은 올해 90%, 내년 95%, 내후년 100% 이기 때문에,

올해 내는 종부세가 최소금액이라고 생각하시면 됩니다ㅜㅜ.....

예를들어 저희 부모님집 공시지가가 10억이라면,

10억-6억(인별 공제금액)=4억

4억*90%(공정시가액)=3억6천 - 올해

4억*95%(공정시가액)=3억8천 - 내년

4억*100%(공정시가액)=4억 - 내후년

올해 과제 표준 3억6천만원이 과세 표준이 되는것입니다

3억6천만원에 과세표준 세율을 곱하면

최종적으로 종부세를 알 수 있습니다.

또 하나 더 알아야할 조건이 있습니다.

종부세 세율은 주택의 수에 따라 달라집니다.

2주택 이하, 3주택 이상!

1그룹은 세율이 05%~2.7%로 주택을 2채 이상 소유한 경우에만 해당이 되지만,

두 채가 조정대상지역에 있을 경우에는 제외가 됩니다.

2그룹은 세율이 0.6%~3.2%로 3주택 이상 조정대상지역 내에 두 채를 가지고 있는 경우에 적용됩니다.

본인이 어떤 세율을 적용받을지 알기위해서는, 주택수가 중요합니다.

종부세는 주택 수를 인별로 계산합니다.

예를들어 저희 부모님이 2주택이 있다고 가정하고 설명해보겠습니다.

2주택 각각 아빠 명의1, 엄마 명의1이라면,

각자 1주택으로 세율이 적용됩니다.

2주택이 부모님 공동명의라면,

각자 2채를 소유한 것으로 보아 세율을 적용합니다.

그렇다면 단독명의와 공동명이중 어떤게 유리할가요?

1세대 1주택이라면 단독명의일 경우 3가지 세제혜택이 있습니다.

공제금액 6억원에서 추가 3억원을 더해줘서 9억원까지 공제를 받을 수 있습니다.

하지만 저라면 공동명의로 해서 인당 6억원 씩 총 12억원 세제 혜택을 받을 꺼 같습니다^^

하지만, 1세대 1주택일때 받을 수 있는

장기보유 세액공제와 고령자 세액공제는 단독명의일때만 받을 수 있기 때문에

본인의 상황을 잘 고려하여 선택해야 합니다.

고령자 세액공제란 

과세기준일(6/1) 만 60세 이상인 1세대 1주택 자에게

산출세액에 연령별로 10~30& (21년부터 20~40%) 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 것이며,

장기보유 세액공제란

1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 5년 이상 보유한 경우

산출세액에 보유기간별로 20~50% 공제율을 곱한 금액을 공제해준다고 합니다.

이 두가지 세액을 최대로 받으면 80%이지만,

최대 공제한도는 70%입니다.

결론적으로 1세대 1주택자가 만 60세 이상이며 장기로 보유한 주택이라면?

공동명의 대신 단독명의로 보유하는것이 종부세에서 더 유리하다고 생각되어집니다.

마지막으로, 종부세가 비과세가 되는 경우도 있는데요.

그건 바로 임대주택입니다.

그리고 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건서사업자가 건축하여 소유하고 있는 분양주택, 가정어린이집용 주택 등도 종부세가 과세되지 않는다고 합니다.

꼬리에 꼬리는 무는 형태로 종부세 절세방법을 알아보았는데요.

종부세 절세에 도움이 되는 글이였으면 좋겠습니다.