정보나라

안녕하세요.

제이센스입니다.

임대차3법으로인해

요즘 전세에서 월세로 돌리거나

애초부터 월세로 세를 주는 경우가 많습니다.

세입자를 받아 소득이 발생하게되면,

주택임대사업자 등록을 해야되는데요.

만약 이를 무시한다면,

가산세를 물게 되며,

세무조사까지 받을 수 있습니다.

사실, 퇴직 후 투자를 해서

월세를 받는건

좋은 노후 대책입니다.

하지만 주택을 임대해서 소득이 발생하게 되면

주택임대소득세 과세 대상 여부에 대해서 꼭 생각하셔야합니다!!

자, 그럼 주택임대소득 과세 대상 여부에 대해서는

어떻게 확인해야 되는지

오늘 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세 대상은?

- 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자

(기준시가 9억원 초과 주택과 

국외주택을 소유한 경우로서

월세 임대수입이 발생하는 경우 1주택자도 과세)

- 보증금 등의 합계액이 

3억원을 초과하는 3주택이상 소유자

(주거전용면적이 40m^2이하이면서

기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 21년까지 제외)

미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고,
부모님 소유 집에서 거주하는 경우는
과세대상인지?

- 주택 1채만 소유하고 있으므로 과세 대상 X.

- 다만, 본인 소유 주택이 9억을 초과하고

월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨. 

- 부부 합산 4주택 소유
- 3개 주택은 주거전용면적 40m^2이하
- 1개의 주택은 3억
- 나머지 주택은 2억 이하
-4주택 모두 보증금만 받고있는 경우
는 과세 대상인지?

21년 귀속시까지 주거전용면적 40m^2 이하이면서 2억우너 이하는

간주임대료 과세대상 판단 시 

주택수에 포함되지 않으므로

과제 대상 X

*소형주택에서 월세를 받으면 과세 대상.

이사 등으로 일시적 2주택 소유한 경우에 과세 대상인지?

2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 주택임대소득 과세됨.

오피스텔을 임대한 경우 과세 대상인지?

임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우면 주택임대소득 과세됨.

주거용이 아닐 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨.

다가구주택도 한 채만 소유하면 과세 대상인지?

구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고,

기준시가 9억원 이하면 비과세.

기준시가 9억원을 초과하는 주택일 경우,
1주택 소유자라도 월세에 대해서 과세하는데 판단일은 언제인지?

과세기간 종료일인 12월31일

or

해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단

2주택 또는 기준시가가 9억을 초과하는 1주택을 소유하고
월세없이 전세금만 받고 임대하는 경우에는?

월세 없이 전세금만 받는 경우에는

소득세 신고대상이 아님.

참고로 전세금은 부부합산으로 계산하며

3주택 이상인 경우에는 과세 대상이다.

21년까지 소형주택(주거전용면적 40m^2이면서 기준시가 2억원 이하)은

전세금에 대한 간주임대료로

과세대상 주택에서 제외한다.

주택임대소득 과세 대상 판단 시 주택 수는
소유주택수? 임대주택수?

주택임대소득 과세대상 여부는

본인과 배우자의 소유주택을 합산하여서 판단.

지분이 50:50인 공동 주택일 경우 주택수는?
(갑과 을의 다른 주택은 없다고 가정)

공동소유 주택의 경우

지분이 가장 큰 자가 

2인 이상일 때는

각각의 소유로 계산함.

(공동소유자가 합의하여

1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는
그의 소유 주택으로 계산)

소수지분 주택만 소유하고 있는 경우
2주택 이상자에게 임대소득에 대한 과세가 여부는?

과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않음.
 
다만, 20년 귀속부터 소수지분자도
해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만 원 이상이거나,
기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우

소유주택 수에도 포함됨.

오늘은 주택임대소득과세 대상

및

주택수 판정법에 대해서 알아봤는데요

임대소득세를 공부해보니깐

양도 많고 종류도 다양하고..

생각보다 많이 어렵네요ㅜㅜ

오늘은 여기까지 하고

다음에 2탄에서는

간주임대료, 주택임대소득 신고 및 납부, 법인세 관련

설명을 해 드리도록 하겠습니다.

이상, 제이센스였습니다.

안녕하세요.

제이센스 입니다.

이 글을 읽고 계신분들은

상송세, 증여세에 대해서 들어보셨을꺼에요.

단어는 많이 들어봤지만

아직까지 대상이 아니거나

나랑은 상관없을꺼라는 세금이라고

생각하지 않으셨나요?

사실상 부자들만 내는 세금이라는 인식이 컸지만,

최근 아파트값이 많이 오르면서

언제가는 내가 부담해야 할 수 있겠다는

생각을 하게 됬습니다.

혹시 모를 세금에 대비하기 위해

상속세와 증여세에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.

상속세란?

상속받는 사람이 배우자가 있을 경우

재산 총액이 10억원 이상이면 부과

상속받는 사람이 배우자가 없을 경우

재산 총액이 5억원 이상이면 부과

라고 생각하시면 간단합니다.

과거에는 정말 부자에게만

상속세가 있을 정도로 찾아볼수 있는 세금이었지만,

서울 집값이 엄청나게 상승하면서

상속세 부과대상이 많이 늘어났다고 해요.

특히 서울 상위 20% 주택의 평균가격이

13억을 넘었다고 하니

이제 부모님께 아파트 한채를 물려 받더라도

상속세를 낼 가능성이 매우 높아졌습니다.

상속세와 증여세의 차이는 무엇일까요?

상속세

부모가 사망 이후 재산을 물려줄 경우 부과

부모 사망 이후 남은 재산에 합산 부과

증여세

부모가 사망 이전에 재산을 물려줄 경우 부과

상속받은 재산에 대해서만 부과

공통점으로는 

재산이 많을수록 더 많은 세금이 부과되는

누진세율 구조가 적용되지만,

형제자매가 많다면

상대적으로 적은 재산에 부과되는 세금인

증여세를 부담하는게 더 나을 수도 있습니다.

증여세 주의사항으로는

상속이나 증여로 볼 수 있는 모든 행위에

세금이 부과될 수 있습니다.

사망 전 증여받은 재산에 대해 증여세를 납부했더라도

사망일 이전 10년 내 증여받은 재산에 포함될 경우

상속세 계산 대상에 포함됩니다.

이는 세금 납부를 통해 높은 세율의 상속세를

피해가는 것을 막기 위한 방식입니다.

그리고 시가 변동이 큰 재산일 경우

별도로 평가된 가액이 시가로 계산될 수 있음을 유의하셔야 합니다.

상속증여세를 효율적으로 절약하기 위해서는

사망 이전에 미리 계획을 세우셔야 합니다.

그 이유는 상속세 보다는

증여세 세부담이 적을 확률이 크기 때문이죠.

그래서 물려줄 수 있는 재산은

가능한 한 빨리 증여를 하는게 좋습니다.

그리고 법정상속인이 아닌

손자, 며느라, 사위 등을 최대한 활용하는게 좋습니다.

손자, 며느리, 사위에게 증여한 재산은

5년만 지나도

상속재산에 합산 되지 않기 때문입니다.

그러므로 가치 상승이 클 것으로

기대되는 자산(ex:토지, 부동산, 주식 등)은

최대한 빨리 물려주는게 더 좋습니다.

왜냐면 증여 당시 금액이나 가치를 기준으로

세금이 부과되기 때문입니다.

오늘은

상속세와 증여세대 대해서 알아봤는데요.

생각보다 많이 쉽고 간단하죠?

서울의 아파트 집값이 많으 오르게 되면서

본인이 상속세나 증여세 대상이 될 수 있습니다.

미리미리 본인의 상황을 확인하셔서

본인의 자산을 지키시길 바라겠습니다!!

이상, 제이센스였습니다.

안녕하세요.

제이센스입니다.

오늘은 세놓는 집주인분들이

반드시 알아야할 정보를 공유해드리겠습니다.

[전월세 전환 임대료 계산법]

요즘 금리가 낮아지면서

전세에서 월세로 바꾸겠다는

집주인분들이 참 많아졌습니다

전세금의 일부를 월세로 전화할 경우에는 

전환률을 사용해야하는데요.

전환률이란 단어 들어보셨나요?

아마 생소하신 분들이 참 많을꺼라고 생각되는데요.

집주인분들은 반드시 아셔야되는 내용입니다.

2020년 10월 주택임대차보호법이 시행되면서

현재 전월세 전환율은 2.5%로 변경되었습니다.

계산방법은 

전월세전환율은 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율

입니다.

현재 기준금리가 0.5% + 대통령령으로 정한 이율이 2.0%

= 전월세 전환율은 2.5% 입니다.

참고로 말씀드리면,

2020년 10월 개정 전 전월세 전환율은 4% 였습니다.

기준금리가 0.5% + 대통령령으로 정한 이율이 3.5%

=전월세 전환율 4% (2020년 10월 전)

결론만 말씀드리면, 

2020년 10월 주택임대차보호법이 시행되면서

전세에서 월세로 전환시, 월세를 더 적게 낸다는 겁니다.

집주인분들과 세입자분들의 희비가 갈리게 되는데요 ^^;;

전세를 월세로 바꿀때

전세보증금*전환율/12

가 적용됩니다.

예를들어

2억8천 보증금을 두고 5% 인상금액인 1천4백만원을

월세로 전환한다면?

1천4백만원*2.5%/12=29,166원이 나오게 됩니다.

또다른 예로

2억3천짜리 보증금이 있는 주택을

3000만원으로 보증금을 변경하고 월세로 전환 할 경우에는?

(2억3천-3천)*2.5%/12=4,166,666원이 나오게 됩니다.

이해가 되시죠?

2020년 10월 주택임대차보호법이 시행되면서

이후에 계약부터 2.5%의 전환율이 적용되지만,

이를 무시하고 초과한 금액을 받게 되면

세입자가 소송을 통해서

반환청구가 가능하다고 하니 꼭 주의하셔야합니다.

[그렇다면 월세를 전세로 변경 할 때도

이 전환율을 사용하면 될까요?]

아직 월세를 전세로 바꾸는 법규정이 없기때문에

집주인과 세입자가 협의 후 진행하셔야 합니다!

[임대차 기간을 남기고 이사를 갈때 중개보수비는?]

세를 준 집주인분들은

세입자가 지방발령이나 해외장기출장으로 인해서

급하게 집을 빼야된다고 할 경우가 있습니다.

만약 계약기간이 1년정도 남았다면

세입자가 중개보수비를 지불하지만,

2~3개월의 짧은 기간은 어떻게 될까요?

만기 전 이사할 경우,

중개보수는 세입자가 지불하도록 한다라는 특약이 없다면 

계약 종료 2~3개월 전 이사는 정상적인 계약의 종료로 본다는 판례가 있기때문에

집주인이 중개보수비를 지불한다고 합니다.

만약 2~3개월 아닌 4~5개월전에 집을 뺀다고 하면..

애매하지만 집주인과 세입자분이 합의를 하시는게 가장 좋을 듯 싶습니다.

집주인분들은 계약 시 특약을 꼭 남겨두시는걸 추천드립니다!!

특약이 많을 수록 유리한건 집주인분들이니깐요!!

[신규 미등기 아파트 세 놓을때]

새로 분양받은 아파트에 입주하지 않고,

세를 줘로 그 전세금으로 잔금을 치르려는 분들이 많습니다.

하지만 소유권이전등기가 아직 나지 않은 상황이기 때문에

신규 주택에 대한 실소유자임을 증명해줘야합니다.

분양계약서 원본과 임대인의 신분증을

대조를 통해 소유권자임을 확인 시켜준 후,

건설사나 시행사를 통해

분양대급이나 대출여부를 확인하시면 됩니다.

특약사항에는 분양권 상태의

임대차계약임을 명시도 잊지 말아주세요!

오늘은 집주인분들을 위한 내용으로 포스팅을 해봤는데요.

임대차 계약시 주의할 사항이 생각보다 많기 때문에

잘못하다가는 법적으로 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

꼭 주의하셔서 임대차 계약서 작성 시

특약을 활용하시길 바랍니다!!

오늘은 이만마치고,

내일 2탄으로 다시 찾아도로고 하게습니다^^

안녕하세요.

제이센스 입니다.

최근 포스팅 내용들이 양도세, 규제 등등

다소 무거운 주제였기 때문에

오늘은 가벼운 주제로 글을 써볼까 합니다.

편하게 읽어주시기 바랍니다^^

다들 이사 경험은 누구나 있을꺼에요.

본인이 이사를 가는 경우도 있고,

부모님이나 남친, 여친의 이사를 도와주는 경우도 있구요.

아파트를 매수한 후 이사를 했는데,

만약 뒤듯게 하자가 발견되었다면??

상당히 괴롭고 화나는 일중 하나인데요.

이럴경우에는 매도자와 매수자중

누구에게 책임이 있을까요?

하자담보책임이란,

매매 기타의 유상계약에 있어서

그 목적물에 하자가 있을 때에

일정한 요건하에 매도인 등 인도자가 부담하는 담보책임입니다.

즉, 매매를 할 때 매도자의 하자담보책임이 발생하는 거죠.

즉, 매도인에게 하자담보책임이 발생한다는 뜻입니다.

그러면 하자담보책임이라는 법만 믿고

매수 후 발견된 하자에 대해서는

매도인에게 법적으로 책임을 물을 수 있을까요?

꼭 그렇지만은 않습니다.

민법 제580조(매도인의 하자담보책임)에 따르면,

매수인이 하자가 있는 것을 알았거나

과실로 인하여 이를 알지 못한때에는

매도인의 책임은 없고 매수인의 책임으로

볼 수 있습니다.

아까 위에서는 매도인 책임이라더니

갑자기 민법 제580조에 따라 매수인 책임이라뇨?

아파트를 구매하기전에 부동산을 방문해서

구매할 주택을 방문하게 되는데요.

주택을 방문해서 집을 구경하게 되면

하자를 발견하게 되는 경우가 종종 있습니다.

하지만 그 하자로 매매가를 낮추는 경우에

거래를 안하겠다는 경우가 종종있는데요.

(시국이 시국인지라..

요즘은 배짱매도인들이 너무 많아서 ㅠㅠ)

그래서 매수인은 일부로 하자를 묵인하고

정상가격에 거래를 한 후,

이 하자에 대해서 몰랐다며

매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

그래서 매도인은 주택을 거래할때

특양사항을 꼭 이용하셔야하는데요.

매수인이 하자가 발생할 수 있는 가능성을 

충분히 이해한 상태로 매수했고, 

그에 맞게 가격이 책정됐다는 것을 명시하는 것이 좋습니다

그리고 중개대상확인설명서에

하자가 있음을 꼭 명시에 해주세요.

그렇지 않으면 하자에 대해서

손해배상을 해주셔야될 가능성이 높아집니다.

매수인의 과실로 하자를 몰랐을경우

매도인에게 하자담보책음을 물을 수 없습니다.

그래서 매수인은 꼼꼼히 주택을 구매하시기 전에

집상태를 확인 하셔야합니다.

예를 들어서 

화장실 타일이 깨졌다면,

거실 화장실 혹은 안방 화장실

벽지 곰팡이라고 적기보다는

안방 벽지 곰팡이 혹은 현관 바로앞 작은방 곰팡이

이런식으로 정확히 적어두시는게 좋습니다.

사진으로 남겨두시면 더 좋구요!!

최근 입지가 좋은 구축 거래량이

상당히 늘어났는데요.

구축 주택을 매수 시 누수를 꼭 확인하셔야해요.

도배와 장판을 새로해서

누수를 안보이게 하려는 목적이 있을 수 있으니깐요!

그리고 거래 전 윗층과 아래층을 방문해서

누수여부에 대해서 확인하시는것도 추천드립니다.

방문전에 음료수 하나쯤 사가시는 센스도 잊지마시구요 ㅎㅎ

매수인의 입장에서 가장 좋은 방법은

특약사항에 만약 이 집에 문제가 있을 시에는

매도인이 책임을 진다는 내용을 명시하는것이

피해를 최소화 하는 방법입니다.

이럴경우 매도인이 하자 부분을 오픈하는 경우도 있으니

특약을 잘 활용하시는게 본인의 자신을 지키는 방법중 하나입니다.

주택을 매수할때는 매수인이 되고,

주택을 매도할때는 매도인이 되고.

각각의 상황에 따라

이 글은 독이 될수 있고, 약이 될수 있는데요.

매일 부동산 관련 공부를 하신분들은

계약서에 상기와 같은 내용을 명시한다면

하자와 같은 골치아픈 문제에서 벗어남은 물론이고

본인의 자신을 지킬 수 있겠죠?

안녕하세요.

제이센스입니다.

부동에 관심이 있는 분들이라면,

가장 많이 듣는 질문 있으실텐데요.

분양권은 주택수에 포함되나요?

라는 질문을 종종 들어보셨을꺼에요.

사실 저도 이 질문을

주변 지인들로부터 종종 듣게 되는데요.

정말 궁금해서 하는 질문이겠지만,

이 질문에 대해서는

상황에 따라 답변이 달라질 수 있습니다.

정말 친하신분에게 질문을 하신다면

친절하게 설명을 해드리겠지만,

친하지도 않고

친절하지 않은 분들에게 여쭤본다면

그냥 보고 넘기는 경우가 참 많습니다.

그 이유는

1. 어떤 상황에서의 주택수 포함 여부인지?

2. 언제 산 분양권인지?

3. 미분양 분양권을 선착순 방식으로 계약했는지?

를 각각 확인해야되기 때문이죠!

분양권은 상황에 따라서

주택수 포함 여부가 결정됩니다.

그래서 분양권이 주택수에 포함되나요?

라는 답변을 하기 위해서는

경우의 수를 파악하고 있어야 합니다.

장황한 설명보다는

몇가지 예를 들어서

설명해드리겠습니다.

Q) 청약시에는 기존에 보유하고 있는

분양권이 주택수에 포함되는지?

A) 포함이 되지만, 안되는 경우도 몇가지 존재합니다.

청약시에는 기본적으로 분양권이 주택수에 포함되지만,

아래와 같은 경우 포함이 되지 않습니다.

1. 입주자 모집공고일이나 매수일이 

2018년 12월 11일 이전인 경우​
 9.13 대책의 후속조치로

주택공급에 관한 규칙 개정안이

2018년 12월 11일자로 시행됨에 따라

그 전까지 주택수로 포함되지 않았던 분양권이

주택수로 포함되게 되었습니다.
​
2. 미분양된 분양권을 

선착순의 방식으로 

계약하여 보유하는 경우

3. 소형, 저가주택에

해당하는 분양권을

1개만 보유하는 경우

소형&저가주택이란?
입주자모집공고일 현재 전용면적 60제곱미터 이하이며,

소형&저가주택 등의 가격 산정에 따른 주택가격이

8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인

주택 또는 분양권등을 말합니다.

소형&저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 자로서

제28조(민영주택의 일반공급)에 따라

주택의 공급을 신청하는 경우에는

주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다.

Q) 대출시에는 기존에 보유하고 있는

분양권이 주택수에 포함되나요?

A) 대출 종류에 따라 다릅니다.

주택담보대출을 받는 경우에는 분양권은 주택수에 포함됩니다.

분양권은 실물이 아닌 추후 아파트를 소유하게 되는 권리이므로.

전세자금대출을 받은 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.

Q) 보유 주택수에 따라서 신규 주택 취득시에 취득세율이 다른데요.

분양권 취득시 중과 판정 시에 주택수에 포함되나요?

A) 취득시기에 따라 다릅니다.

정부는 7.10대책때 

다주택자에게 취득세를 중과하겠다는

발표를 했습니다.

해당 대책의 시행일인

20년 8월 12일 이후 취득하는 분양권도

취득세 중과 산정 시 주택수에 포함이 됩니다.

20년 8월 11일까지 취득한 분양권은

취득세 중과 산정 시 주택수에 포함이 되지 않는다.

Q) 보유 주택수에 따라서 양도세율도 중과가 된다던데

분양권은 취득세 중과 판정시에 주택수에 포함 되나요?

A) 취득시기에 따라 다릅니다.

양도세 판정시에도 분양권의 취득시기에 따라

주택수 포함여부가 다르게 결정됩니다.

분양권을 양도소득세 산정 시 주택수에 포함하는

소득세법 개정안이 2021년 1월 1일부로 시행됨에 따라,

21년부터 취득하는 분양권은 주택수에 포함되며

2020년까지 취득한 분양권은 포함되지 않는습니다.

분양권 주택수 포함 관련된 포스팅을 작성해봤는데요.

이해가 되시나요?

항상 느끼는 거지만

부동산 관련된 내용은

너무 복잡하고 종류도 다양합니다.

본인의 자산을 지키기 위해서는

알고있는 정보라도

계속 공부해가면서

개정된 부동산 정보를 입수해야합니다.

시대가 시대인만큼

현 정부에 맞춰서 

젤세에 노력을 하셔야겠죠?

일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 관련해서

일반 사례와 입주권 사례에 대해서 설명해드리겠습니다.

일시적 1세대 2주택 비과세란 무엇일까요?

- 종전 주택 1세대 1주택 비과세요건 충족

- 신규주택은 종전 주택 취득일로부터 1년 경과 후 취득

- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 양도

상기 3가지 조건을 만족하는 경우

기존주택을 매도할때

양도세를 비과세 해줍니다.

위 1번에서 언급했던 비과세요건이란

- 비조정지역 2년이상 보유

- 조정지역(2017.8.1까지 취득) 2년 이상 보유

- 조정지역(2017.8.2이후 취득) 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주

입니다.

조정지역과 비조정지역의 구분은

취득일을 기준으로 적용합니다.

비조정지역을 예로 들어서 설명해드릴께요.

비과세 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

A주택 : 2013.07.01 취득

B주택 : 2014.09.01 취득 (A주택 취득 후 B주택 1년 후 취득)

A주택 : 2016.09.01 매도 (B주택 취득 후 3년 이내 A주택 매도 & A주택 2년 이상 보유했으므로 비과세)

생각보다 간단하지 않나요?

하지만 조정지역 2주택자 대상으로

비과세를 받기 위해서는

조금 복잡하게 적용이 됩니다.

1. 종전 주택 1세대 1주택 비과세요건 충족
2. 신규주택은 종전 주택 취득일로부터 1년이 경과한 후에 취득
3. 신규주택 취득일에 따라 종전주택 양도기한 상이
  1) 신규주택 취득일(~2018.9.13) : 3년 이내 종전주택 양도
  2) 신규주택 취득일(2018.9.14~2019.12.16) : 2년 이내 종전주택 양도  
  3) 신규주택 취득일(2019.12.17) : 1년 이내 종전주택 양도 & 1년이내 세대원 전원 전입

상기와 같이 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이며,

신규취득일이 2019.12.17 이후라면

신규주택 취득일로부터

1년이내 종전주택을 양도하고

1년이내에 세대원 전원이

신규주택으로 전입을 해야지

양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이렇게 변경된 이유는

한 세대가 조정지역 내 2주택 보유기간을

최소화하겠다는 의미겠죠?

만약 종전주택이나 신규주택중

한 쪽이 비조정지역이라면

종전주택 3년이내 양도를 적용받게 됩니다.

조정주택 조정 + 신규주택 비조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 비조정 + 비신규주택 비조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 비조정 + 신규주택 조정 >> 종적주택 3년이내 매도시 양도세 비과세

조정주택 조정 + 신규주택 조정 >> 종적주택 1년이내 매도시 양도세 비과세

또 많이들 궁금해 하시는게

종전주택이 있는 상태에서 입주권을 매수하는 경우인데요.

일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 

종전의 주택을 취득한 날부터 

1년 이상이 지난 후에 

조합원입주권을 취득하고 

그 조합원입주권을 취득한 날부터 

3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

양도세가 면제인데요.

글로 읽으면 이해가 잘 안되니 예를 들어서 설명드릴게요.

비과세 혜택을 받을 수 있는 구조입니다.

A주택 : 2013.07.01 취득

입주권 : 2014.08.01 취득 (A주택 취득 후, 1년 후 입주권 취득)

A주택 : 2016.07.01 취득 (입주권 취득 후, 3년 이내 매도 & A주택 2년 이상 보유했으므로 비과세)

종전주택과 입주권이 모두 조정지역 내에 있더라도

종전주택을 3년 이내에만 매도하면 됩니다.

*입주권은 관리처분계획 인가가 난 입주권을 의미합니다.

종전주택이 있는 상태에서

입주권을 매수했는데

종전주택을 3년 내 매도하지 못한경우는

어떻게 될까요?

A주택 : 2013.07.01 취득

입주권 : 2014.08.01 취득

완공 : 2018.08.01 취득 

A주택 : 2019.10.01 매도 (입주권 취득 후 3년 이내 매도 못했지만 완공 후 2년 내 매도했으므로 비과세 적용)

입주권 취득 후 3년 이내

종전 주택을 매도해야지

양도세 비과세가 되는데요.

예정되었던 완공일 보다 늦어져서

어쩔수 없이 3년 내

종전주택을 팔지 못했을 경우

아래 2가지 조건을 충족하면

일시적 1세대 2주택 비과세를 적용해줍니다.

- 신규주택 완공 2년 내에 세대 전원이 입주하여 1년 이상 계속하여 거주
- 신규주택 완공 전 or 완공 후 2년 이내 신규주택 매도

종전입주권을 보유하고 있다가

신규주택을 취득하는 경우에는

어떻게 적용이 될까요?

재개발 빌라 : 2013.2.1 취득

입주권 : 2015.5.1 관리처분인가 (재개발 빌라 2년이상 보유)

A아파트 : 2016.1.1 취득

입주권 : 2018.1.1 매도 (A아파트 취득 후 3년 이내 매도했으므로 비과세)

재개발 빌라를 취득 후

2년 후 관리처분인가를 받아 입주권으로 바꼈고,

관리처분인가일 기준

1세대 1주택 비과세 요건을 받았습니다.

이때 입주권 한개만 있었다면 무조건 비과세 이지만,

아파트를 취득해버렸기 때문에

일시적 1세대 2주택 상태가 됬고,

이 경우 신규주택 취득일로부터

3년 내 입주권을 매도해야지

비과세를 받을 수 있습니다.

*이미 관리처분인가를 받은 입주권을 매수한 경우,

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는게 불가능하므로

비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

오늘은 일시적 2주택

일반과 입주권 편에 대해서 알아봤는데요.

사실 저에게도 아직도 어렵고 헷갈리는 편에 속합니다 ㅜㅜ

위 자료를 참고하셔서 본인의 상황을 판단하셔도되지만,

실제 주택을 매도 & 매수하실때에는

꼭 세무사와의 충분한 상담을 하시는걸

추천드립니다.

안녕하세요.

제이센스입니다.

최근 규제지역과 주택보유수에 따른

중과기준이 개정되면서

많은 분들이 헷갈려하시는데요.

오늘 포스팅에서는 각 상황에 따른

취득세 중과에 대해서 알아보겠습니다.

개정 전 취득세율 입니다.

생각보다 많이 단순하죠?

작년 취득세율이 개정된 이유는

취득가액이 6억원일 경우

취득세율 1%로 적용을 받고,

6억 1만원이 되는 순간 취득세율이

2배로 올라버리게 됩니다.

(기존 1~3주택자분들이 6억원 초과 9억원 이하 이하 구간의

취득세율을 단순하게 2%로 적용하였습니다.)

취득세율 = 취득가액 * 2/3억원 - 3으로 계산이 됩니다.

예를들어 무주택자가 7억5천만원짜리 주택을 구입한다면

취득세율은 2% 적용을 받게 됩니다.

취득세율 = 750,000,000 * 2 / 300,000,000 - 3 = 2%

상기 이유때문에 정부는 7.10 부동산 정책에 따라

2020년 8월 12일부터 취득하는 주택에 따라 취득세율을 조정하였습니다.

개정 후 취득세율 입니다.

조정지역/비조정지역으로 나뉘게 됬고

신규로 취득하는 주택에만 적용이 됩니다.

기존주택은 조정/비조정 상관없이

주택 수를 카운팅할때만 더해주면 됩니다.

조정지역 1주택자가 비조정지역에 주택을 1채 취득을 하게 되면

기존 1주택과 신규주택을 합쳐서 2주택자가 되므로, 

신규로 취득하는 주택이 비조정지역으로

아래와 같이 1~3% 취득세를 적용받습니다.

본인이 1주택자인상태에서

조정지역의 주택을 1채 를 신규로 구입한다면

취득세율 8%가 적용됩니다.

취득세 중과 적용시 예외되는 상황들이 있는데 꼭 확인하고 가셔야합니다.

1. 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산 방법은?

세대 내에서 공동 소유하는 경우에는 개별 세대원이 아니라

'세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.  

따라서, 부부가 공동 소유하는 경우에도  1주택자가 됩니다.

세대의 범위는 주민등록표에 함께 기재된 가족으로

배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는

세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다. 

단, 미혼인 30세 미만인 자녀가 소득이 있는 경우로

중위소득(20년 기준 1인 가구 중위 소득은 월 175만 원)의

40% 이상인 경우에는 세대를 분리하여 거주하면 별도 세대로 봅니다.
​

2. 상속주택의 주택수 포함 여부 및 공동상속주택의 주택수 계산 방법은?

상속받은 주택은 상속개시일로부터

5년 이내에서 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.

공동상속주택의 경우에는 주택수 계산 시

다음 순서에 따른 해당자의 주택으로만 봅니다.    

<1순위> 상속지분이 가장 큰 상속인

<2순위> 상속주택에 거주하는 사람

<3순위> 최연장자
​

3. 주택수 산정에서 제외하는 주택은?

1억 원 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)은

다주택자 취득세율 계산 시 주택 수에 산정하지 않습니다.

​

4. 오피스텔의 경우 주택 수 포함 여부

주거용 오피스텔(주택분 재산세 과세분)은

20.8.12 이후 신규 취득분부터는 주택 수에 포함합니다.

(20.8.12 이전 취득한 오피스텔이 이후

주거용으로 전환되는 경우에도 주택 수에 포함하지 않습니다)  

단, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다.

(주거용인지 상업용인지 알수없기 때문에 취득세율 4.6%를 적용합니다.)

6. 입주권 / 분양권

입주권과 분양권은 실물이 아니기 때문에

취득시 취득세가 과세되지 않고,

주택수에도 포함이 되지 않았습니다.

하지만 7.10 대책에 따라 20.8.12 이후 취득하는

입주권/분양권은 주택 취득세 중과 판정시 주택수에 포함이 됩니다.

A아파트 : 2020년 4월 취득 (조정지역)

B분양권 : 2021년 1월 취득 (조정지역)

A아파트 : 2022년 4월 매도

B아파트 : 2023년 1월 완공 --> 취득세율 8%

5. 일시적 2주택자의 경우 주택수 계산 방법 

1주택자가 거주지 이전을 위하여

일시적 2주택자가 되는 경우에는

취득세 중과세율을 적용하지 않습니다.

단, 종전 주택을 처분 기간 내(3년 또는 1년)

처분했을 경우에만 해당되며

처분하지 못한 경우에는 중과세율이 적용됩니다. 

<CASE1>

A아파트 : 2020년 4월 취득 (조정지역)

B아파트 : 2021년 3월 취득 (조정지역) --> 취득세율 1~3%

A아파트 : 2022년 2월 매도 --> B아파트 구매 후 1년 내 매도 시 추가징수없음

<CASE2>

A아파트 : 2020년 4월 취득 (조정지역)

B아파트 : 2021년 3월 취득 (조정지역) --> 취득세율 1~3%

A아파트 : 2022년 5월 매도 --> B아파트 구매 후 1년 내 매도를 안했기 때문에 시 추가 5~7% + 가산세

CASE1과 CASE2를 보시면

동일하게 B아파트 구입 후 A주택을 매도했지만

취득세율이 달라진걸 볼 수 있습니다.

아무 생각없이 A아파트를 1년 후 매도한다면

취득세율이 어마어마하겠죠?

아파트 매매가에 따라

최소 1~2천만원, 3~4천만원의

취득세를 세이브할 수 있습니다.

주택 취득 전 꼭 부동산 취득세 중과에따른

세율, 중과배제, 입주권, 분양권, 일시적 2주택을 공부하셔야겠죠?

안녕하세요.

제이센스입니다.

2021년 1월 1일부터

소득세법 시행력에 따라

양도소득세 비과세 보유기간

계산방법 및 내용이 개정 되었습니다.

그래서 오늘은

1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유기간에 따른

계산방법에 대해서 알아보겠습니다.

우선,

계정 전 & 후 계산 방법에 대해서 

알려드리겠습니다.

<개정 전>

A아파트 : 13년 12월 취득 

B아파트 : 19년 3월 취득

B아파트 : 20년 1월 매도(과세)

A아파트 : 20년 12월 매도

A아파트의 보유기간은

총 8년(13년 12월 ~ 20년 12월) 입니다.

<개정 후>

A아파트 : 13년 12월 취득

B아파트 : 19년 3월 취득

B아파트 : 21년 1월 매도(과세)

A아파트 : 22년 1월 매도

A아파트의 보유기간은

총 1년(21년 1월 ~ 22년 1월) 입니다.

개정 전 최종 1주택의 1세대 1주택 비과세 여부는,

최종 1주택의 취득일로부터 보유기간을 계산합니다.

그러나 2021년 1월 1일 이후 매도할경우

최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산합니다.

<21년 1월 1일 기준 1주택인 경우>

A아파트 : 13년 12월 취득 

B아파트 : 19년 3월 취득

B아파트 : 20년 1월 매도(과세)

A아파트 : 21년 12월 매도

A아파트의 보유기간은

총 9년(13년 12월 ~ 22년 12월) 입니다.

<21년 1월1일 기준 2주택 이상인 경우>

A아파트 : 13년 12월 취득

B아파트 : 19년 3월 취득

B아파트 : 21년 5월 매도(과세)

A아파트 : 22년 5월 매도

A아파트의 보유기간은

총 1년(21년 5월 ~ 22년 5월) 입니다.

이해가 되시나요?

대부분 1세대 1주택이라서

양도세 비과세가 가능하지만,

일시적 2주택과 다주택자분들은

양도세 비과세 계산방법에 대해서

많이들 헷갈려 하시더라구요

몇가지 예를 더 설명해드리겠습니다.

1) 2주택 보유세대가 1주택 양도 후 남은 1주택을 양도 할 경우

진적 주택 양도일부터 보유기간을 계산

A아파트 : 14년 8월 취득

B아파트 : 19년 1월 취득

B아파트 : 21년 3월 매도(과세)

A아파트 : 21년 8월 매도

A아파트 보유기간 : 21년 3월 ~ 21년8월

2) 3주택자가 1주택을 매도하고

남은 주택이 일시적 2주택이 된 경우는

당해 주택 취득일로부터 보유기간을 계산

A아파트 : 14년 8월 취득

B아파트 : 19년 1월 취득

C아파트 : 19년 4월 취득

C아파트 : 20년 11월 매도(과세)

A아파트 : 21년 5월 매도

A아파트 보유기간은 14년 8월 ~ 21년 5월

3) 2주택 보유세대가 1주택을 양도하고 1주택이 된 후,

새로운 아파트를 취득해서

일시적 2주택 상태에서

1주택을(종전주택) 양도할 경우

진전 주택 양도일로부터 보유기간을 계산

A아파트 : 14년 8월 취득

B아파트 : 19년 1월 취득

B아파트 : 19년 4월 매도(과세)

C아파트 : 19년 11월 취득

A아파트 : 21년 11월 매도

A아파트 보유기간은 19년 4월 ~ 21년 11월

3) 2주택 이상 보유세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도 후

다시 신규 신규주택을 취득하여

일시적 2주택이 된 상태에서

1주택(종전주택) 먼저 양도한 경우

당해 주택 취득일부터 보유기간을 계산

A아파트 : 14년 8월 취득

B아파트 : 19년 1월 취득

A아파트 : 19년 4월 매도(과세) - 일시적 2주택 비과세

C아파트 : 19년 11월 취득

B아파트 : 21년 11월 매도

B아파트 보유기간은 19년 1월 ~ 21년 11월

4) 일시적 2주택 세대가 주택 양도(비과세)

및

신규주택 취득으로 다시 일시적 2주택이 된 다음 

1주택 양도 후 남은 최종 1주택(대체주택) 양도한 경우

당해 주택 취득일부터 보유기간을 계산

A아파트 : 14년 8월 취득

B아파트 : 16년 1월 취득

A아파트 : 17년 4월 매도(과세) - 일시적 2주택 비과세

C아파트 : 18년 11월 취득

B아파트 : 21년 4월 매도(과세) - 일시적 2주택 비과세

C아파트 : 21년 5월 매도

C아파트 보유기간은 18년 11월 ~ 21년 5월

6) 3주택 보유세대가 먼저 1주택을 양도하여

일시적 2주택이 된 상태에서

1주택 양도 후 남은 최종 1주택 양도한 경우

당해 주택 취득일로부터 보유기간을 계산

A아파트 : 14년 8월 취득

B아파트 : 16년 1월 취득

C아파트 : 17년 4월 취득

C아파트 : 18년 11월 매도(과세)

A아파트 : 21년 4월 매도 - 일시적 2주택 비과세

B아파트 : 21년 5월 매도

B아파트 보유기간 : 16년 1월 ~ 21년 5월

7) 1주택과 1입주권 보유세대가

1입주권 양도 후 남은 최종 1주택 양도한 경우

직전 주택 양도일로부터 보유기간을 계산

A 재개발 아파트 : 16년 1월 취득

A 재개발 아파트 입주권 : 17년 1월 관리처분인가(관리처분인가일 기준 1세대 1주택 요건 미중촉)

B 아파트 : 18년 11월 취득

A 재개발 아파트 입주권 매도 : 21년 4월 매도(과세)

B 아파트 : 23년 2월 매도

B아파트 보유기간 : 21년 4월 ~ 23년 2월