정보나라

안녕하세요

제이센스 입니다

오늘은 구독자분께서

양도소득세 중과에 대해서

포스팅을 해달라고 요청하셔서

한번 작성해볼까합니다.

부동산정책이 너무 많이 나오다보니

많은 분들이 헷갈려 하시는데요.

저도 공부할 겸 구독자분들을 위해

알기쉽게 써보겠습니다.

21년 1월1일부터 새로 적용되는

양소소득세 기본세율부터 알고가야겠죠?

과제표준 10억 구간이 올해 추가 되었습니다.

자, 그럼 양도세 중과에 대해

필수로 알아야 될 사항은 무엇일까요

2021년 6월 1일 부터 양도소득세율이 상향 조정됩니다.

<2021년 5월 31일까지 양도세 중과세율>

<2021년 6월 1일부터  양도세 중과세율>

2021년 5월 31일까지 주택을 양도하는 경우

1년 이상만 보유했다면

기본세율을 적용받을 수 있습니다.

하지만 6월 1일 주택을 양도하는 경우

1년 이상만 보유했더라도

양도세가 60%가 적용됩니다.

21년 6월 1일부터 2년 이상 보유 후

양도하셔야 기본세율이 적용됩니다!

분양권의 경우

21년 6월 1일 이후 양도하게 되면

기본세율을 적용받을 수 없습니다.

(오피스텔은 적용 x)

6월 1일 기준으로 다주택자에 대한 중과세율도 상향됩니다.

<2021년 5월 31일까지 다주택자에 대한 중과세율>

<2021년 6월 1일부터 다주택자에 대한 중과세율>

다주택자에 대한 중과세율 적용 대상자는

중과대상 주택수가 2주택 이상이며

매도할 주택이 조정지역 내에 있을경우 

이며,

중과세율 적용 대상자는

장기보유특별공제(장특공)가 적용되지 않습니다.

자, 그럼 몇가지 애매모호한 부분에 대해서

예를 들어서 설명해드리겠습니다.

저는 용인시 기흥구 아파트 1채를

18년 12월 매수를 했는데요.

계약금을 넣고 가계약서를 작성한 후

잔금은 한달 후에 치루기로 협의를 하였습니다.

근데 잔금을 치루기 전 조정지역에 되어버렸습니다.

이 경우 조정대상지역이 되기 전

계약서 작성 및 계약금 송부 내역을 증빙할 수 있다면 

비조정지역 기준으로 적용됩니다.

상기 경우가 아니라면,

등기접수일과 잔금청산일중

빠른날을 기준으로

양도일을 판단하기도 합니다.

두번째 예로

조정지역과 비조정지역에

아파트를 1채씩 가지고 있다고 가정해볼게요.

조정지역 주택을 먼저 매도하면?

양도소득세 중과가 적용되며

비조정지역의 주택을 먼저 매도하면?

양도소득세 중과가 적용되지 않습니다.

즉, 다주택자라도 양도하려는 주택이 비조정지역에 있다면

양도소득세 중과가 적용되지 않습니다.

또 다른 예로 

중과대상 주택수가 2주택 이상일 경우

중과세율 적용 대상자라고 했는데요.

중과대상에서 제외되는 주택이 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.

예를 들어서 설명해드리겠습니다.

안양시 호계동 주택이 1억일 경우?

공시지가 3억 이하 + 수도권이므로 주택수 포함

목포시 옥암동 주택이 5억일 경우?

공시지가 3억 초과 + 기타지역이므로 주택택수 포함

광주광역시 봉선동 주택이 2억일 경우?

공시지가 3억 이하 + 광역시 이므로 주택수 불포함

2주택자 분들은 어떤 주택을 먼저 매도하는냐에

따라 양도소득세 중과를 받냐 안받냐 적용이 됩니다.

작전을 잘 세우셔야되요!!

아래 또 다른 예를 들어서 설명해드리겠습니다.

안양시 호계동 아파트을 매도하게 되면?

조정지역 내 주택 양도 + 중과주택수 2주택 이상으로 양도소득세 중과

목포시 옥암동 아파트을 매도하게 되면?

비조정지역 내 주택 양도 + 중과주택수 2주택 이상이므로 일반세율 적용

광주광역시 봉선동 주택을 매도하게 되면?

중과제외 주택이므로 일반세율 적용

본인의 상황에 맞게 작전을 잘 짜서

주택을 매수, 매도하셔야합니다.

괜한 실수로 무분별한 세금을 지출하면

상당히 아깝잖아요ㅜㅜ

오늘(2021년 1월10일) 기사에서 공급 확대를 중심으로

25번째 부동산 대책을 준비 중인 정부가

올 6월 적용예정인

양도세 중과를 유예하는 등 세제규제를

일정부분 완화할 가능성이 제기됬다고 합니다.

다주택자들이 보유한 주택이

시장에 매물로 나오도록

유도하기 위해서라고 하는데요.

양도세 중과에 대한 규제는

2021년 6월 1일부터 적용 예정이였지만,

2022년 1월 1일부터 적용될꺼라는 이야기도 돌고있으니

25번째 부동산 대책 발표를 주의깊게 봐야할꺼같습니다.

안녕하세요

제이센스입니다.

복잡해진 부동산 규제속때문에

전세퇴거자금대출 한도에 대해서

문의하시는 분이 상당히 많습니다.

(전세퇴거자금대출 = 전세보증금반환대출로

이해하시는게 편할꺼같아요.)

아마도 계약갱신청구를 거절하고

임차인을 내보내기 위해서는

2년을 실제 거주해야 하는 규제때문인데요.

요즘 비과세를 받으려고

본인 주택으로 많은 분들이 입주하고 있습니다.

전세퇴거자금 대출이란

세입자에게 전세금을 돌려주고 퇴거를 시키는 자금인데요.

대부분 집주인들은 현금을 가지고 있지 않기 때문에

전세퇴거자금대출을 이용해서 세입자를 퇴거 시킵니다.

전세퇴거자금대출를 알아보기 전에,

자격 조건부터 확인해야합니다.

본인이 2주택 이상을 보유한 집주인이라면

전세를 준 지역이 

규제지역인지 비규제지역인지

확인해야합니다.

규제지역이라면 

은행 및 보험사에서

전세자금대출을 받을 수 없습니다.

생활안정자금은 연간 1억원이라는 한도로 묶여있지만,

그 금액을 초과해서 받을 수 있는 생활안정자금대출은

전세반환자금대출과 대환대출입니다.

대출금액은 비규제지역, 규제지역,

1주택자, 2주택자, 다주택자에 따라 달라지는데요.

각 상황에 맞는 전세퇴거자금대출에 대해서 알아보겠습니다!!

우선 1가구 1주택자 기준입니다.

대출한도

투기/투기과열지구 LTV40%

(9억이하 40% / 9억초과분 20%)

예를들어서 보증금이 7억 / kb시세 12억이면이라고 가정하면

KB시세 12억 = 9억까지 40% 3.6억 + 9억 초과분인 3억에 대한 20% 0.6억 -> 대출한도는 4.2억 

전입조건

규제지역의 9억 초과 주택은 전세반환대출을 받고 3개월 내로 전입해야함

주택수

1주택자만 가능.

대출실행 당일까지 매도된다면 LTV 40%

대출실행 이후 매도된다면 LTV 30%

예를 들어서, 2주택자가 전세 퇴거날짜가 5월 5일이고, 1주택 매도잔금 시점 6월5일이라면

전세반환대출은 가능하지만 LTV는 10% 차감됩니다.

비규제지역은 다주택자도 대출 가능

한도는 KB 60%와 전세보증금액중 적은 금액으로 전세반환금 대출 가능

주택 추가 매수 금지 약정서 작성

전세퇴거자금대출 후 이 돈으로 주택을 구매하시는 분들이 계시는데요.

절대~~ 안됩니다.

전세퇴거자금은 생활안정자금이기 때문에 주택을 구입하지 않는다는 각서를 써야 대출이 진행 됩니다.

주택 추가 매수 금지 의무로써 채무자 또는 담보제공자가 속한 세대의 세대주 또는 세대원은 본 대출 만기시 까지 추가로 주택을 매수하지 않습니다.

대출 만기 전 주택을 구매하게 되면 대출은 자동 회수되면 금융거래 대출 관련 3년 정지 됩니다.

조정지역 전세퇴거자금대출 한도 관련해서 가장 문의가 많은 1가구2주택자 기준인데요.
투기과열지구 & 조정지역의 경우 주택가격 상관없이 1억까지 나오며,
비규제지역의 경우 LTV60%까지 나옵니다.

올해 세입자분께서 나간다고해서 부족한 현금을 충당하기 위해 대출에 대해서 많이 알아봤는데요.

대출에 종류도 상당히 많더라구요.

후순위 담보대출

(주택가격*LTV%)-채권최고액=후순위 가용금액

등기부등본상에 금융사이름으로 등록되어있는 설정금액이 채권최고액입니다.

통상적으로 원금의 110%~130%정도를 설정하며,

사업자금용도의 상품은 주로 저축은행에서,

생활자금은 후순위 전문금융사에서 취급한다고 합니다.

사업자금 대출

사업자금용도의 대출은 부동산규제 대상이 아니기 때문에 주택을 담보로 하더라도 한도에 제한을 받지 않습니다.

각 금융사의 기준에 따라 한도가 결정되며, 

주택시세의 95%까지 대출실행이 가능하지만 금리가 높은 단점이 있습니다. 약 5% ~ 8%

생활자금대출

많이들 들어보셨을꺼에요.

과거 생활자금으로 대출받아 주택을 구매하는 경우가 많아 담보물건 별로 구분되어

1년에 1억까지 제한되어있고 규제한도에 영향을 받습니다.

주로 후순위 전문 금융사에서 진행이 이루어진다고 합니다.

전세퇴거자금대출

오늘 포스팅에서 설명드린 대출이구요.

가계자금 대출형식으로 전세보증금반환대출이라고 부릅니다.

가계자금이지만 가용자금이 아니라 세입자에게 반환되는 대출형식이라 연간대출한도에 제한을 받지 않습니다.

대환대출

일명 갈아타가 추가자금이라고도 하죠?

기존에 가지고 있는 부채를 상환하면서 남은 한도를 사용하는 방식입니다.

채권최고액 기준이 아니라 원금기준으로 차감하기에 후순위부도 한도가 높지만

월별 상환금 전체이자 등 고려해야할 사항이 많습니다.

대출의 종류가 생각보다 다양하기 때문에, 본인의 상황과 자금조달능력에 맞는 대출을 선택하는게 매우 중요합니다!!​

안녕하세요, 제이센스입니다.

연말부터 올해초까지 포스팅을 잠깐 쉬었는데요.

쉬는동안 에너지 충전도 하면서

2021년 바뀌는 부동산 정책에 대해서

많은 공부를 하였습니다.

새로 바뀐 부동산 정책은 차차 업로드할 예정이구요.^^

오늘의 포스팅주제는

1주택자가 공시가 9억 초과 아파트를 보유시 재산세와 종부세를 얼마를 낼까?

입니다.

제가 살고 싶은 아파트를 예로 들어보겠습니다 ㅎㅎ

판교푸르지오 그랑블아파트 39평의 시세는 대략 21억정도입니다.

(계산하기 편하게 20억으로 계산하겠습니다.)

매매가는 시세 대비 약 60%수준으로 공시가격이 형성되어있는데요.

공시가격은 약 12억입니다.

(공시지가는 국토교통부 홈페이지에서 검색이 가능합니다.)

공시지가 9억이상을 초과하는 아파트에 대해서는

재산세와 종합부동산세(종부세)가 부과기때문에

판교푸르지오그랑블 98제곱미터를

보유하고 계시는 분들은 보유세를 내야겠죠?

먼저 재산세의 과세표준은

공정시장가액 비율 60%를 적용하므로

7억2천입니다.

(12억의 60%)

이에대한 재산세는 225만원입니다.

(3억에 대한 재산세 57만원

+

3억 초과분인 4억2천만원에 대한

0.4% 세율을 적용하면 168만원)

여기에 도시지역분

100만8천원

(과세표준액 7.2억원의 0.14%)

지방교육세 45만원

(재산세 225만원의 20%)

이 더해집니다.

만약 종부세 대상이 아니라면?

부과되는 보유세는

재산세+도시지역분+지방교육세를 합친

총 370만원 8천원 입니다.

하지만 공시가격이 12억이므로, 

1주택자 공제액 9억을 뺀면

3억원에 대한 종합부동산세가 추가로 부과됩니다.

2021년부터 종부세의 공정시장가액비율이 95%이므로, 

종부세 과제표준은 2억8천5백만원이 됩니다.

과세표준이 3억이하일 경우

세율이 0.6%가 적용되어 171만원이 됩니다.

그리고 재산세 중복분 68만4천원을 차감하면

종부세는 102만6천원이 됩니다.

중복분은 종부세가 부과될 2.85억원에 이미 재산세가 부과되어있습니다.

그래서 이 부과된 세금을 빼준 후 종부세를 부과해야합니다.

2.85억 재산세에 공정시장가액비율 60%는 1.71억

1.71억에재산세 0.4%를 곱하면 재산세중복분인 684000원이 나오게 됩니다.

그리고 농어촌특별세(종부세의 20%) 205,200원이 더해져

종부세 합산금액은 1,231,200원이 됩니다.

자, 결론을 말씀드리겠습니다.

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 = 370만8만원

종부세 + 농어촌특별세 = 1,231,200원을 합한 4,939,200원이 보유세입니다.

재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 세금은 7월과 9월에 50%씩 나눠서 부과됩니다.

그리고 종부세+농어촌특별세는 12월말에 납부합니다.

본인의 1주택자이며, 공시지가 12억이라면?

1년에 약 500만원의 세금을 낸다고 보시면 됩니다.

한달에 약 42만원꼴이네요 ^^;;

참고로 오늘 소개드린

판교 푸르지오 그랑블아파트의 실거래가는 약 20억이지만, 

공시지가는 12억이였습니다.

실거래가 대비 약 60%수준이죠?

정부는 2023년까지 공시지가 현실화를 90%까지 올리겠다고 발표를 하였습니다.

매년 내야하는 세금이 늘어난다는 뜻입니다.

만약 공시지가 현실화로 인해 실거래가 20억인 아파트의

공시지가가 18억이라면?

보유세만 1365만원입니다.

차이가 엄청나죠?

안녕하세요

제이센스입니다:)

2020년 12월이 얼마남지않았습니다.

올 한해 코로나로 인해서

많은 사람들이 힘든시기를 겪고있는데요.

하루빨리 백신이 보급화되서

코로나사태가 해결되길 바랄뿐입니다.

올해 남은건 새해와 연말정산이데요.

코로나로 인해

2020년 연말정산에서

몇가지 부분이 변경되었습니다.

이부분에 대해서 모르시는 분들이 참 많더라구요.

그래서 오늘은 

연말정산에 대한 정보와

2020년 코로나로 인해 변경된 부분에 대해서

포스팅해보려고 합니다.

​ 연말정산이란 무엇일까요?

근로소득자가 1년동안 납부한 소득세와

실제 발생한 소득세를 비교하는 것 입니다.

실제 소득세보다 많이 납부했으면 환급을 받고,

적게 납부했으면 더 내는것입니다.
​
모든분들이 회사에서 월급을 받으실때

세금이 공제된 상태로 받게 됩니다.

이때 공제된 세금이 바로 소득세 입니다.

모든 회사들은 어느정도의 예상세율을 가정하여
근로자 대신 미리 소득세를 납부합니다.

월급을 받을때 자동적으로 매달 소득세가 납부되었던것인데요.

회사는 예상세율을 가정해서

예상치 소득세를 납부했기 때문에,
1년동안의 실제 총 근로소득을 기준으로
정확하게 계산되는 근로소득세와는 차이가 있습니다.

연말정산은 이 차이를 조정하는 작업이라고

생각하시면 됩니다!!

미리 납부한 세금이 더 많다면 환급을 받게 되고,

반대의 경우에는 세금을 좀 더 내야겠죠??

사실 13월의 월급은 의미없는 말이라고 생각되요.

어차피 제 월급이기 때문이죠...^^;;

연말정산 계산방법

연간 총 근로 소득

- 비과세 소득

- 소득공제 항목

- 세액공제 항목

= 환급 or 추가납부

연간 총 근로 소득에서 비과세 항목과 
소득공제, 세액공제 항목을 제외하고 나면
최종세액에 따라 환급받는지 추가납부되는지
결정됩니다.

​ 결국은 비과세, 소득공제, 세액공제를
최대한 확보해야지 혜택을 볼 수 있다는 뜻입니다

​ ​ ​ 그럼

비과세 항목

소득공제 항목

세액공제의 항목을

정확하게 인지해야지

소득공제 환급을 더 많이 받을 수 있겠죠?

각 항목에 대해서 하나하나 설명해드리겠습니다.

비과세 항목

월급 명세서는 식대, 상여, 수당 등이 찍혀있습니다.

월금명세표에 아래와 같은 항목이 있다면

정해진 한도만큼 공제가 가능합니다.

소득공제 항목

 - 인적공제  : 본인 기본공제 포함 부양가족 1인당 150만원 공제

- 배우자가 연소득 100만원 이하인 경우 150만원 공제

- 만 20세 이하 &  60세 이상 연소득 100만원 이상의

부양가족이 딸려있을경우 150만원 공제

연금보험료 공제

본인이 납부한 국민연금 전액 소득공제를 해줍니다.

연봉이 3천만원 정도면 약 130만원정도 소득공제를 받게 됩니다.

특별소득공제

1) 건강보험료

연봉이 3천만원이면 약 110만원 소득공제 가능

2) 기부금

3) 주택담보대출 상환액

은행에서 대출받은 원리금 상환액의 40% 소득공제 가능

신용카드 등 사용액 : 최대600만원

(신용,체크 : 300만원 / 대중교통 : 100만원

전통시장 : 100만원 / 도서,공연문화 : 100만원)

카드 사용액에서 총 소득의 25%를 넘기는 
금액부터, 일정 비율을 공제 가능합니다. 

주택마련저축 소득공제

세액공제 항목 ​

저도 소득공제를 받을 때

주로 신경쓰는 부분이

바로 세액공제입니다!!

세액공제는 소득공제보다 절세효과가 더 큽니다.
소득공제는 소득을 줄여 과세표준을 작게 해주지만,
세액공제는 세금 자체를 줄여주기 때문입니다.

본인이 매년 연말정산을 토해낸다?

세액공제 항목을 꼭 점검해보세요!!

중소기업 청년, 어르신, 경력단절 여성

(청년은 15세 ~ 만 34세)

취업일로 부터 5년까지 세금을 줄여주며,

중소기업에 취업한 청년, 어르신을 위한 특별 혜택으로는

한도 150만원까지 세액감면이 됩니다.

자녀세액공제

자녀 1명 15만원

자녀 2명 30만원

자녀를 출산했다면?

첫째 자녀 30만원

둘째 자녀 50만원

자녀가 없어서 서럽네요 ㅜㅜ

연금저축 세액공제 최대 105만원

결혼안한 미혼분들이 받을 수 있는 가장 큰 혜택입니다.

연금저축은 연 400만원까지 12% or 15% 세액공제를 받고

퇴직연금은 연 300만원까지 추가해 총 700만원에 대한 세액공제가 가능합니다.

특별세액공제

보장성보험료(연 납입액 100만원까지 12% 세액공제)

의료비(총급여액의 3% 초과분15% 세액공제)

교육비(본인 교육비는 전액에 대해 15% 세액공제)

기부금

표준세액공제

특별세액공제 항목 중 하나도 없다면?

13만원을 세액공제를 해줍니다.

월세액세액공제

연봉 7000이하이며,

무주택자가 월세로 거주하는 경우

5500만원 이상은 10% 세액공제

5500만원 이하는 12% 세액공제

사실 더 자세하고 적고싶은 항목이 많았는데요.

만약 본인이 속한 항목이라면?

연말정산 홈페이지에서 더 자세하게 찿아보시는걸  추천드립니다.

모든 항목을 글로 적는데는 한계가 있네요ㅜㅜ

​ 그리고 올해 코로나로 인해

2020년 연말정산에 약간 달라진 점이 있습니다.

 1. 코로나로 인한 소득공제율 상향

코로나 기간동안 소비촉진을 위해

정부에서는 3~7월동안의 소비에 대해서는

소득공제율을 크게 올렸습니다.

올해 3월 한달동안에는 기본 공제율을 2배, 
4월에서 7월 동안에는 무려 80% 공제율을 적용.

2. 그외 변경항목

- 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 완화

(5억 이하)

공시가 5억 이하의 주택을 구입시

주택담보대출의 이자에 대한 소득공제입니다. 

- 세액공제 대상 임차주택 요건 완화

(시가 3억이하)

- 중소기업 취업자 감면 대상자 범위확대

기존 중소기업 취업자 감면은 
중소기업과 재직자를 위해,

최대 3년간 소득세를 70% 감면,

청년의 경우 5년간 90% 감면이였지만,​
올해 대상자 범위 확대의 수혜자는
경력단절 여성분들입니다.
경력단절 인정 사유에 '자녀교육'이 추가되었으며,
3~10년 사이 '동일기업'에

재취업해야했던 기존 감면조건에서,
3~15년 사이 '동종업계 중소기업'에 
재취업하면 되는걸로 변경되었습니다.

​

결혼을 하지 않은 무주택자 & 미혼이신분들은

주택청약과 연금보험을

max로 채우시는걸 추천드리구요.

더 여유가 있다면 퇴직연금까지

max 채우시는걸 추천드립니다.

저는 유주택자이며, 미혼이기 때문에

연금보험 400만원과 개인연금 300만원

총 700만원을 납부하면서

매년 세액공제 105만원 효과를 많이 받고 있습니다.

(지방세까지 포함하면 115만5천원의 혜택)

연말정산을 할때마다 헷갈리는 부분이 참 많은데요.

본인의 수입과 상황을 잘 고려하여

받을 수 있는 혜택은 꼭 챙기시길 바랍니다.

이상, 제이센스였습니다.

안녕하세요

제이센스입니다:)

많은 분들이 제 블로그를 방문하면서

부동산 관련 특정 주제를 작성해달라고 

간혹 요청을 하시는데요.

그래서 오늘은

나름 요청이 많았던

장기보유특별공제에 대한 주제를

포스팅 해보려고 합니다.

장기보유특별공제란

집을 오래 보유하고 있다가 팔면

양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다.

보통 3년 이상의 부동산을 가지고 있을때 적용이 되는데요.

오래 보유하고 있을수록 혜택이 늘어나지만,

조정 대상 지역의 다주택자는 이 혜택을 받을 수 없다고 합니다.

(단, 조정 대상 지역 설정일인 2018년 4월 1일 이전에 양도한 것이라면 상관없습니다.)

부동산의 특성상 대부분 오랜 기간을 보유하게 되는데요.

매년 아파트 값이 오르는 추세라서

양도차익이 많이 발생할 수 있겠죠?

이때 누진세율로 한꺼번에 과세하면

세금구담이 너무 커질 수 있기 때문에

정부에서 나름 혜택아닌 혜택을 제공해주기 위해

만든 법안이라고 합니다.

우선 장기보유특별공제는

2021년부터 개정된 세법이 적용되기때문에

2020년 양도하는 것과 
2021년 양도했을때

적용되는 공제율이 다릅니다.

그래서 오늘은

2020년과 2021년의

장기보유특별공제에 대해서

설명해드리겠습니다!!

참고로,

양도소득세의 과세 대상이 아니라면

양도소득세 장기보유특별공제에 대해서

따로 공부 할 필요가 없습니다.

 1가구 1주택일 때 9억 원 이하라면 비과세가 될 수 있으며,

9억 원을 넘으면 대부분 세금이 징수된다고 보시면 됩니다. 

2020년 12월31일까지 팔았을경우 장기보유특별공제

1.

양도할 주택에서

2년 이상 거주하였고

보유기간이 3년 이상인 경우

보유연수별 8%씩 하여

최대 80%까지 적용

2. 

양도할 1세대 1주택의 

보유기간이 3년이상 이지만, 

2년 이상 거주하지 않은 경우에는 

보유기간별 연 2%씩 하여 

최대 30%까지 공제

2020년에는 거주기간이 크게 작용하지 않습니다.

하지만 2021년부터는..

2021년 1월 1일 이후 양도​​하는 1세대 1주택 고가주택

2021년 1월 1일 이후에 양도하는 경우에는 

보유기간과 거주기간으로 각각 나누어 계산합니다. 

<보유기간 3년(12%) + 거주기간 2년(8%)의 경우 20% 적용>

몇가지 예를 들어서 설명해드리겠습니다.

만약, 제가 A아파트를

10년 보유

2년 거주

1세대 1주택을 20억에 매도, 10억의 차익 발생
2021년 1월 1일 이후 양도

을 했다고 가정해봅시다.

이 사례의 경우에는 2020년과 2021년를 비교할 수 있습니다.

20년과 21년에 팔았을 경우 양도소득세 차이가 정말 크죠?

장기보유특별공제율은 80%에서 48%로 감소하고,

장기보유특별공제액도 4억 4천만원에서

2억6천4백만원으로

1억7천6백만원 감소하여

양도소득세가 6,560만원 증가하게 됩니다. 

또다른 예를 들어볼께요.

만약 제가 B아파트를

10년 보유, 10년 거주 
1세대 1주택을 20억에 매도, 10억의 차익 발생
2021년 1월 1일 이후 양도했다고 가정해봅시다.

2021년 1월 1일 이후 양도하더라도,

장기보유특별공제율와 장기보유특별공제액이 동일하며,

10년 보유 10년 거주한 경우에는 

기존세법과 동일하게 적용되기 때문에 

양도소득세 차이는 없습니다.

즉, 거주기간이 정말 중요하는 뜻입니다!!

1세대 1주택의 고가주택을

10년 이상 보유하고, 10년 이상 거주한 경우에는

20년과 21년의 세금차이가 없습니다.  

​하지만 21년 1월 1일 이후에는 

10년 이상 보유했더라도 거주기간이 짧을수록 

장기보유특별공제금액이 감소하기 때문에 

세금 부담이 높아질 수 있으로

꼭 주의하셔야 합니다!!

추가설명으로,

장기보유공제율은

보유하고있는 부동산 수에 따라

혜택받는 부분이 차이가 큽니다.

몇몇 사람들은 부동산을 소유한 기간을 조금 헷갈려하시는데요.

부동산 수를 확인할때는

미등기 매물은 포함되지 않으며,

등기가 접수된 날을 기준으로 합니다!!

등기 등록보다 잔금 치른 날이 더 빠른 경우에는?

잔금 입금일을 기준으로 합니다.

결론만 말씀드리면,

계약서상 잔금일이 빠른 날로 표기되는 것이 좀더 유리합니다.

본인의 상황을 잘 파악해서

세금혜택을 위한

얼마남지 않은 2020년에

매도 계획을 잘 세우셨으면 좋겠습니다.

새해복 많이받으세요.

이상, 제이센스 였습니다.

안녕하세요.

제이센스입니다.

3년여간 24전 24패의

부동산 정책 실패를 거듭한 현 정권.

그래서인지 김현미 국토부장관의 후임으로

변창흠 LH사장을 내정했죠?

21일(월) 변창흠 국토교통부 장관 후보자는

청문회 답변에서 

현 정권의 부동산 정책을 고스란히 고수하겠다는

의지를 밝혔다고 합니다!!

제 개인적인 생각으론

24전 24패의 기록을 눈으로 봤으면

방향성을 바꾸는것도 좋아보이는데요ㅠㅠ

음..각설하고

변창흠 장관 후보자는

부동산으로 보는 이득은 투기행위로 간주하며,

그만큼 세금중과 등으로 이익을 환수하겠다고 밝혔는데요.

엄청난 비난을 받고 물러나는

김현미 국토부 장관과

동일한 행보를 걸을것이라는

걱정과 우려가 벌써부터 나오고 있습니다.

동일한 행보라는것은..

전세값과 매매값이 더 오른다는 의미입니다^^;;

오늘 이 글을 포스팅을 하게 된 이유는

국토교통부 장관 후보자의
국회제출자료를 통해

국민들이 걱정하는 부분과

변창흠 장관 후보자가 생각하는 방향성에 대해서 

알아보고자 작성을 하게 되었습니다.

요약된 질문과 답변을 읽어보시면,

부동산 정책이 어떤 방향으로 흘러갈지,

변장흠 장관 후보자가 어떤 생각을 가고 있는지

잘 알 수 있을 겁니다.

긴글이지만 끝까지 읽어주세요!!

Q) 보유세 관련해서 어떻게 생각하나요?

A)"부동산 불로소득 차단을 위해 보유세를 강화해야 한다."

이유는?

"공정한 과세 원칙에 따라 보다 높은 가격일수록, 

보유 주택이 많을수록 세부담이 강화되어야 될 필요가 있다고 생각한다."

부동산 보유세 강화는 징벌적 과세가 아닌가요?

"주택은 인간이 살아가는 데 있어 필수적인 재화이기에, 

투기 대상이 됐을 때 사회적 비용이 더욱 클 수밖에 없어 

투기수요 근절을 위한 규제는 필요하다고 생각한다"

1가구 1주택자인 서민들이 받을 타격에 대해서는?

"1가구 1주택자에 대해서는 종부세, 양도소득세 공제 혜택을

이미 부여하고 있으며, 미흡한 부분이 있는지는 살펴보겠다"

1가구 1주택자에 대한 종부세 완화 방안에 대해서는?

"서민·실수요자의 보유세 부담을 완화하기 위해 

다양한 세 부담 감면 혜택을 부여 중인 것으로 알고 있다"

 "종부세의 경우 1가구 1주택자 기본공제 3억원 추가,

고령자·장기보유 특별공제 등이 운영되고 있으며,

추가적으로 특별공제 한도 상향(최대 70%→80%),

부부 공동소유 시 세액공제가 추진되고 있는 것으로 알고 있다"

종부세 인상에 대해서는 적절하다고 생각하는가?

"특히 1주택자에 대해서는 9억원까지 공제해주고

고령자&장기보유 공제를 통한 최대 70% 세액 감면 등

다양한 세 감면 혜택을 운영 중이기에

세금폭탄론이라는 표현은 적절치 못하다고 생각한다"

종부세 인상이 적절하지 않다면, 개선방향이 있는지?

"종부세는 고가 주택이나 주택을 다수 소유한 일부에게만 부과되는 세금이며,

급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 세 부담 상한 등도 운영 중"

양도세가 거래세인가요? 보유세인가요? 

"양도세는 거래 단계에서 발생한다는 점에서

거래세로 인지하는 경우가 있지만

근로소득·금융소득 등과 같이

이득이 발생함에 따라 부과되는

소득세의 일종이라고 생각한다"

정부가 발표한 공시지가 현실화 로드맵에 대해서 어떻게 생각하나요?

 "공시가격은 공정과세와 복지체계의 형평성을 위한 기반이므로

 합리적 가치평가를 통해 적정시세를 반영하는 현실화가 필요하다"

현실화를 어떻게 진행할 것인지?

"이번 현실화 계획은 근거 법령에 따라

공청회, 중앙부동산 가격공시위원회, 관계부처 협의를 거쳐

수립된 만큼 차질없이 추진돼야 한다고 생각한다"

"현실화에 따른 보유세&건강보험료 등 영향에 대해서도

소관부처와 협의해 검토했으며,

앞으로도 모니터링을 통해

필요한 사항에 대해서는 대응해 나가겠다"

양도세 강화에 대해서는 얻은 효과는 있나요?

"다주택자와 단기 보유자 등 투기적 목적의 주택 양도에 대한 중과 세율 강화는

주택 매수자 중 무주택자 비중을 높이는 등 실수요자 중심의 주택시장 재편에 기여했다"

공시가격 인상으로 인해 재산세가 급등했다는데 어떻게 생각하는지?

 "재산세 인하 혜택을 볼 수 있는 공시가격 6억원 이하 주택은

 전체 주택의 95% 수준으로, 

중저가 1주택을 보유한 많은 국민들이 세부담 완화 효과를 받을 수 있다"

최근 재산세율 인하조치에 대해서는 어떻게 진행 할 예정인가요?

 "최근 재산세율 인하 조치는 2023년까지 3년간 적용되기에

주택시장 상황, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 분석해

향후 대응 방안을 관계부처와 논의할 필요가 있다"

질문과 답변에 대해서 읽어보셨나요?

내용을 대충 정리해보자면

공정한 과세 원칙에 따라

보다 높은 가격일수록 & 보유 주택이 많을수록

세부담이 강화되어야하며,

7·10 대책을 통해 다주택자에 대한 종부세 세율이 강화되었으며,

이 방안을 유지하고 보안해 나갈것이라는 해석이 됩니다.

제 개인적인 생각으론.

세금은 낼만한 수준으로 측정되어야하며,

국민의 집을 세금으로 강탈하는 수준이면

이건 공산주의나 다름없다고 생각합니다.

집은 공공재산이 아니라 사유재산입니다!!

다주택자의 종부세와 양도세는

시간이 가면 갈수록 분명 올라갈 것입니다.

임대주택 공급자는 대부분 다주택자들 입니다.

이들에게 엄청난 보유세와 양도세를 내게 한다면,

이 세금을 내기 위해 전세를 월세를 돌릴것이며,

양도세때문에 집도 팔지 않을것입니다.

역으로 매물이 잡기게 되는거죠.

이건 또다시 전세값과 매매값을 올리는

악순환이 반복되겠죠?

전에 포스팅 되었던,

종부세 폭탄이 매매가와 전셋값을 상승시키는 원리

를 읽어보시면

다주택자에게 보유세와 양도세를 올리게 되면

왜 전세값과 짒값이 상승하는지는에 대한

원리에 대해서 한층 더 쉽게 이해가 되실껍니다.

j-sens.tistory.com/135

안녕하세요

제이센스입니다:)

벌써 2020년 12월말입니다.

시간 참 빠르네요.

2020년 1월 새로운 마음을 가지고 다짐했던

계획들이 생각나네요^^

아직 실천도 못한 항목들이 태반이지만

2020년 12월 마무리를 위해

남은 기간 더 열심히

달려나가겠습니다.

오늘은 2021년 1월부터 달라지는

부동산 정책에 대해서

다시 한번 짚고 넘어가 보려고 합니다.

올해 너무많은 부동산 정책이 나왔기 때문에

무슨 항목이 언제 적용되며,

내가 직면한 상황이 세금적으로 어떤 문제가되는지

따져보는 시간이 필요하다고 생각했습니다.

2021년부터 적용되는 항목에 대해서

잘 숙지해두셨다가,

2021년 새해 계획을 새우실때

꼭 활용하셨으면 좋겠습니다.

자, 그럼 내년부터 새로게 바뀌는 부동산의

세제, 제도에 대해서 알아보겠습니다.

양도세 과세 시 분양권 주택 포함!

내년 초부터 집을 팔때 주의하셔야합니다.

분양권을 보유한 가구는

내년부터 분양권도 주택으로 간주한다는 점에

주의하하셔야 합니다.

지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서

해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해

양도세 비과세 여부를 판단했습니다.

하지만 2021년 부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함이 되므로,

꼭 주의하셔야합니다.

단, 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는

일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제 

1주택자가 9억원 초과 주택 양도 시 적용되는

장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다.

현행은 보유 기간에 따라 연 8%씩 공제했으나 

이젠 보유기간 연 4%

거주기간 연 4% 

각각 40%까지 공제해 줍니다.

요약하자면,

보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 

공제율이 낮아 세금부담이 커지게 됩니다.

실거주를 하셔야합니다ㅠㅠ

소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

소득세 과세표준이 5억원 초과 >> 최고 42% 세율이였지만 

10억원 초과 >> 최고 45%의 세율 구간이 추가되었습니다.

2021년 1월부터 발생하는 소득분부터

과세표준이 10억원 이하인 경우엔 

최고세율이 기존과 동일하지만

10억원을 초과하면??

초과 소득에 대해 세율이 3%포인트 늘어난 45%가 적용됩니다.

종합부동산세세율 & 종합부동산세 공제한도

종합부동산세율도 최고 6%까지 인상됩니다.

2주택 이하 소유 시 세율은 

과세표준 구간별로 0.6%~3.0%

조정대상지역 2주택자는

1.2%~6.0%까지 적용됩니다.

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가

주택을 5년 이상 장기 보유한 경우

연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제 받게 됩니다.

종합부동산세 과세기준일은 6월1일이므로

만약 세금에 대한 부담이 크다고 느끼시면

상황을 따져 처분 여분을 결정하셔야합니다!

법인 주택양도 세율

법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 

기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 

기존 10%에서 20%로 인상됩니다.

추가세율 적용대상에는

입주권, 분양권이 추가되며

개인과 법인간 세부담 차이를 이용한

조세회피를 방지하기 위한 조치라고 합니다.

추가로, 다주택을 보유한 법인은

종부세 최고세율(6%)이 적용되며

6억원 공제도 폐지됩니다.

청약(신혹부부, 생애최조 특별공급 기준)

내년부터 특별공급 소득요건이 완화됩니다.

현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 

신혼부부 특별공급 소득요건을

130%(맞벌이 140%) 이하로 완화합니다.

신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중

70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고,

나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해

130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로

우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정합니다.

재건축 실거주 요건 & 안전진단 강화

투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우,

최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 

반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 됩니다.

안전진단의 관리 주체도 강화됩니다. 

지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 

중대한 사항에만 처벌을 했지만, 

앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과됩니다.

(2021년 안전진단을 시작하는 사업장부터 적용)

전매제한 위반 시 10년 입주자격 제한

2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한됩니다.

현재까지는 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등에 대해만 제한을 두었습니다.

분양주택 입주 예정일 사전 통보도 신설

이때까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어

일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고 상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 있었습니다.

이에 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제가 발생하기도 했습니다.

이러한 문제를 방지하기 위해

내년부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터

2개월 전에 입주 예정일을 통보하고

공급 계약서에 이를 명시하도록 하였습니다.

공동주택 입주 전 하자보수 의무화

2021년 1월 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해

사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 합니다.

주택공급계약에 따라 입주지정기간 45일 전까지

입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며

사전방문 1개월 전까지 입주자에게 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 합니다.

이때 발견된 하자에 대한

조치계획을 수립해

사전방문 종료일부터 7일 이내에

사용검사권자인 지자체에 제출해야 합니다.

일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지,

공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다.

사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에

입주예정자에게 알려야 하며 공사가 끝난 후

그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 합니다.

수도권 분양가상한제 적용주택 입주자 거주의무

2021년 2월부터 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과됩니다.

거주의무기간은

공공택지에서 분양가격이

인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년,

80~100% 미만인 주택은 3년으로 정해집니다.

민간택지는 분양가격이

인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년,

80~100% 미만인 주택은 2년입니다.

경비원 갑질 행위 금지에 따른 공동주택관리법 개정

경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 법이 내년부터 시행됩니다.

입주자대표회의 및 그 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를

「공동주택관리법」과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했습니다.

양도소득세 중과세율 인상

2021년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때,

양도세 중과세율이 기본세율+10~20%에서 기본세율+20~30%p로 인상이 됩니다.

2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의

세율은 40%에서 최대 70%까지 강화되며,

1년 미만 보유 시 70%,

1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용됩니다.

전월세 신고제 시행

2021년 6월부터 시행됩니다.

전월세 신고제는 계약 30일 이내에

계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등

계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로

신고 후 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

계약상 변경이 있을 때에도

30일 이내에 지자체에 신고해야 한다.

만약 공동으로 신고를 하지 않거나

거짓 신고를 할 경우에는

각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

공공 전세주택 총 11만4000가구 공급

 정부가 향후 2년간 총 11만4000가구의

임대 전세주택을 공급하겠다고 밝혔습니다.

이중 내년 상반기까지 4만9000가구가 공급 될 예정이며,

우선 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9093가구(수도권 1만5652가구)를 전세형으로 전환하고,

민간이 건설한 공공 전세주택 1만8000가구을 매입해 추가로 공급할 계획이라고 합니다.

이외에도 상가, 오피스텔 등도 리모델링해서 주택으로 공급한다고 합니다.

3기신도시 사전청약 진행

2021년 7월부터 3기신도시 등 수도권에서

본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행됩니다.

7~8월 인천계양

9~10월 남양주 왕숙,

11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구가

순차적으로 진행될 예정입니다.

청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며,

거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나,

본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 합니다.

공공참여형 가로주택정비사업 확대

서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 

2021년년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진됩니다.

공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우

용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받게 됩니다.

공시가격 현실화 추진

공동주택은 2030년까지,

단독주택은 2035년까지

공시가격을 시세의 90%로 상향합니다.

9억 원 미만 공동주택의

2020년 평균 현실화율인 68.1%를

2023년까지 70%로 인상하고,

이후 매년 약 3%씩 높여

2030년엔 90%까지 높일 계획입니다.

공시가격 인상으로 국민들의 세금 부담이 커지므로,

정부는 2021년부터 2023년까지

1세대 1주택자가 보유한

공시가격 6억 원 이하의 주택 재산세율을

과세표준 구간별 0.05%p 낮추기로 했습니다.

이상 2021년 이후부터 바뀌는

부동산정책에 대해서 알아보았습니다.

세부담을 줄이기 위해서

항상 부동산 정책에 대해서 숙지해야되는데요.

본인이 공부하지 않으면 아무도 도와주지 않습니다.

ㅠㅠ

남은 연말에 바뀐 부동산 정책에 대해서 열심히 공부하셔서

2021년부터 본인의 자산을 지키는데 

꼭 도움이 됬으면 좋겠습니다.

이상, 제이센스 였습니다.

안녕하세요

제이센스입니다:)

국토교통부는

2020년 12월17일 자로

지자체 의견수렴 및 주거정책심의위원회 심의 등

법정 절차를 거쳐

조정대상 지역을

파주, 천안, 창원 등 36개 

조정대상 지역으로 지정하였습니다.

(세금 걷는 소리가 들리죠? 부들부들)

조정지역과 투기과열지역으로 지정이 되어버리면

대출과 세금, 각종 규제가 많이 생기게 됩니다.

조정대상지역의 경우
양도소득세와 같은 세법에 대한 규제가 강화되고

투기과열지구의 경우
자금조달계획서 증빙 의무 제출, 조합원권 등 
투기 관련된 규제가 주로 강화 된다고 보시면 됩니다.

오늘 포스팅에서 주로 다룰 내용은

왜 정부가 조정대상 지역을 발표하고,

조정대상 지역이 되면 대출과 세금측면에서

어떤 규제를 받는지 알기쉽게 설명해드리겠습니다.

j-sens.tistory.com/151

왜 정부는 부동산 조정대상 지역을 발표할까요?

정부가 주택법 63조의 2에 근거해서 지정하는 지역이며,

주 목적은 부동산시장 과열을 막기 위해서입니다.

주택법 63조의 2
국토부 장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서

국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을

주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

​ 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택 보급률 등을 고려하였을 때 

주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여

주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역.

부동산 조정대상지역 기준은?

- 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상 등
정량요건을 충족한 지역 중에서
제반 상황을 종합 감안하여
과열이라고 판단되거나 과열우려가 있는 곳

- 청약경쟁률이 5대 1이상인 곳

- 3개월 전매거래량이 전년동기대비

30%보다 높은 곳

- 주택보급률 등이 전국 이하인 곳

2020년 12월 17일 자로 추가된 조정지역은?

추가된 조정대상지역

<4개 광역시 23개 지역>

부산 9곳(서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구)

대구 7곳(중·동·서·남·북·달서구, 달성군)

광주 5곳(동·서·남·북·광산구)

울산 2곳(중·남구)

<11개시 13개 지역 등 총 36개 지역>

파주, 천안 2곳(동남·서북구), 논산, 공주,

전주 2곳(완산·덕진구)

창원(성산구), 포항(남구), 경산, 여수, 광양, 순천

창원 의창구는 투기과열지구로 신규지정되었습니다.

조정대상지역 해제된 지역은?

인천중구(을왕·남북·덕교·무의동)

양주시(백석읍, 남·광적·은현면),

안성시(미양·대덕·양성·고삼·보개·서운·금광·죽산·삼죽면)

해제된 이유는 6·17 부동산 대책에서 조정대상지역으로 지정됐으나 

집값 상승률이 전국 평균보다 낮았기 때문입니다.

결국 금일기준 대한민국은

조정대상지역은 111곳, 

투기과열지구는 49곳이 되었습니다.

참고로 금일 발표된

조정대상지역 및 투기과열지구 지정 효력은

18일 0시부터 발생한다고 합니다.

상기 내용에 대해서는

기사로 많이 접하셨을거라고 생각되어서

간략하게 정리만 하였고, 

조정지역과 투기과열 지구의 대출과 세금에 대해서많은 분들이 궁금해 하시는거같아 재정리해보았습니다.

조정지역일 경우 대출과 세금, 각종 규제는 어떻게 되나요?

비조정지역에서 조정지역으로 지정된다면?

대출과 세금측면에서 엄청난 규제를 받게 됩니다.

따져야할게 한두개가 아니죠ㅜㅜ

아래 규제 참고하셔서, 본인의 자산을 지키기 위해서는

철저한 계획과 작전을 잘 세우셔야 합니다!!

- 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 

- 9억 원 초과분은 30%로 제한

- 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용

- 각종 대출 규제

-  양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 한층 강화

- 청약은 1순위 자격 강화

(청약홈에서 꼭 확인해보세요!!)

- 2주택자는 기본세율 + 10%

- 3주택자는 기본세율 + 20%

- 일시적 2주택자의 경우 1년내에 해당 집으로 전입을 해야되고,

1년이내 원래보유하던 집을 팔아야 비과세 혜택

(무주택자가 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입

이경우 해당 주택이 조정대상지역, 투기과열지역 일 경우 해당

주택의 가격과는 무관)

- 분양권 전배 시 50%의 양도세 발생

- 취득세관련 2주택자는 8%, 3주택자는 12%

(비조정지역은 3주택자 8%, 4주택자는 12%)

- 다주택자 양도소득세 중과 

- 3년이상 보유시 1년당 8%씩 세금을 공제해주는

 장기보유특별공제 혜택 받지 못함 

- 종부세 추가과세

- 부동산 조정대상 지역 자금조달계획서 필수

(6억 이상일 경우)

생각보다 따져야할게 많죠?

아직 투기과열지구도 남아있습니다^^;;

투기과열지구일 경우 대출과 세금, 규제는 어떻게 되나요?

- LTV가 9억 원 이하면 40%,

9억 원 초과는 20%

- 15억 이상 대출 불가능

예를 들어서 설명해드리겠습니다.

만약 구입하려는 주택이 12억이라면? 
LTV는

9억이하는 40%인 3.6억 

9억 초과분 3억에 대해서는 20%인 6천만원을 받습니다. 
3.6억 + 6천만원 = 4.2억을 LTV로 대출받게 됩니다. 

-분양권 전매 제한

- 정비사업 규제 

예를 들어 제가 투기과열지구에 주택 3채를 보유하고 있다고 가정해보겠습니다.

제가 3채중 1채를 팔았을 경우 양도세 중과 적용을 받게 될까요?

안받습니다!!​

그 이유는
다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 매도할 때만
적용받기때문에죠. 투기과열지역은 적용을 받지 않습니다.

제가 조정대상지역 1채, 투기과열지구 1채가 있다고 가정해보겠습니다.
​ 개인사정으로 투기과열지구의 1채를 팔았다면
​ 양도세 중과세일까요? 일반과세 일까요?
일반과세입니다!!

투기과열지구 매도시에 중과세가 적용되지 않습니다.​

하지만 조정지역 1채를 먼저 팔았을 경우?

양도세 중과세가 적용됩니다!!

이렇게 조정대상지역과 투기과열지구의 차이가 꽤 존재합니다.

각자의 상황에 따라 세금을 낼수도 있고, 안낼수도 있습니다.

본인이 직면한 상황을 잘 판단해서

본인의 재산은 본인이 지키도록 노력합니다!!

감사합니다.
​